【BT專訪】香港樓市持續調整，傳統新春後出現的樓市小陽春未見蹤影，市場愈來愈關注本月底政府公布《財政預算案》相關房策刺激本地樓市，到底「撤辣」是否目前市場最需要的「萬能藥」？立法會議員謝偉銓（建築、測量、都市規劃及園境界）接受《香港財經時報》訪問時就表示，要令市場回復信心，政府或需從多方面政策入手。
各界關注政府何時撤辣
早年香港樓市短期炒賣成風，導致樓價急升，政府最早在2010年推出額外印花稅（SSD），是第一項推出的「樓市辣招」，其後再經加辣，抑止炒賣風氣，但辣招同時也對貸源流轉造成一定程度的阻礙。
去年樓市交投數量創竹下有紀錄以來新低，市況低迷，不少業界人士呼籲當局全面撤辣，但謝偉銓議員就認為，「一刀切」的做法未必可取，要令停滯的一二手貨源加速運動，或須更慎重地調整稅收，並配合其他方法幫助市民置業。
撤辣未必是最佳救市方法
謝偉銓解釋，樓市辣招屬於需求管理，原意是讓有住屋需求的剛需買家優先入市。
「市場有意見希望全面撤辣，是完全不用付辣稅嗎？這會否讓形勢傾斜一方？」
他提及，樓市要對整體經濟的影響深遠，要從不同角度切入觀察。
若樓市急挫，會很多行業、甚至金融體系都會受到衝擊；另一方面，樓價不斷上升又會影響基層市民上車。香港樓價再跌，去年仍登上全球樓價最難負擔榜首，市民不吃不喝近20年，才可買到面積不算寬敞的單位。調整樓市，從來不是靠單一措施就可達成目標。
減免細價樓印花稅 推動二手貨源流轉
每年一手供應始終有限，多則約二萬多伙，少則只有一萬餘伙，提振樓市成交，主力還是以搞活二手為主。謝偉銓對「一刀切」的完全撤辣有所保留，相應提出兩個建議，一是提高按揭成數，二是視乎情況下調印花稅，提升基層市民的置業能力。比如過往買家購買樓價200萬元以下的住宅單位，只需付100元印花稅，早前政府將有關規定上調至300萬元，市民買貴一點的樓，也只需繳付較便宜的稅款。
調降細價樓印花稅助上車
「這個門檻是否可由300萬元，提升至400萬、或500萬元？樓價為1,000萬元以下的單位，又是否可以減低印花稅率？」謝偉銓說，現時上車客要找兩、三百萬以下的物業已是極為困難，在樓價高峰期，就連面積最小的單位售價也高達約500萬元起跳，而這個價位的物業，印花稅額已達到十多萬元。他認為，從這方面調整，可減低基層市民的買樓壓力。
慳稅變相提高供樓能力
舉例說，政府將細價物業的印花稅率降低一半，市民節省了稅款，可以幫補因利息上升而增加的每月供款︰以一個600萬元單位為例，買家需繳交樓價2.25%之印花稅，即13.5萬元；若稅率減半，買家就可節省6萬多元，減輕加息帶來的利息支出壓力；另一方面，對於過億元以上的豪宅物業，則可推行「能者多付」的課稅制度。
在2023年，本港新盤貨尾存量突破20年來高位，這些貨尾單位當中有不少是細單位，減低印花稅，也有效幫助這些物業流轉。
考慮放寬永久居民購買第二棟物業
除此以外，現時首置買家（指未買過樓，或買樓前已賣出原有物業的買家）可享受稅率較低的「從價印花稅」，惟從購買第二棟物業開始，買家失去首置身份後，便要繳付較高的「新住宅從價印花稅」。
先前政府於2023年10月推出《施政報告》，將新住宅從價印花稅的稅率由15%減至7.5%，謝偉詮認為，政府可以考慮容許香港永久性居民購買第二棟物業，取消該稅項︰「無論是換樓、出租，抑或是多購置一個單位給父母或子女等原因，物業在自己名下，就是由自己承擔風險，始終比用別人的名義買樓要好。」
降按揭壓測門檻 增潛在買家
而在樓宇按揭方面，則是從壓力測試入手。調降壓測要求，令更多人進入市場，考慮買樓的人變多，成交量就會隨即變多。「壓力測試的原意是怕業主在供樓利息增加時無法負擔，從各方面因素看，現時息口都已見頂或橫行，即是不會再升，那為何不能調低壓測門檻，讓更多潛在買家有能力買樓？」
事實上，壓力測試的息率早於2022年底經歷過一次調整，由3厘降至2厘。本港經歷過加息週期後，按揭利息上升，樓價下調，美國聯儲局早前暗示加息周期結束，市場普遍預計本港利息已見頂，問題只在於何時減息。謝偉銓說，壓測要求若可再酌量下調0.5至0.75厘，有效提高市民的供款能力。
多項因素協同形成入市「羊群心理」
樓市總有需求，意味著市場上有一批「需要買樓住」的剛需買家，若認為未來樓市下調的機會不大，他們就會入市。當樓價淡靜時，他們有時間慢慢選擇心儀單位，但當樓價一升，就要很快下決定。
謝偉詮說，這批準買家關心的重點，一方面在於政府稅收、按揭壓測上的調整；另一方面是樓價本身，當發展商開價不過於進取，買家覺得可以應付時，自然有人入市。「當大家都去想『樓價已減，是否買得過？』的問題，產生類似羊群心理，交投便會慢慢回升。」
重建市場信心方有效提高成交量
謝偉銓又提到，對準業主或大部份市民而言，買不買樓，不止是看稅項和利息，還有其他重要因素，包括對樓市未來的信心等等︰「很多人在樓價升時寧買當頭起，跌時則觀望。現時正正處於觀望時期，成交量不多，價格也向下。」
所謂市場信心，即是買家和業主對後市的看法，發展商對新盤的定價，便是其中一個有著重要影響的因素。如果新盤頻現劈價、平賣，市場解讀發展商不看好後市，信心自然受挫。
以社會得益為重心 有序進行調整
總結對「全面撤辣」的看法，謝偉銓說︰「炒賣絕跡就是因為辣稅，當炒樓炒到樓價升得比所收的稅快，自然就有人繼續炒，經過後來調整，情況才有所改善。舉例現時SSD（額外印花稅）禁售期是24個月，要思考的是，若取消禁售期，炒風有可能重現，確實會令樓價上升，但對整體社會又有何得益？」
他又指，早前有發展商因應市場的承受力而開價，不少樓盤都大賣；除了發展商定價之外，還要加上稅項、利息等其他因素，令市民對樓市恢復信心，成交量就會回復。換言之，減辣確實有助刺激交投，但不宜盲目撤辣，政府應視乎整體社會需求作出調整，鼓勵單位流轉，回復市民信心，方為上策。
解決供求問題 長遠改善經濟
「我們不能支持『一刀切』的建議，這對市民、政府收入等方面皆沒有太大好處。最重要的是面對整體供求的問題，而不是只提出單一的解決方法。減辣或撤辣，效益都是短暫的；長遠經濟體系穩定，大家可加人工，有需要就能買樓、供樓，而且不是買納米樓，才是健康的市場，我們要視乎整個社會的得益，有序地進行調控。」
