理財個案｜自住樓樓齡38年、收租樓在啟德！或移民應否先賣樓

【理財個案】讀者自住樓樓齡38年現值650萬，另有一層收租樓在啟德，當年一手670萬買！幾年後或移民，雖然現無供樓壓力，但擔心樓價繼續跌，應否先賣樓？

理財個案（1）讀者來信：或會移民應否先賣樓

想請教下，本身有一層自住樓同一層收租樓。

幾年後有可能會移居外地，雖然而家無供樓壓力，但擔心樓價繼續跌，想請教下你覺得應該而家賣樓，定係可以等下先？下年會唔會有小陽春？謝謝

首先，不建議將太多的資金集中於同一類資產，風險會太過集中。香港的樓市在過去幾年，因爲疫情以及加息等因素，已經有較爲明顯的回調，但仍然屬於合理區的頂部。由於供求的關係，預期未來樓市仍然會向上，但不是大升，只是平穩增值。

隨住樓市的調整，經濟未如預期般復蘇，港人買樓的氣氛比以往減弱，放盤需要較長的時間，現時未必是賣樓的最佳時機。我建議你先想好，到底自己會否移民。因為移民唔係單單清空本地資產咁簡單，仲有(當地)稅務上架地方要考慮，故要提早預備。

另外，係出售物業時，我哋不會用「估走勢」的形式去預測樓市，因爲意義不大。建議你真係移民，2個物業可以考慮分段出售，以平衡價格波動風險。

若不移民，你就應該用資產配置的角度去進行。如果你大部分的資金都集中在樓市，當樓市下行的時候，存在一定的風險，可以將部分資金調配到其他資產，例如：股市。

老師，幾時先係買樓好時機？
自用

現時物業的投資價值不高，但如果自住，其實都可考慮，當然，你可以等佢回多5%-10%（又或而家開始睇下樓，然後同業主大力還價，都有機會買到平野）。香港樓市，短期較一般，始終中國及香港經濟未完全回勇，但相信未必大跌，最多少少調整。

另外是加息因素，加息對樓市會不利，這就是2022年樓價回落較多的原因，不過，這個因素基本上已反映，加上香港買樓需求仍大，相信不會大跌。

至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會因此而大幅推高樓價。相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。

樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。

不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。

長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。

因此，香港樓作為自住的價值仍在，中短期不會大跌，也不會大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平，自住則合理，可以考慮。