BT專訪香港樓市持續調整,傳統新春後出現的樓市小陽春未見蹤影,市場愈來愈關注本月底政府公布《財政預算案》相關房策刺激本地樓市,到底「撤辣」是否目前市場最需要的「萬能藥」?立法會議員謝偉銓(建築、測量、都市規劃及園境界)接受《香港財經時報》訪問時就表示,要令市場回復信心,政府或需從多方面政策入手。

各界關注政府何時撤辣

早年香港樓市短期炒賣成風,導致樓價急升,政府最早在2010年推出額外印花稅(SSD),是第一項推出的「樓市辣招」,其後再經加辣,抑止炒賣風氣,但辣招同時也對貸源流轉造成一定程度的阻礙。

去年樓市交投數量創竹下有紀錄以來新低,市況低迷,不少業界人士呼籲當局全面撤辣,但謝偉銓議員就認為,「一刀切」的做法未必可取,要令停滯的一二手貨源加速運動,或須更慎重地調整稅收,並配合其他方法幫助市民置業。

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立法會議員謝偉銓指,制訂政策時,應視乎整體社會得益,而「一刀切」撤辣或許不是社會最需要的方法。

撤辣未必是最佳救市方法

謝偉銓解釋,樓市辣招屬於需求管理,原意是讓有住屋需求的剛需買家優先入市。

「市場有意見希望全面撤辣,是完全不用付辣稅嗎?這會否讓形勢傾斜一方?」

他提及,樓市要對整體經濟的影響深遠,要從不同角度切入觀察。

若樓市急挫,會很多行業、甚至金融體系都會受到衝擊;另一方面,樓價不斷上升又會影響基層市民上車。香港樓價再跌,去年仍登上全球樓價最難負擔榜首,市民不吃不喝近20年,才可買到面積不算寬敞的單位。調整樓市,從來不是靠單一措施就可達成目標。

減免細價樓印花稅 推動二手貨源流轉

每年一手供應始終有限,多則約二萬多伙,少則只有一萬餘伙,提振樓市成交,主力還是以搞活二手為主。謝偉銓對「一刀切」的完全撤辣有所保留,相應提出兩個建議,一是提高按揭成數,二是視乎情況下調印花稅,提升基層市民的置業能力。比如過往買家購買樓價200萬元以下的住宅單位,只需付100元印花稅,早前政府將有關規定上調至300萬元,市民買貴一點的樓,也只需繳付較便宜的稅款。

調降細價樓印花稅助上車

「這個門檻是否可由300萬元,提升至400萬、或500萬元?樓價為1,000萬元以下的單位,又是否可以減低印花稅率?」謝偉銓說,現時上車客要找兩、三百萬以下的物業已是極為困難,在樓價高峰期,就連面積最小的單位售價也高達約500萬元起跳,而這個價位的物業,印花稅額已達到十多萬元。他認為,從這方面調整,可減低基層市民的買樓壓力。

慳稅變相提高供樓能力

舉例說,政府將細價物業的印花稅率降低一半,市民節省了稅款,可以幫補因利息上升而增加的每月供款︰以一個600萬元單位為例,買家需繳交樓價2.25%之印花稅,即13.5萬元;若稅率減半,買家就可節省6萬多元,減輕加息帶來的利息支出壓力;另一方面,對於過億元以上的豪宅物業,則可推行「能者多付」的課稅制度。

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立法會G19早前就財政預算案表達意見,建議盡量維持直接影響基層民生的政府收費,但同意以「能者多付」原則檢討部分收費,當中包括豪宅印花稅。

在2023年,本港新盤貨尾存量突破20年來高位,這些貨尾單位當中有不少是細單位,減低印花稅,也有效幫助這些物業流轉。

考慮放寬永久居民購買第二棟物業

除此以外,現時首置買家(指未買過樓,或買樓前已賣出原有物業的買家)可享受稅率較低的「從價印花稅」,惟從購買第二棟物業開始,買家失去首置身份後,便要繳付較高的「新住宅從價印花稅」。

先前政府於2023年10月推出《施政報告》,將新住宅從價印花稅的稅率由15%減至7.5%,謝偉詮認為,政府可以考慮容許香港永久性居民購買第二棟物業,取消該稅項︰「無論是換樓、出租,抑或是多購置一個單位給父母或子女等原因,物業在自己名下,就是由自己承擔風險,始終比用別人的名義買樓要好。」

降按揭壓測門檻 增潛在買家

而在樓宇按揭方面,則是從壓力測試入手。調降壓測要求,令更多人進入市場,考慮買樓的人變多,成交量就會隨即變多。「壓力測試的原意是怕業主在供樓利息增加時無法負擔,從各方面因素看,現時息口都已見頂或橫行,即是不會再升,那為何不能調低壓測門檻,讓更多潛在買家有能力買樓?」

事實上,壓力測試的息率早於2022年底經歷過一次調整,由3厘降至2厘。本港經歷過加息週期後,按揭利息上升,樓價下調,美國聯儲局早前暗示加息周期結束,市場普遍預計本港利息已見頂,問題只在於何時減息。謝偉銓說,壓測要求若可再酌量下調0.5至0.75厘,有效提高市民的供款能力。

多項因素協同形成入市「羊群心理」

樓市總有需求,意味著市場上有一批「需要買樓住」的剛需買家,若認為未來樓市下調的機會不大,他們就會入市。當樓價淡靜時,他們有時間慢慢選擇心儀單位,但當樓價一升,就要很快下決定。

謝偉詮說,這批準買家關心的重點,一方面在於政府稅收、按揭壓測上的調整;另一方面是樓價本身,當發展商開價不過於進取,買家覺得可以應付時,自然有人入市。「當大家都去想『樓價已減,是否買得過?』的問題,產生類似羊群心理,交投便會慢慢回升。」

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謝偉銓認為,解決市場信心問題、令更多人有能力入市,增加潛在買家,是令樓市貨源流轉的關鍵。

重建市場信心方有效提高成交量

謝偉銓又提到,對準業主或大部份市民而言,買不買樓,不止是看稅項和利息,還有其他重要因素,包括對樓市未來的信心等等︰「很多人在樓價升時寧買當頭起,跌時則觀望。現時正正處於觀望時期,成交量不多,價格也向下。」

所謂市場信心,即是買家和業主對後市的看法,發展商對新盤的定價,便是其中一個有著重要影響的因素。如果新盤頻現劈價、平賣,市場解讀發展商不看好後市,信心自然受挫。

以社會得益為重心 有序進行調整

總結對「全面撤辣」的看法,謝偉銓說︰「炒賣絕跡就是因為辣稅,當炒樓炒到樓價升得比所收的稅快,自然就有人繼續炒,經過後來調整,情況才有所改善。舉例現時SSD(額外印花稅)禁售期是24個月,要思考的是,若取消禁售期,炒風有可能重現,確實會令樓價上升,但對整體社會又有何得益?」

他又指,早前有發展商因應市場的承受力而開價,不少樓盤都大賣;除了發展商定價之外,還要加上稅項、利息等其他因素,令市民對樓市恢復信心,成交量就會回復。換言之,減辣確實有助刺激交投,但不宜盲目撤辣,政府應視乎整體社會需求作出調整,鼓勵單位流轉,回復市民信心,方為上策。

解決供求問題 長遠改善經濟

「我們不能支持『一刀切』的建議,這對市民、政府收入等方面皆沒有太大好處。最重要的是面對整體供求的問題,而不是只提出單一的解決方法。減辣或撤辣,效益都是短暫的;長遠經濟體系穩定,大家可加人工,有需要就能買樓、供樓,而且不是買納米樓,才是健康的市場,我們要視乎整個社會的得益,有序地進行調控。」

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謝偉銓認為,任何調控政策須考慮整體社會得益,長遠而有序地推行,避免對民生造成重大影響。

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