居屋2023將於本月底開始居屋揀樓，抽中居屋的綠、白表申請人是時候做好買樓相關準備。不過，居屋年年有單位賣剩，意味著部份人放棄買樓機會，原因為何？《香港財經時報》整理7個抽中「居屋不上車」的原因，買樓之前，記得考慮多方面因素。
居屋2023｜1月31日展開居屋揀樓
去年接受申請及攪珠的「出售居者有其屋計劃2023」（居屋2023），即將於本月底展開居屋揀樓階段，綠表及白表買家可以按抽籤順序前往選購心宜單位。居屋售價雖較私樓有折讓，成為上車人士熱門選擇，惟現時香港經濟、樓市始終未完全復甦，準買家在入市購買居屋前，務必要審視自己的財力，評估市場風險，做足功課才好買樓。以下是一些不買居屋的常見因素：
原因（1）新盤低開搶客
香港樓市仍在調整，近月發展商推出新盤，定價皆較克制，亦有發展商更新價單，新增優惠或折扣促銷吸客。例如，宏安地產（1243.HK）旗下黃大仙薈鳴，作為2024新盤頭炮，於本月13日首輪銷售，折實售價338.8萬元起。項目單日售出96伙，佔該批推出單位總數近6成；碧桂園（2007.HK）旗下九龍城瓏碧則於本周六（23日）起開售，折實379.9萬元起入場，這類樓價銀碼較細的私樓，對準業主而言亦有吸引力。
原因（2）二手業主減價賣樓
一手新盤賣得平，二手自然更受壓，香港樓價已下滑一段時間，業主多數認清現實，更願意降價求售。據中原地產統計，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL，1月19日最新報146.84點，按周跌0.49%，創361周(近7年)新低，重返2017年2月中時水平。二手樓價反覆向下，大型屋苑都有平價樓盤沽出，部份區份的屋苑配套、發展等可能較新居屋更成熟，也有不少準備買樓的人士到當中「尋寶」，進而放棄買新居屋。
折扣率下調至市價7折
比較一、二手私樓和今期新居屋樓價，有不少市民都認為今期居屋較貴。今期「樓王」單位位於啟德啟悅苑B座30樓8室，實用面積約469平方呎，價值約494萬元，實用呎價達10,543元。今期居屋原定市價62折出售，由於私樓樓價下跌，若按最新市值評估，今期居屋實際折扣率應為7折。雖然居屋售價在制定後就不會調整變，但有關因素會影響日後補地價，以後轉售時，業主可補少8%地價，但觀及其他因素，今期居屋銷情仍有機會影響。
居屋2023新建單位資料
| 地區 | 屋苑 | 實用面積 （約數） |
售價 |
| 啟德 | 啟悅苑 | 278 - 475 平方呎 |
223萬至494萬元 |
| 觀塘 （北部） |
安楹苑 | 282 - 478 平方呎 |
171萬至394萬元 |
| 安麗苑 | 278 - 497 平方呎 |
169萬至376萬元 | |
| 安樺苑 | 296 - 495 平方呎 |
181萬至377萬元 | |
| 屯門 | 兆翠苑 | 281 - 518 平方呎 |
179萬至372萬元 |
| 元朗 | 朗天苑 | 280 - 454 平方呎 |
149萬至318萬元 |
原因（3）息口料高位橫行一段時間
美國聯儲局預告年內減息，屆時本港息口亦有望下調。不過，供樓人士在這段加息週期中，利息支出已大幅增加，若與2022年初的極低息水平相比，供樓負擔在近兩年以來上升超過3成。況且，是次加息周期中，港息加幅步伐並未跟貼美息，加息幅度亦較輕微，業界普遍預期目前較高息水平會維持到2024年中。購買居屋承造按揭，不需要做壓力測試，如果對月供及利息支出水平有所顧慮，買樓前就要慎重審視及咨詢意見。
原因（4）轉讓限制較嚴格
購買居屋均有轉讓限制。買家在購買新居屋單位後，若要轉讓或出租其單位，須按照轉讓契據的條款和政府租契所載的條款、契諾及條件處理。房委會不會回購或提名買家（居屋第二市場除外）購買新居屋的單位。相比之下，私樓的轉售更加自由，早前政府在2023年《施政報告》亦減辣，將額外印花稅禁售期由3年縮短至2年，即業主買樓後2年就可以免SSD沽樓，零活度較大。
新居屋的轉讓限制
下列轉讓限制將適用於新居屋單位業主：
- 由房委會首次將單位售予業主的轉讓契據日期起計5年內，業主須在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場以不高於列於首次轉讓契據的原來買價出售單位予房委會提名的人。
- 由首次轉讓契據日期起計第6至第15年內，業主須在無需繳付補價的情況下，在
居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予房委會提名的人。
15年後方可補地價公開出售
由首次轉讓契據日期起計15年後：
- 業主可在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售
單位予房委會提名的人。 - 業主亦可在繳付補價後於公開市場出售或出租單位。
原因（5）部份屋苑配套相對遜色
今年推出的6個新屋苑各有特色，但位置、配套較好的屋苑必定搶手，部份較遜色的屋苑又未必有很好的周邊配套。例如位於元朗的朗天苑，雖然是今期最平居屋單位（149萬元）的所在地，建成後又會成為樓高約50層的全港最高居屋，但其位置就不太「就腳」，跟港鐵朗屏站有一段距離，需要靠附近輕鐵接駁前往，交通不算方便；若要購物消費，需要乘車前往元朗廣場，日常生活配套方便程度一般。
原因（6）考慮物業配套
居屋項目雖較私樓有折讓，但也相對缺少會所園林等施設，收位單位亦是所謂「清水房」，不會附有家具和裝修。相對而言，近年推出的一手項目多數附有基本的家具配套，大型屋苑會有方便居民的服務，如接駁巴士等等，二手藍籌屋苑亦不乏這類型選擇；除此以外，買家還需要考慮單位戶型、開則、間隔是否合用，私樓提供平台等較多元選擇，同樣會對業主的
原因（7）忽略其他上車開支
除了首期及供款外買樓還有額外的開支，如印花稅、律師費、地產代理佣金等等。新手買家較容易犯的錯誤就是「計錯數」，以為自己夠錢買得起樓，實際資金卻不足以負擔其他細項，進而被逼撻訂。
雖然以上情況較少出現在居屋買賣當中，不過準買家一定要留意這一點，避免因小失大，失去居屋上樓的機會。
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