【買樓攻略2024】若果有業主想自行放盤，不想透過地產代理放盤，最適宜在網上買賣平台放售。現時坊間有多個免佣買賣平台可供選擇，這些平台是否真的不收費用？免佣買賣平台優點和缺點有哪些？跟代理買賣平台相比，哪類平台會較優勝？據專家分析，免佣買賣平台優點和缺點共有10點。專家又指，雖然這類自讓盤買賣平台可慳代理佣金，但始終選用代理買賣平台會較佳。

業主自行在網上放盤

其實，所謂免佣私樓買賣平台，即是業主自讓盤平台，是指業主直接透過某些渠道放售自己物業，如以往貼街招，到了網絡發達的今天，業主可以把單位透過網站放售，讓準買家在網上瀏覽到放售的物業，然後直接跟業主洽談，最終達致交易完成。整個過程，業主不透過地產代理放售物業，只是簽署買賣合約時需聘用律師負責。

私隱原因寧自行放盤

到底業主為何願意自行放盤？有下列原因：

  1. 既然稱得上免佣買賣平台，最重要原因是不論業主或買家放售或購買自讓盤，不需繳付地產代理佣金。
  2. 其次，部分業主或買家基於私隱原因而寧願自行放盤。若果買家以私人或公司名義買自讓盤，不想被其他人知道。而有業主憂慮若透過代理放盤，可能被較多人知道，故業主不想張揚放盤事宜。一旦業主因還債、移民等因素而賣樓，更不想被其他人知道這些原因。

業主自行放盤程序跟代理盤分別

業主自行放盤，基本程序跟代理盤分別不算很大，最大分別當然是整個過程無需地產代理參與。買賣程序如下：

  1. 先網上放盤︰業主先透過傳媒或網頁放售物業，準買家透過網上揀選合適的物業，於是聯絡業主，安排睇樓。睇樓後，買家可跟業主自行議價。
  2. 議價後簽臨約︰當雙方議定好價後，便可簽訂臨時買賣合約及繳交臨時訂金(即俗稱細訂)，訂金一般是樓價的3%至5%
  3. 查閱單位狀況︰為證明業主的身份及單位沒有其他問題，業主律師查閱土地註冊處記錄及按揭銀行借回契約。
  4. 簽正式合約︰查閱沒有問題後，業主律師起草正式買賣合約。之後買賣雙方簽署正式合約，業主收取大訂。
  5. 買方繳印花稅︰業主律師把契約交給買方律師，買方律師到稅務局打釐印、繳付印花稅和往土地註冊處登記。
  6. 買方付尾數簽樓契︰買方律師審核業權，然後買方繳付樓價餘數及簽署樓契。最終原業主把物業交吉及簽署樓契，交易完成。

4個網站普遍用

目前有多個網站可提供業主自行放盤平台，較普遍是4個網站，包括︰

  • 28Hse.com
  • House730.com
  • Spacious.hk
  • Squarefoot.com.hk

這些網站本身亦有代理盤平台，儘管網站House730.com由中原集團主席施永青創辦，但並非中原地產網的影子，除中原地產的盤源外，亦有不少業主或其他代理的放盤。

免佣平台要收費

這些網站提供免佣私樓買賣平台，若果有意在網上放盤，先登記做會員。雖然這些網上業主自讓盤免佣，但並不是完全不收費。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，所收取的是服務平台費，未必是按照物業樓價計算，部分收費是視乎在網上放盤時間而定。網站列明的收取費用如下：

28Hse.com：500元兩個月

費用 有效期
普通樓盤 500元 60日
置頂盤 700元 30日
黃金置頂盤 1300元 30日
即走盤 1000元 15日

千居：299元3個月

  • 標準樓盤：
    費用/刊登時間：299元/3個月，可無限次免費修改
  • 優選樓盤：
    費用/刊登時間：799元/3個月，可無限次免費修改

Squarefoot：1000元90日

費用 有效期
普通樓盤 1000元 90日
黃金置頂盤 3000元 60日

House730.com：可免費放盤3次

House730網站上說明，每位業主只限免費放盤3次，車位另計3次，免費業主盤優惠並不適用於酒店及服務式住宅。

觀乎以上4個網站的收費，身為業主，如果想在網上自行放盤，還需衡量這種做法的優點和缺點，然後才作出決定。馬耀宗指，從業主和準買家角度，自讓盤有以下共10個優點和缺點：

業主自讓盤6個優缺點

優點︰

  1. 物業曝光率高︰業主在網上自行放盤，接觸群組較多，物業曝光率高。
  2. 買賣可直接接觸︰潛在買家可直接接觸業主，會面方便。
  3. 免繳佣金︰業主在網上自行放盤，只需繳付放盤費用，不用繳付佣金。

缺點：

  1. 新自安排睇樓費時︰業主沒有搵地產代理做中介，於是經常親自安排準買家睇樓，所花時間不少。
  2. 議價能力稍遜︰業主未有代理幫他跟買家議價，單靠自己議價及不上代理，代理有議價能力，甚至幫業主調高樓價1%。
  3. 定價困難︰業主持有自讓盤，要定價有困難，因未必清楚現市價。反而代理本身有多個二手盤放售，可提出更合適樓價。

買家選用免佣平台4個優缺點

而從買家角度，選用免佣買賣平台方式，有下列優點和缺點。

優點：

  1. 不需付佣金︰買家寧願選用自讓盤，不用繳付代理佣金是一大優點。
  2. 買賣兩方直接議價︰買家直接跟業主接洽和議價。

缺點：

  1. 自行查冊︰買家需自行安排查契單位狀況、在買賣過程當中，律師可以幫一幫，但只可查某些問題，如契約部分則可由律師查閱，但如僭建、凶宅等問題，則律師未必查閱到，況且買家未必一定看得懂相關文件。若果有代理，可以一次過幫買家查閱單位特殊情況，如單位屬於凶宅，惟代理未有查閱到這方面問題，他便需要負責。
  2. 同日僅睇一盤︰若果選網上自讓盤，買家只睇一個盤，或需逐個預約睇樓，費時失事。但若果搵地產代理，同一日可以睇多個鎖匙盤，便可以隨即互相比較。自讓盤則較難這樣做。

專家︰代理盤稍佔優

業主自讓盤和代理盤兩者誰較佔勝？馬耀宗指，選擇代理盤會較佳，即使需要繳付佣金1%，但換來成本得益較大。他舉例指，買家不太知道單位內的情況，但代理可以幫助買家查閱這方面狀況；又例如代理持有盤源較多，買家同一時間睇不同的二手盤，互作比較。

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