買樓攻略｜樓價跌「一房價買兩房」不是夢！4個半新屋苑執平貨

【買樓攻略】如果手頭錢有限，但又想買較大面積單位，以往較難實現。但隨着近兩年整體樓市下滑，現時可以以較細銀碼買到較大單位。專家預期，如果樓價續跌，面積較大單位仍會受到垂青。無疑，這是執平貨的時機。綜合地產代理資料，若果想以一房價買兩房單位，有4個半新屋苑已錄得這類成交。

樓價兩年累跌近20% 細銀碼買較大單位

受到加息影響，樓價由2022年開始下跌，雖然去年首4個月樓價曾回升，但之後再下滑。據差餉物業估價署資料，由2022年至去年11月，私人住宅售價指數累跌19.8%。

在這兩年，整體樓價下滑，部分屋苑大細單位樓價相應下跌，更有較大面積單位樓價跌至先前細單位樓價水平，於是現時可以以較細銀碼買到較大單位。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，這些屋苑呎價偏低，總值亦低，即使由兩房轉買三房，其實分別不大。

B類單位受垂青

張翹楚表示，現時樓價下跌，令買家有能力買較大面積單位，以700呎單位為例，在市區呎價15,000元，樓價1050萬元，這個價位可以借到八成按揭，未達至樓價1500萬元上限(註：根據按揭證券公司規定，樓價1000萬元以上至1500萬元的物業最高按揭保險成數為八成)，故買家會買大單位。

他又說，細單位、納米樓需求細，買家傾向買B類(即實用面積431至752平方呎)單位。若果未來樓價跌幅大一些，B類和C類(即實用面積753至1075平方呎)單位需求最多。

日出康城「細買大」成交較多

那麼，目前「細買大」(即細銀碼買較大單位)的屋苑有那些？據地產代理指，舊屋苑如麗港城出現這種情況。但半新屋苑又如何？據地產代理提供的資料，將軍澳日出康城部分期數屋苑錄得「細買大」的個案，現時以兩年前一房價可買兩房單位。

啟德區「細買大」成交少

不過，另一個半新盤供應重鎮啟德發展區，「細買大」的情況不明顯。據區內地產代理指，即使有，背後有個別因素，如本身是銀主盤。香港置業首席聯席董事顏文正指，啟德新發展區屋苑樓齡新，每個屋苑樓齡差距不大，而且區內業主有見租金上升，寧願放租。

啟德區定價高

張翹楚分析指，啟德區屋苑原先定價高，雖然先前呎價25,000元跌至20,000元，但以一個753平方呎單位計算，樓價約1500萬元，已達至申請按揭成數上限。即使啟德區屋苑呎價跌至20,000元，買家想買較大單位，未必會選擇啟德區，寧願選擇其他地區。

日出康城可買大單位

反而，如果選擇日出康城，可以買較大單位。張翹楚指出，如果日出康城舊期數呎價約12,000至13,000元，跌至約10,000元，可以買到較大單位，因樓價仍低於1500萬元上限。

日出海傲一房價買兩房戶

據地產代理提供的資料，除了日出康城3個屋苑錄得「細買大」成交個案外，另一個位於油塘屋苑海傲灣亦有這類成交和放盤。除了SAVANNAH外，其餘3個屋苑屬於以稍低於原先一房價買兩房單位的個案。正因2022年樓價開始下跌，我們以2021年一房單位成交個案，對比去年12月底和今年1月最新的兩房成交個案。下列是這些屋苑成交情況和屋苑資料：

1. MALIBU：兩房戶成交價不逾800萬

據香港置業提供資料，早在2021年9月，屋苑3A座高層D室，一房間隔，實用面積369平方呎，成交價820萬元，實用呎價22,222元。過了兩年多後的今天，即2024年1月，有兩房單位以低於800萬元成交。3B座中層B室，實用面積552平方呎，間隔為兩房加儲物室，實用面積552平方呎，成交價795萬元，實用呎價14,402元。

MALIBU屋苑資料

地區	將軍澳
地址	康城路1號
座數	6
單位總數	1600個
單位實用面積	346至1344平方呎
單位間隔	一房至四房
入伙日期	2019年9月
發展商	港鐵、會德豐

2. SAVANNAH：720萬可買兩房戶

據香港置業資料，在2021年8月，屋苑2A座低層E室，實用面積310平方呎，間隔為一房，成交價720萬元，實用呎價23,226元。但到了2024年1月，有兩房單位以同樣成交價成交。3C座高層E室，實用面積477平方呎，成交價720萬元，實用呎價15,094元。

SAVANNAH屋苑資料

地區	將軍澳
地址	至善街3號
座數	8座分層住宅，洋房5間
單位總數	804個
單位實用面積	288至1993平方呎
單位間隔	開放式至兩房
入伙日期	2017年6月
發展商	會德豐

3. LP6：兩房戶價低一房17萬成交

近期屋苑有兩房單位以低於兩年前一房價成交。據香港置業資料，在2021年12月，5座高層J室，實用面積309平方呎，間隔為一房，成交價695萬元，實用呎價22,492元。但去年12月底，有兩房單位成交價更以低於上述一房戶易手。5座高層B室，實用面積428平方呎，成交價678萬元，實用呎價15,841元。兩房單位最新成交價更低於一房單位17萬元。

LP6屋苑資料

地區	將軍澳
地址	康城路1號
座數	4
單位總數	2392個
單位實用面積	305至2712平方呎
單位間隔	一房至五房
入伙日期	2020年5月
發展商	南豐、遠洋集團、港鐵

4. 海傲灣：兩房戶740萬放售

據中原地產資料，在2021年2月，屋苑1A座高層A室，實用面積301平方呎，一房間隔，成交價748.3萬元，實用呎價24,860元。到了今年1月，有兩房單位以740萬元放售，屬於1座B低層A室，實用面積358平方呎，叫價740萬元，實用呎價20,670元。若果經過買賣雙方議價後，成交價有機會低於740萬元。

海傲灣屋苑資料

地區	油塘
地址	鯉魚門徑1號
座數	3
單位總數	646
單位實用面積	179至576平方呎
單位間隔	開放式至兩房
入伙日期	2019年4月
發展商	九龍建業

一、兩房戶呎數相差不大

利嘉閣地產市務經理梁錦機指，海傲灣一房單位跟兩房單位面積呎數相去不遠，彼此樓價相差亦不大。隨着整體樓價下跌10%至20%，目前可以以一房價買到兩房單位。正如上述的成交個案，一房單位實用面積301平方呎，兩房實用面積358平方呎，兩者面積差距只是57平方呎而已。