樓市走勢｜官方樓價連挫8個月｜一年累跌6.8%｜租金反升6.6%｜業界︰今年樓價最多再跌1成

樓市走勢｜差餉物業估價署（差估署）公佈最新官方樓價指數，2023年12月私人住宅售價指數，由去年4月起連續下挫8個月，自高位累跌約11.9%；2023全年計，樓價跌幅約為6.8%，創2017年1月後，近7年來的新低。2024年樓市走勢如何？新一份《財政預算案》將於2月公佈，市場憧憬進一步「減辣」，業界人士預期，若政府未推出有關救市措施，樓價料將繼續下行，有大行預計全年再跌最多1成。

樓市走勢｜樓價指數連跌8個月

差估署公布最新數據顯示，2023年12月份私人住宅售價指數報312.1點，較11月的316.5點再跌1.39%，連跌8個月，跌至2017年3月以來的81個月（逾6年半）新低。2023年全年計，樓價累跌6.8%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價跌幅達21.6%。

以單位類別劃分，5類單位樓價全數告跌︰

5類單位樓價指數按月變化

中小型單位樓價續跌

各類單位當中，跌勢最大為實用面積431至752平方呎的B類單位，指數最新報304點，按月跌162％%；其次為753至1,075平方呎的C類單位，按月跌幅1.36%。面積最小的A類單位（實用面積431平方呎以下）及最大的E類單位（1,722平方呎或以上），樓價皆跌約1.09%。由於E類大單位成交量較少，數據大致反映中小型單位的跌勢較為顯著，而在市道未完全復甦的短期內，指數仍有機會繼續下行。

全年租金升6.6%

租金指數方面，差估署12月份租金指數報187.1點，按月再升0.86%，至於去年全年租金，累升約6.6%。

高力︰全年一二手成交皆處低水平

高力香港研究部主管李婉茵回應指，回顧去年，香港整體私人住宅樓價，仍然受高息環境影響而受壓，即使政府陸續推出包括「搶人才」及「減辣」措施，惟成效需時驗證。一手私人住宅成交量約 10,750宗，雖然比2022年上升約4%，仍屬10年來次低水平；二手成交量則錄約32,300宗，更創下33年有紀錄新低。值得留意，租金表現則和樓價呈背馳現象，全年住宅租金上升6.6%。

3大因素影響今年樓價

李婉茵續指，展望本年，樓價走勢將繼續受息口、一手貨尾銷情、政策成效及土地銷情影響。外界預測，隨著美國經濟降溫，今年第三季起將開始減息，全年美國基準利率或累減0.75%，雖仍屬較高水平，惟仍可為市場帶來一定憧憬；供應方面，據統計，目前一手的已批未售、待批樓花申請和新盤貨尾單位，合共超過五萬伙，而觀乎過往十年的一手平均消耗量，每年約16,000伙計算，即約需3年多時間方能消化目前市場總供應量。

預測今年樓價再跌5%至10%

另一方面，「專才入境」及「先免後徵」的稅務安排，為市場帶來新購買力，惟成效仍需時驗證，始終專才入境仍需待收入穩定，才會作置業安排，故短期內或刺激租務大於買賣；最後，由於貨尾量多，發展商本年相信會積極推售，以緩資金及利息壓力，競爭激烈，可預視在價錢方面，未具太多上揚空間，甚至更可能向下調整，以求貨如輪轉，同時間一手激烈的競爭，亦會因而使二手市場受壓。綜合各原因，高力預測今年樓價將持續下跌5%至10%。

中原︰若無新政 料樓價跌勢持續

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，去年環球經濟疲弱，本港經濟復常亦不似預期，通關後不少港人北上消費，零售業亦面對重大挑戰，近期股市相當波動，恒生指數上週更一度跌破萬五點關口，經濟下行對樓宇買賣及樓價具一定影響。一手發展商減價傾銷，二手樓價亦受壓，雖然政府已於去年10月施政報告減辣，但力度明顯不足，樓價持續回落，若繼續惡化下去，亦有機會影響整個金融體系。陳永傑指，若短期內政府無進一步減辣或樓市刺激措施，樓價跌勢很大機會持續。

租金回報見升 惟未及救市

樓價雖跌，差估署公布12月私宅租金指數報187.1點，按月再上升約0.9%，全年租金累漲約6.6%。陳永傑指，搶人才計劃為持續創造住屋需求，加上樓價下行下部份用家轉買為租，租賃交投相當活躍。樓價跌，租金升，屬較為罕見現象，同時令租賃回報持續向升，但整體經濟及樓價下行之際，整體投資氣氛強差人意，投資者亦欠入市意慾。相信要待政府正式公布樓市進一步減辣甚至全面撤辣，或美國宣佈減息才能帶動買家入市信心，令樓價扭轉跌勢。

利嘉閣：今年不乏利好因素

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，差估署最新樓價指數一如上月預期跌幅收窄，並創自2002年6月至2003年7月沙士時期連跌14個月後，20年來最長的8個月跌浪。樓價連跌兩年，累積跌了20.77%。不過，今年樓市不乏利好因素，全年樓價仍有力拗腰反彈；租金走勢方面，展望在專才持續到港的新增人口租住需求下，2024年租金可望維持升勢，升幅料與去年逾6%相若。

料1月份樓價再跌約1%

陳海潮指出，去年12月份樓價跌幅略見收窄，主要持續受惠減辣效應及預期息口趨向見頂抵銷了部分新盤低價開售的影響。展望今年1月份市況，市場因素仍然好淡角力，雖有新投資者入境計劃細節出台，惟觀望預算案及越來越接近農曆新年的傳統淡市，買賣雙方多審慎觀望，加上期間股市持續下試低位，故料一月份樓價仍受壓，料按月續跌約1%。

全年樓價有機會先跌後升

陳海潮估計，今年首季，樓價在高息環境及新盤低價應市下，季內有機會再跌2%至3%。不過對於全年樓價並不太悲觀，因市場陸續有相對利好消息及憧憬出現，包括2月底《財政預算案》有機會加大減辣力度、中央降準釋放資金救市、股市及經濟轉穩帶動樓市亦回暖、專才到港持續帶來住屋需求、年中新投資者入境計劃也可令樓市間接受惠。綜合上述各頂因素，預料全年樓價仍有力拗腰回升，初步維持全年樓價升5%至8%的預測。

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