2024樓市走勢「小陽春」會否出現難料！張翹楚：視乎兩大因素

【2024樓市走勢】臨近農曆新年假期，樓市較為淡靜。以往農曆新年假期後，樓市出現「小陽春」，交投增加。但去年全年樓市下行，踏入2024年，市況暫未見有起色，今年「小陽春」會否出現則難料。有專家指，若果稍後公布的財政預算案撤辣，樓市有機會出現「小陽春」，預計樓價回升不逾0.5%。如果市場氣氛一如專家預期轉好，發展商趁勢開盤。綜合代理資料，預期有4個新盤值得留意。

以往「小陽春」2月後呈現

地產界形容的農曆年後樓市「小陽春」，是指在農曆年假期後，一、二手市場交投量上升，樓價亦因應向上。農曆年假期通常在1月底或2月初至中，視乎當年農曆而定，「小陽春」會在2月後呈現。今年農曆年假期在2月初。溫故而知新，未分析今年龍年走勢前，不妨先回顧過去6年農曆年後樓市情況。

「小陽春」可按3至5月數據參考

農曆新年假期在1、2月期間，最好應參考3月至5月這些月份的數據，因新盤通常在這些月份開售，二手市場交投會受到帶動。正因2020至2022年期間，本港爆發新冠疫情，故會先以2018年開始，直至2023年「復常」為止。以下是過去6年一、二手住宅在這些月份成交情況：

過去6年：3月至5月住宅買賣情況

2018年	3月	4月	5月
一手買賣（宗數)	738	2122	756
二手買賣（宗數)	3525	4524	4766
總數	4263	6646	5522

2019年

2019年	3月	4月	5月
一手買賣（宗數)	1468	2789	3246
二手買賣（宗數)	3763	5033	4962
總數	5231	7822	8208

2020年

2020年	3月	4月	5月
一手買賣（宗數)	619	775	1179
二手買賣（宗數)	3251	3327	4805
總數	3870	4102	5984

2021年

2021年	3月	4月	5月
一手買賣（宗數)	1553	1067	1572
二手買賣（宗數)	5891	6258	5512
總數	7444	7325	7084

2022年

2022年	3月	4月	5月
一手買賣（宗數)	161	258	1492
二手買賣（宗數)	2708	3639	4710
總數	2869	3897	6202

2023年

2023年	3月	4月	5月
一手買賣（宗數)	1787	1550	1000
二手買賣（宗數)	4903	3033	3003
總數	6690	4583	4003

資料來源：土地註冊處

疫情拖低住宅跌至2800宗低位

從過去6年數據，得出以下兩點：首先，在2020至2022年期間，新冠疫情爆發，跟疫情前兩年相比，大致上3至5月住宅交投下跌，但只有2021年例外，因當時疫情一度受控，而且先前市場積壓了不少購買力，得以釋放，令這3個月住宅買賣宗數回升至超過7000宗水平。但到了2022年，住宅買賣成交在3、4月又分別再回落至約2800和3800宗低位水平，因當時第五波疫情爆發。

「小陽春」月份成交屬全年高位

其次，農曆新年後錄得住宅買賣成交，很多時是一年最多成交的月份，或高位成交的月份。例如在2018年，4月錄得6646宗買賣成交個案，是當年全年成交宗數最多的月份。在2019年5月錄得8208宗，亦是全年最多成交月份。去年3月份錄得6690宗成交，同樣是全年最多成交月份。雖然在2021年3至5月每月錄得超過7000宗成交，並不是當年最多成交月份，當年最高成交月份是6月，錄得7591宗買賣成交，但也處於全年高位水平。

1月二手成交料回升至2200宗

踏入2024年，剛過了1個月，情況如何？執筆時，土地註冊處暫未公布1月住宅買賣數據。據中原地產指，截至1月24日，1月份一手住宅買賣暫錄856宗及80.9億元。預計全月約950宗及90億元，按年分別下跌0.1%及10.4%。受樓價下行影響，部分新盤及貨尾減價推售，導致一手買賣金額下降。至於二手市場，該行指，截至1月24日，1月份二手暫錄1734宗及126.1億元。預計全月約2,200宗及160億元，按年分別上升19.8%及21.3%。息口見頂，憧憬減息，有買家趁低入市，二手交投重上二千宗水平。

如減息或撤辣現「小陽春」

不過，2月份農曆年假期後，樓市走勢如何？又會否如代理預期出現「小陽春」？泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，樓市會否出現「小陽春」要視乎息口和政府是否全面撤辣，如美國減息，或者2月份公布的財政預算案提出撤辣(即撤銷辣招稅)，樓市會出現「小陽春」。

撤銷機會大於減息

張翹楚分析指，首季美國很大機會不加息，但次季亦未必減息，相信要臨近11月美國大選，屆時減息才有效果。但2月份財政預算案有機會公布進一步撤辣。他說，據悉政府對撤辣態度不比先前強硬，有機會撤辣，如不撤銷SSD(額外印花稅)，可撤銷另外兩項稅，分別是NRSD(新住宅從價印花稅)和BSD(買家印花稅)。

專家預計樓價微升不逾0.5%

他說，若果政府撤辣，但息口未有調低，估計農曆年後每月住宅買賣(包括一、二手住宅)成交增加約700宗，樓價有小小回升，升幅不逾0.5%。

4新盤農曆年後開售

如果一如市場預期，農曆年後有利好因素呈現，樓市氣氛轉好，相信發展商趁勢推售新盤。據地產代理提供資料，有4個大型新盤有機會在農曆年後開售，包括啟德天璽‧海、何文田站項目朗賢峯、港鐵黃竹坑站第3期發展項目，以及長沙灣巴域街項目。

1. 天璽‧海：共439伙

由新鴻基地產發展的天璽．海位於啟德新發展區承豐道26號，分為兩期發展，共提供439個單位。第1期共有256個單位，第二期則共有183個單位。天璽‧海主要提供大單位，當中4房標準戶佔整體單位數目逾70%，面積約1100至2200平方呎，項目預計於2025年10月及12月落成。

農曆年後招標推售

發展商早前表示，項目最快在農曆新年後上載樓書及開放示範單位，並將以招標方式推售，定價將會參考九龍站項目及同系天璽系列。近月九龍站天璽成交呎價28,274元，而啟德跑道區另一個屋苑維港一號近月成交要回到去年9月，當時成交呎價23,419元。

2. 朗賢峯：何文田站上蓋項目

另一個是何文田站上蓋項目朗賢峰峯 ONMANTIN，由鷹君、港鐵合作發展，由5座住宅大樓組成，合共提供990個住宅單位。項目設有專屬升降機，直達港鐵何文田站A4 出口。項目第IIA期及第IIB期已獲批預售樓花同意書，分別提供418個及572個單位，預計落成日期2025年3月31日。同區有另一個上蓋項目瑜一正發售，折實呎價介乎21,948至36,491元，由港鐵、華懋合作發展，預計2024年4月至2025年1月。

3. 港島南岸3期：共提供1200伙

近年港島南區成市場焦點，皆因主要新供應來自港鐵黃竹坑站港島南岸，分6期發展。即將推售的是港島南岸第3期，該項目當中3A屬商場部分，落成後將交還港鐵，另兩期3B及3C則為住宅部分，合共提供約1200個單位，由港鐵、長實合作發展。若果想同類屋苑參考，港島南岸一期晉環最適合，近月屋苑呎價29,412元。

4. 巴域街項目：一、兩房戶為主

另一個項目是石峽尾巴域街項目，由恒基發展。項目提供約1000個單位，分兩期推出，以一、兩房戶型為主。

新盤或多送優惠

一般相信，發展商會以低價開盤。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明預期，新盤會以低於市價10%開售。不過，張翹楚不同意發展商減價賣樓的說法，指近期發展商減價賣樓，效果不太好。他指出，今年不少新盤推出，如再劈價，未必有承接，故發展商寧願提供多些回贈優惠、裝修套餐、或者長呼吸plan、「先租後買」付款方式等促銷。