今季推一幅元朗工業地、不售住宅及商業地！對樓市影響全面睇

【香港樓市走勢】港府公布2023至24年度第四季度（即2024年1月至1月）賣地計劃。罕有地未有推出住宅地皮，更沒有商用地皮，僅推出一幅位於元朗創新園附近的工業用地。對於今次的賣地安排，對香港樓市後市有何影響？業界逐一回應。

僅推一幅元朗工業用地

發展局局長甯漢豪表示，2023至24年度第四季度，政府將出售一幅位於元朗創新園附近的工業用地，以發展多層現代產業大樓，推動產業發展及以具土地效益的方式整合棕地作業。該工業用地面積約3.2公頃，可提供約16萬平方米樓面面積。政府會透過賣地條款要求發展商把不少於三成的樓面面積移交政府，以便以相若於棕地市場租金的優惠租金出租予受政府發展影響的棕地業務經營者。

由於這是一項新安排，政府已於去年6月至8月邀請市場提交發展意向書，確立上述方案的可行性，並順應主流意見將幾幅原本較細的用地合併為這幅土地出售和發展，增加成本效益。政府正擬訂招標細節，詳情會在招標時公布。

第四季度不會另行推售住宅用地

私營房屋土地方面，預計有8個私人發展及重建項目於第四季度內完成地契修訂，合共可提供約1,630個單位。加上香港房屋協會已同意承接的荃灣油柑頭「首置」項目的1,940個單位，第四季度的私營房屋土地供應預計可支持興建約3,570個單位。考慮到這些不同來源的季度供應，以及本年度供應相當接近年度供應目標，加上近月市場投地氣氛較為淡靜，政府在第四季度不會另行推售住宅用地。

不會在今季推出商業用地

甯漢豪表示，本年度頭三季度來自不同來源的土地的供應，包括政府成功推售的三幅土地、市區重建局成功推出的兩個重建項目、23宗地契修訂和19宗無須地契修訂的重建，預計合共可承載約7 960個單位，加上第四季度預計可支持興建約3,570個單位，本財政年度的土地供應預計合共可提供約11,530個單位，相當接近本年度供應目標（12,900個單位）。這個數字尚未反映第四季度來自無須修訂地契個案的供應，待稍後收到相關統計數字後，政府會在今個財政年度結束前，再總結全年的供應情況。

另外，考慮到目前商業樓面空置率仍在較高水平，政府亦不會在今季推出商業用地。

美聯測量師行：有助避免增加再有地皮流標的風險

對於政府剛公佈2023/2024財政年度第四季(2024年1月至3月)賣地表只推1幅工業用地，罕有全季沒有住宅或商業的官地推售。美聯測量師行董事林子彬表示，受市況影響，發展商投地意欲明顯下降，而且今年有多幅地皮流標，在整體賣地表內餘下的地皮中，不乏鄰近曾出現流標的地皮，故是次政府亦在賣地計劃上作出靈活調整，相信有助避免增加再有地皮流標的風險，或所帶來的負面影響。新一季推出的元朗創新園工業地，具北部都會概念，規模龐大，其中需提供不少於3成樓面予政府，料對用家有一定吸引力，惟規模及投資額大，料影響入標反應及造價，亦存在流標風險，若以7成樓面及每呎樓面地價2,500元計算，地皮估值約30.6億元。

美聯測量師對第4季推出地皮估值

地段

地皮位置

用途

地皮面積
(平方米)

估計
地積
比率

地皮
面積
(平方呎)

估計可建
樓面面積
(平方呎)

估計
樓面地價
(A.V.)

估計地價
(億元)

元朗市地段

第 545 號

新界元朗

福宏街與宏利街

工業

32,494

5.0

349,765

1,748,825

(其中約3成提供予政府)

$2,500

(以7成樓面計算)

$43.7

有機會適合用作物流行業或數據中心

是次推出的元朗市地段第545號的福宏街與宏利街的工業用地，項目地皮面積約為349,765呎，可建樓面面積約1,748,825呎，但值得留意，項目需提供不少於30%的樓面予政府，出租予棕地業務經營者，料增加項目發展的複雜性及成本。林子彬指出，項目具北部都會發展概念，亦有機會適合用作物流行業或數據中心等，料對用家有一定吸引力，惟規模大及投資風險高，料影響反應及出價。

林子彬指出，財年首3季售出的政府官地僅3幅，合共地價僅有約72.7億元，更加有2幅住宅官地出現流標，與全年賣地收入目標大相逕庭，即使是次推出的元朗工業地成功售出，全個財年的賣地收入亦只有100餘億元，連同已公佈的補地價收入共約150億，佔全年目標850億中僅約17.6%。除非樓市有明顯好轉，否則短期內或下年度發展商的投地意欲料仍較保守，預期土地收入仍會受壓。另外，全年提供單位約11,530個，暫未能達政府全年土地供應目標12,900伙，或略影響長遠供應。

美聯物業：賣地低、動工低、落成低

發展局今日公布本財年第四季(2024年1月至3月)賣地計劃，本財年合共提供11,530個單位，佔全年土地供應12,900伙目標約9成。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，賣地計劃供應連跌兩年，本財年較上一個年度跌約28%，比起21/22年度更大跌近4成，並創自2010年起引入「政府主動賣地機制」後的14年最少(見圖一)。除了賣地供應偏低外，去年私人住宅動工量及落成量同樣偏低，形成供應「三低」，對短期供應影響不大，但對長遠供應則有影響！

今季未有住宅官地推出招標，主要因近期市場投地氣氛淡靜所致。由於地皮由招標至落成需時多年，因此今季未有官地推出對短期供應暫未有影響，尤其現時貨尾超過2萬伙，加上已獲批預售樓花但尚未發售以及待批預售樓花合共約2.8萬伙；然而，若市場投地氣氛持續淡靜而長期窒礙官地招標，屆時將會影響未來供應，同時亦會影響地價收入。

2023年動工量低：首3季僅1.15萬伙

除了賣地供應偏低外，私人住宅動工量及落成量同樣偏低。動工方面，由於去年市況未明，發展商起樓步伐放慢。據房屋局資料顯示，2023年首三季動工量共錄11,500伙，雖然略高於2022年全年11,000伙，但比起2021年全年21,300伙仍少約46%，與2018及2019年逾18,000伙相比亦有一段差距。

至於第三低是落成量，據差估署資料顯示，去年首10個月私人住宅落成量合共僅約10,570伙，只佔該署全年預測19,953伙的53%，相信因發展商建屋步伐放緩所致，並意味著11月及12月需要超過9,300伙落成才達標。按此估計，相信去年落成量未能達標之餘，與施工量同屬近年偏低水平。

每年私樓落成量

香港置業：2023/24財年土地供應11,530伙、較目標少約1成

香港置業研究部董事王品弟表示，今日發展局公佈2023/24財政年度第4季(2024年1月至3月)賣地計劃，將不會推出住宅官地，為政府按季主動推地以來首次；計及早期流標、交由房協興建的荃灣油柑頭地皮，以及8項私人發展/重建項目共1,630伙，2023/24財政年度第4季共有3,570伙供應。

連同首3季已成功推售的3幅住宅官地、市建局項目及私人發展/重建項目共7,960伙，2023/24財政年度共可提供11,530伙，較財政年度目標12,900伙少約1成，為相隔3年後再次未能達標，對上一次為19/20年度(見圖)。

每財政年度實際吸納土地供應可建單位數據

中原張競達：暫停推地因時制宜、避免浪費土地資源

發展局公布本季度賣地計劃，僅推出一幅元朗工業地，沒有推出住宅以及商業地。局方表示，近期市場投地氣氛較淡靜，加上本財年供應量接近年度供應目標，因此不推出住宅地。

中原測量師行張競達認為，政府今季度暫停推出住宅及商業地皮，決定屬正確。現時樓市市道差，息口高企、樓價下跌等多項因素夾擊，影響發展商的投地意欲，早前接連有地皮流標，既然全年預計供應量已接近年度供應目標，暫時停止推地未嘗不是一件好事。由於土地屬珍貴資源，現時經濟復蘇情況不似預期，樓市下跌，政府因應環境推地或暫停推地，可以避免造成資源浪費。

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