2024租金走勢分析：租樓定買樓？最新租金回報vs按揭利率差距！啟樓單位實例比較

【2024租金走勢分析】2023年樓市出現兩極現象，樓價下跌，但租金上升，各自有因。在加息周期下，樓價下跌在所難免，於是不少人轉買為租，令租金上升。在新一年，隨着利率暫時喘定，市場預期減息在望，樓市有回穩之勢。市場預計明年租金升5%至10%。不過，專家分析指，即使明年減息，要視乎屆時減幅，以及樓價是否回穩，否則現階段租樓仍較買樓為佳。

香港樓價暫累跌近4%

今年樓價處於跌勢。據差餉物業估價署資料，今年首10個月，私人住宅售價指數累跌3.97%。另外，據中原城市領先指數CCL最新報149.99點，估計至年底148點，比4月高位跌約12.1%。

首10月官方租金指數累升6.2%

相反，租金卻處於升軌，同樣來自差餉物業估價署資料，首10月私人住宅租金指數累升6.2%。最新的租金仍持續上升。據中原地產指，11月份中原城市租金指數CRI最新報117.4點，按月升0.36%，指數創46個月(近4年)新高，重上2020年1月時水平。11月份為傳統租賃淡季，但租金繼續創新高，顯示專才流入及盤源選擇不多，支持租金向上。

今年首11個月，該行中原城市租金指數CRI累升8.1%，展望短期整體租金維持高企，全年升幅約8%左右。正因近兩年樓價處於跌勢，不少準買家轉買為租，而且亦有外來專才租樓，帶動租務市場成交，令租金上升。

今年至今各類單位租金回報率

目前租金回報率介乎2%至3%，以下是今年至今各類單位租金回報率：

資料來源：差餉物業估價署

A類細戶租金回報逾3厘

樓價回落，加上租金回升，令各類單位租金回報率上升，當中A類單位升幅最大，由1月的2.7%，升至10月的3.2%，超過3%。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，A類單位回報較高，因相比豪宅，這類單位的裝修費較高，如一個細單位月租1萬元，裝修費金額相等於一、兩個月的租金。

最新CRI回報2.95%

據中原地產資料，今年10月CRI回報率最新報2.95%，按月升0.08個百分點，創81個月(逾6年半)新高，重上2017年1月時水平。租金升勢持續，而同期樓價跌勢未止，推動CRI回報率連升7個月共0.42個百分點。

回報3厘以上屋苑驟增

該行指，在138個成份屋苑中，10月份租金回報達3厘或以上的屋苑有62個，比9月份增加6個。回報較高的成份屋苑計，港島方面，包括嘉輝花園3.73%、嘉薈軒3.6%、香港仔中心3.22%。九龍方面，黃埔新邨4.20%、得寶花園4%、淘大花園3.75%。新界東方面，河畔花園3.85%、沙田第一城3.78%、大埔中心3.54%。新界西方面，美景花園3.9%、青怡花園3.9%、疊茵庭3.71%。

租金回報跟H按息差距1厘

近月租金回報達3厘或以上的屋苑增加，租金回報跟按揭利率差距縮短。據中原地產表示，在租金升樓價跌的情況下，CRI回報率連升7個月，10月最新報2.95%，相信年底前將升穿3厘水平，有望創近7年新高。CRI回報率繼續從後追趕H按息的升勢，惟兩者仍有1厘以上的差距。

明年租金料續升10%

專家看好明年租金走勢。仲量聯行主席曾煥平指，現時不少外來高才通來港租樓，而且市場仍有轉買為租個案，可見住屋有需求，估計明年租金上升5%。威格斯資產評估顧問副董事總經理張宏業預期，明年不少新樓入伙，對沖租金升幅，租金升幅不及今年，估計今年租金升5%至10%。

若減息供租差距收窄不逾10%

目前美國未有再加息，市場憧憬明年年中減息，一旦本港跟隨美國減息，料樓價回穩向上。張宏業指，現時供樓較租樓貴—些，因息口偏高。如果未來減息，供款和租樓差距會收窄，這要視乎香港減息幅度，以及本港會否調低最優惠利率。

他續稱，若果明年第二、三季減息，供款與租樓差距縮短至低於10%。但他說，另一點要留意的是，即使利息下調，樓價上升，供樓百分比又會高一些。

減息2厘才等於租金回報

現時息口高企，租金較供款平一些，租樓會較着數。但若果未來本港減息，樓價回升，則另作別論。但陳超國指，現時租金回報率(以豪宅為例)逾2%，新造樓按利率逾4%，即使減息，減幅至少2%，才等於租金回報率。他續稱，另一點最重要是要配合樓價走勢，若果樓價回穩，屆時買樓會較好。但如果樓價仍然處於跌勢，跟現時情況一樣，租樓仍然較佳。

不過，本港要減息2%，其實不易達到。陳超國分析說，明年本港減息2%機會較細，因內地經濟表現不算理想，內地需求較多資金，資金不會來港。早幾年，內地資金氾濫，很多資金來港，當時即使美國加息，本港不跟隨加息。雖然今次本港未有完全跟隨美國加息，但實際利率不低。

啟德為例：比較租金回報與按揭利率差距

以啟德一號為例，計一計現時租金回報與按揭利率差距：

啟德一號

• 單位：2期3座低層H室，實用面積375平方呎
• 購入價：642萬元
• 租金成交價：18,000元
• 按揭利率：4.125%
• 租金回報率=18,000元×12/642萬元＝3.4%

按揭利率低於租金回報率 租平過供

以上例子，按揭利率4.125%，高於啟德一號單位租金回報率，反映供貴過租，難怪單位亦已租出。當然，如果一如專家所指，除非未來減息2%，按揭利率低於租金回報率，變成租平過供，如果當時樓價止跌，可考慮買樓。不過，假設美國減息0.75%，即使本港跟足美國減息，按揭利率為3.375%，仍高於租金回報率，更何況本港未必跟足美國減息，現階段供平過租的情況難以出現，故租樓仍較划算。

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