買樓撻訂3個常見原因！400萬樓價為例計算新盤二手樓撻訂損失

買樓攻略｜無論買一手或二手樓，需要先後簽署臨時買賣合約和正式買賣合約，但若果因某些原因而「撻訂」，即放棄交易，需承擔後果，主要是金錢上損失。本文分析一、二手樓「撻訂」所帶來的後果，並以樓價400萬元為例，計算一、二手樓「撻訂」後買家所承擔的損失如何。

「撻訂」需承擔金錢損失

無論買一、二手樓，需要簽署臨時買賣合約和正式買賣合約，若果買家簽署任何買賣合約後，因某些原因而悔約，放棄交易，這就是俗稱「撻訂」。買家決定撻訂後，便需要承擔後果，包括已繳交的訂金被沒收，需要負擔物業重售後的差價，以及其他雜貨，如代理佣金。

學者：撻訂有3個常見原因

買家決定撻訂，中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出通常有3個原因：

銀行估價偏低，批出按揭金額較少。
買家對後市看法改變，預期樓市會再下跌，於是決定「撻訂」。
買家財政狀況突然出現困難，連首期也未能繳付，

一手樓

究竟一、二手樓撻訂，需承擔那些後果？不妨假設買一個400萬元物業，分析一、二手樓「撻訂」所產生後果。先說說現時買一手樓程序。買一手樓，買方需先簽署臨時買賣合約，支付樓價5%的臨時訂金，並需於簽署臨時合約後5個工作日內跟賣方簽署買賣合約，再支付樓價另外5%訂金，即合共樓價10%訂金(即首期)。

1.簽臨約後撻訂：樓價5%訂金被沒收

不過，若果買家簽署臨時買賣合約後決定撻訂，須承擔甚麼後果？根據一手住宅物業銷售監管局規定，如準買家在訂立臨時買賣合約後五個工作日之內，沒有簽訂買賣合約，該臨時買賣合約即告終止，有關臨時訂金(即樓價的5%）會被賣方沒收，而賣方不得因準買家沒有簽訂買賣合約而對他提出進一步申索。

按照物業樓價400萬元計算：

樓價：400萬元
臨時訂金：400萬元×5%=20萬元
撻訂後需繳付費用的數額：20萬元+8000元＝20萬元

雖然買一手樓須透過地產代理負責銷售事宜，但代理佣金是由發展商支付，買家毋須負擔這筆費用，故「撻訂」後繳付的費用不包括代理佣金。

2.簽正式合約後撻訂：沒收樓價10%訂金

準買家簽署正式買賣合約時，再繳付樓價5%訂金，連同先前臨時合約繳付樓價5%訂金，即共樓價10%訂金。一手樓盤通常提供即供和建築期付款兩種付款方法，讓買家選擇。一般而言，現時較多人選用建築期付款，到了物業臨近入伙，才申請按揭，若果屆時市況有變化，銀行批核按揭態度審慎，買家未必申請到高成數按揭，在「彈藥」不足情況下，於是決定撻訂。這是較常見情況。

有機會被追重售差價

若果買家撻訂，已繳付的樓價10%訂金會被發展商沒收，並有機會被追討重售的差價。香港置業區域營業董事范文濤指，重售價在扣除訂金後出現差價，買家便會被追討(一、二手樓皆適用)。他舉例說，若果原先物業樓價1000萬元，扣除樓價10%訂金，即900萬元，若果重售價低於900萬元，其差價會被追討。

按照代理的說法，若果賣方減價超過10%重售物業，計出來的差價會向買家追討。但若果賣方減價低於10%重售物業，則沒有差價，不用追討。律師錢志庸指，現時市況很難短期上升，故重售價會低於原先價，出現差價。

以樓價400萬元計算，簽署正式合約後撻訂結果：

樓價：400萬元
訂金：400萬元×10%=40萬元
律師費：8000元
印花稅：400萬元×1.5%＝6萬元
差價：400萬元-340萬元=60萬元(340萬元是重售價，較原先售價低15%計算出來)
撻訂後需繳付費用的數額：40萬元+8000元+6萬元+60萬元=106.8萬元(扣除退回印花稅，實際數額100.8萬元)

若撻訂印花稅可退回

有三點要留意。首先，若果買家撻訂，可以申請退回已繳付的印花稅。其次，發展商先前提供的優惠，如贈送傢俬，會被取消。錢志庸指，要交易完成，才可以送優惠，因這是賣方承諾提供，但買方撻訂，優惠便會被取消。第三點是，賣方追討差價有期限。律師謝天良指，賣方(一、二手樓)可以在6年內向買方發告票追討差價，並由買方未有按期付款的當日起計算。

二手樓

但凡買二手樓，揀了「心頭好」和跟業主議價後，雙方簽署臨時買賣合約，買方需支付訂金，通常是樓價3%至5%(即細訂)。簽署臨時買賣合約後14日內，買賣雙方簽署正式買賣合約，買方需向賣方支付大訂，通常是樓價10%(細訂加大訂)。樓價餘款會留待驗樓後向賣方支付。

1.簽臨約後撻訂：需付買賣雙方代理佣金2%

一旦買家在簽署臨時買賣合約後決定取消交易，業主會沒收細訂，而且，買家需要繳付雙方代理佣金，通常每方佣金為樓價1%，共2%。

同樣以樓價400萬元計算，以下是買家在撻訂後需承擔的費用：

樓價：400萬元
訂金：400萬元×5%=20萬元
代理佣金：400萬元×2%=8萬元
撻訂後需繳付費用的數額：20萬元+8萬元+8000元=28萬元

2.簽「必買必賣」臨約後撻訂：買方可被追差價

然而，現時部分臨時合約加上「必買必賣」的條款，若果買家簽署這類合約後撻訂，情況跟簽署正式買賣合約差不多，可能被追差價。謝天良指，二手樓臨時買賣合約加上「必買必賣」條款，等於正式買賣合約，若果買家放棄成交，業主同樣可追討重售後差價。

謝天良舉例說，假設物業樓價600萬元，買家先付樓價3%訂金(即18萬元)，但之後撻訂，業主收取訂金後減價重售，成交價500萬元，蝕100萬元，於是向原先買家追差價，扣除已收3%訂金，追討餘下82萬元差價。按照謝律師的說法，如果同樣以樓價400萬元計算，買家撻訂後需負擔費用如下：

樓價：400萬元
細訂：400萬元×5%=20萬元
代理佣金：400萬元×2%=8萬元
律師費：8000元
差價：400萬元-300萬元=100萬元(假設重售價是300萬元) 100萬元-20萬(細訂)=80萬元
撻訂後需繳付費用的數額：8萬元+8000元+80萬元=88.8萬元

3.簽正式合約後撻訂：業主沒收10%大訂

若果買家在簽署正式買賣合約後才決定撻訂，業主會沒收10%大訂，亦同樣可以向買家追討重售後的差價。買家亦需要繳付2%的代理佣金。另外，買家取消交易，稍後可向稅務局申請退回其支付的印花稅數額。以下是撻訂後所需負擔費用：

樓價：400萬元
大訂：400萬元×10%=40萬元
代理佣金：400萬元×2%=8萬元
律師費：8000元
印花稅：400萬元×1.5%=6萬元
差價：400萬元-340萬元=60萬元(340萬元是重售價，較原先售價低15%計算出來)
撻訂後需繳付費用的數額：40萬元+8萬元+8000元+6萬元+60萬元=114.8萬元(扣除退回印花稅，實際數額為108.8萬元)