買樓攻略2024】若果有業主想自行放盤,不想透過地產代理放盤,最適宜在網上買賣平台放售。現時坊間有多個免佣買賣平台可供選擇,這些平台是否真的不收費用?免佣買賣平台優點和缺點有哪些?跟代理買賣平台相比,哪類平台會較優勝?據專家分析,免佣買賣平台優點和缺點共有10點。專家又指,雖然這類自讓盤買賣平台可慳代理佣金,但始終選用代理買賣平台會較佳。

業主自行在網上放盤

其實,所謂免佣私樓買賣平台,即是業主自讓盤平台,是指業主直接透過某些渠道放售自己物業,如以往貼街招,到了網絡發達的今天,業主可以把單位透過網站放售,讓準買家在網上瀏覽到放售的物業,然後直接跟業主洽談,最終達致交易完成。整個過程,業主不透過地產代理放售物業,只是簽署買賣合約時需聘用律師負責。

私隱原因寧自行放盤

到底業主為何願意自行放盤?有下列原因:

  1. 既然稱得上免佣買賣平台,最重要原因是不論業主或買家放售或購買自讓盤,不需繳付地產代理佣金。
  2. 其次,部分業主或買家基於私隱原因而寧願自行放盤。若果買家以私人或公司名義買自讓盤,不想被其他人知道。而有業主憂慮若透過代理放盤,可能被較多人知道,故業主不想張揚放盤事宜。一旦業主因還債、移民等因素而賣樓,更不想被其他人知道這些原因。

業主自行放盤程序跟代理盤分別

業主自行放盤,基本程序跟代理盤分別不算很大,最大分別當然是整個過程無需地產代理參與。買賣程序如下:

  1. 先網上放盤︰業主先透過傳媒或網頁放售物業,準買家透過網上揀選合適的物業,於是聯絡業主,安排睇樓。睇樓後,買家可跟業主自行議價。
  2. 議價後簽臨約︰當雙方議定好價後,便可簽訂臨時買賣合約及繳交臨時訂金(即俗稱細訂),訂金一般是樓價的3%至5%
  3. 查閱單位狀況︰為證明業主的身份及單位沒有其他問題,業主律師查閱土地註冊處記錄及按揭銀行借回契約。
  4. 簽正式合約︰查閱沒有問題後,業主律師起草正式買賣合約。之後買賣雙方簽署正式合約,業主收取大訂。
  5. 買方繳印花稅︰業主律師把契約交給買方律師,買方律師到稅務局打釐印、繳付印花稅和往土地註冊處登記。
  6. 買方付尾數簽樓契︰買方律師審核業權,然後買方繳付樓價餘數及簽署樓契。最終原業主把物業交吉及簽署樓契,交易完成。

4個網站普遍用

目前有多個網站可提供業主自行放盤平台,較普遍是4個網站,包括︰

  • 28Hse.com
  • House730.com
  • Spacious.hk
  • Squarefoot.com.hk

這些網站本身亦有代理盤平台,儘管網站House730.com由中原集團主席施永青創辦,但並非中原地產網的影子,除中原地產的盤源外,亦有不少業主或其他代理的放盤。

免佣平台要收費

這些網站提供免佣私樓買賣平台,若果有意在網上放盤,先登記做會員。雖然這些網上業主自讓盤免佣,但並不是完全不收費。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指,所收取的是服務平台費,未必是按照物業樓價計算,部分收費是視乎在網上放盤時間而定。網站列明的收取費用如下:

28Hse.com:500元兩個月

費用 有效期
普通樓盤 500元 60日
置頂盤 700元 30日
黃金置頂盤 1300元 30日
即走盤 1000元 15日

千居:299元3個月

  • 標準樓盤:
    費用/刊登時間:299元/3個月,可無限次免費修改
  • 優選樓盤:
    費用/刊登時間:799元/3個月,可無限次免費修改

Squarefoot:1000元90日

費用 有效期
普通樓盤 1000元 90日
黃金置頂盤 3000元 60日

House730.com:可免費放盤3次

House730網站上說明,每位業主只限免費放盤3次,車位另計3次,免費業主盤優惠並不適用於酒店及服務式住宅。

觀乎以上4個網站的收費,身為業主,如果想在網上自行放盤,還需衡量這種做法的優點和缺點,然後才作出決定。馬耀宗指,從業主和準買家角度,自讓盤有以下共10個優點和缺點:

業主自讓盤6個優缺點

優點︰

  1. 物業曝光率高︰業主在網上自行放盤,接觸群組較多,物業曝光率高。
  2. 買賣可直接接觸︰潛在買家可直接接觸業主,會面方便。
  3. 免繳佣金︰業主在網上自行放盤,只需繳付放盤費用,不用繳付佣金。

缺點:

  1. 新自安排睇樓費時︰業主沒有搵地產代理做中介,於是經常親自安排準買家睇樓,所花時間不少。
  2. 議價能力稍遜︰業主未有代理幫他跟買家議價,單靠自己議價及不上代理,代理有議價能力,甚至幫業主調高樓價1%。
  3. 定價困難︰業主持有自讓盤,要定價有困難,因未必清楚現市價。反而代理本身有多個二手盤放售,可提出更合適樓價。

買家選用免佣平台4個優缺點

而從買家角度,選用免佣買賣平台方式,有下列優點和缺點。

優點:

  1. 不需付佣金︰買家寧願選用自讓盤,不用繳付代理佣金是一大優點。
  2. 買賣兩方直接議價︰買家直接跟業主接洽和議價。

缺點:

  1. 自行查冊︰買家需自行安排查契單位狀況、在買賣過程當中,律師可以幫一幫,但只可查某些問題,如契約部分則可由律師查閱,但如僭建、凶宅等問題,則律師未必查閱到,況且買家未必一定看得懂相關文件。若果有代理,可以一次過幫買家查閱單位特殊情況,如單位屬於凶宅,惟代理未有查閱到這方面問題,他便需要負責。
  2. 同日僅睇一盤︰若果選網上自讓盤,買家只睇一個盤,或需逐個預約睇樓,費時失事。但若果搵地產代理,同一日可以睇多個鎖匙盤,便可以隨即互相比較。自讓盤則較難這樣做。

專家︰代理盤稍佔優

業主自讓盤和代理盤兩者誰較佔勝?馬耀宗指,選擇代理盤會較佳,即使需要繳付佣金1%,但換來成本得益較大。他舉例指,買家不太知道單位內的情況,但代理可以幫助買家查閱這方面狀況;又例如代理持有盤源較多,買家同一時間睇不同的二手盤,互作比較。

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