美聯物業：香港樓市減辣百日！價續跌量續低！箇中原因拆解

【香港樓市走勢】美聯物業表示，自去年10月下旬施政報告落實減辣後，迄今已接近百日，樓價持續下滑的同時，住宅市場交投情況亦未及去年首10個月減辣前的水平，價續跌量續低！

香港樓市減辣後一手成交量仍跌

減辣後曾有多個新盤緊接登場，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，減辣以來平均每周一手成交量約176宗，期間天水圍Yoho West以低價推出，銷情最為突出；然而，減辣後宗數比起去年首10個月未減辣前平均約198宗仍低約11.1%。

每周全港一手成交宗數

二手方面表現更遜色，以全港35個大型屋苑計算，綜合美聯分行資料，減辣以來平均每周二手成交宗數錄約48宗，較去年首10個月未減辣前平均約56宗更低約14.3%。

每周35屋苑二手成交宗數

減辣力道未夠、無助刺激交投向上

值得留意，去年樓市表現淡靜，一手成交量創十年次低，二手住宅成交量更創有紀錄以來的新低。減辣後交投仍未及去年，相信因減辣力道未夠，無助刺激交投向上。相信要全面撤辣，才會令購買力釋放，有助交投轉活及樓價回穩。

「美聯樓價指數」創逾7年新低

差餉物業估價署公布去年12月私人住宅售價指數按年跌約6.8%，連跌2年。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，「美聯樓價指數」同樣連跌2年，去年10月底施政報告已為樓市減辣，至今近百日，但樓價跌勢持續，最新(1月29日)報135.73點，按周跌0.48%，較10月底減辣後進一步下跌約5.5%，比起2021年歷史高位更跌約23.4%，重返至2016年10月下旬的逾7年新低。減辣至今樓價持續下跌，以現時的情況推斷，即使全面撤辣，樓價亦難以大幅回升；但撤辣有助穩定樓市及消費信心，對穩定經濟有一定幫助。

美聯「租金走勢圖」創6年最大升幅

另外，租金表現持續背馳，差估署公布去年12月租金指數按月升約0.9%，全年累升約6.6%。而美聯「租金走勢圖」顯示，去年租金亦上升約6.8%，創6年來最大升幅。除了去年因有準買家觀望後市，轉買為租支持租務市場外，政府積極吸納外來專才，亦為本港租務市場帶來新增需求，令去年租金顯著向上，走勢與樓價背馳。

股市波動「美聯信心指數」按周跌8.3%

另一方面，近期股市波動，為樓市加添壓力，部份急於沽貨業主減價，減價盤增，信心指數進一步下挫。「美聯信心指數」最新報51.9點，按周跌約8.3%，連跌3星期。

根據美聯物業網站的減價盤比率反映，全港3區之中，新界區減價盤比率為3區最高；若以細區劃分，減價盤比率最多的三個區份分別是荃灣、九龍灣、馬灣/珀麗灣。若以單位面積劃分，減價盤比率最多的是實用面積介乎約431至約752平方呎的B類單位；其次是實用面積約430平方呎或以下的A類單位；緊隨其後的是實用面積介乎約1,076至約1,721平方呎的D類單位。