2024樓市走勢綜合分析｜5大數據反映樓價未必可扭轉跌勢轉好

2023年樓市表現欠佳。據差餉物業估價署最新公布數據，2023年首11月私人住宅售價指數累跌5.6%。但隨着息口見頂、高才通來港等利好因素呈現，市場憧憬2024年樓價可扭轉跌勢，重拾升軌。不過，2024年樓市又是否一如市場期望轉好？綜合學者意見，新一年樓市表現未必一如市場預期轉好，有5大要點要留意。

四大行看好2024年樓市

臨近年尾，多間地產代理行預測2024年樓市走勢，在本港地產市場佔很大比重的四間地產代理行公布對2024年樓市展望：

中原地產：隨着美國最新一次議息宣布加息期結束，並表示2024年減息三次共0.75厘，相信可為本港樓市注入一支強心針。若2024年首季再有「減辣」措施出台，二手樓價將於有望於上半年升約5%。
美聯物業：美息口已見頂，市場更預期2024年將減息0.75厘，加上2024年2月的財政預算案有望進一步「減辣」甚至「撤辣」刺激經濟與樓市，相信無論交投及樓價均有望回穩，展望2024年樓價將升約5%。
香港置業：預料美息即將見頂，甚至有機會回落，將有助帶動經濟和市況好轉，樂觀預計樓價會於2024年年中見底，全年樓價升3%至5%。
利嘉閣地產：預計中小型住宅樓價於2024年全年將可錄得約8%的升幅；而豪宅物業價格在高才通、新資本投資者入境計劃及越來越多家族辨公室效應帶動下，料同步有8%的上升空間。

5大因素左右樓市

2024年樓市走勢，是否如四大行估計會回升？綜合學者分析，其實2024年樓市仍受利淡因素左右，共有以下5點：

1. 息口因素：減幅未必很大

地產代理行看好2024年樓市的其中一個原因，是美國加息周期完結，預期2024年會減息。不過，有學者質疑，即使美國減息，減幅未必是0.75%，香港減息幅度亦不會很大。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，美國未必會減息0.75%，估計減0.5%，因通脹不算很低，不致於令經濟受損。他說，香港銀行會減息，但未必跟足美國，估計減0.25%至0.3%，因銀行水浸，減息對銀行不利。他估計，港美息差介乎1%至1.5%。

香港未必跟足美國減息

有學者更指，即使美國減息，不代表美國進入減息周期。香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮指，美國最多減息3次，可能會少於3次，之後還有機會再加息，因通脹可能回升，故不會是踏入減息周期。他說，在聯繫滙率制度下，香港會跟美國減息，但未必跟足美國減息步伐，估計不會減0.75%，按揭利率亦不會減得太多。鄒廣榮說，減息對樓市只起短暫刺激作用，未來高息情況仍會維持，預計2024年樓價會下跌5%至10%，未來幾年樓價向下趨勢不變。

2. 股市經濟表現不佳

李兆波指，本港經濟復甦情況不符預期，市民不太願意在港消費，政府不斷下調全年經濟增長預測，而且股市低迷，如果2024年股市升不穿20,000點，創造不了財富，對樓市不利，買家買樓較為審慎。

政府下調GDP增長至3.2%

港府早前公布今年第三季本地生產總值(GDP)按年增長4.1%，低於市場預期，並下修全年經濟增長預測，由8月時覆檢的4%至5%，向下修訂為增長3.2%。私人消費開支在第三季按年實質進一步升6.3%。經季節性調整後按季比較，私人消費開支在上一季上升3.4%後，在第3季微跌0.8%。

執筆當日(28日)，恒指升418點，重上17000點，收報17043點，成交1099億元。但其實，港股今年走勢低迷，恒生指數連續第四年下跌，最近重回「九七」16000點水平，日均成交額在1000億元水平上落，其中10月份僅近788億元，成績並不理想。

3. 金融業結業或裁員

李兆波表示，近期金融機構裁員，影響最有購買物業能力的人士。資料顯示，由2023年年初至今(27日)，共有32家券商停止營業。在過去3年已有超過100家券商停止營業，持牌經紀行數目減至555家，可見經營困難。

4. 外來專才帶動樓市有限

近年政府推出多項吸納人才計劃，如去年推出的高才通計劃、「非本地畢業生留港/回港就業安排」、「優秀人才入境計劃」等，一批外來專才(以內地人為主)來港。在2023年首10個月已收到逾18萬份輸入人才計劃申請，當中逾11萬已獲批，逾7萬人已抵港，市場預期會帶動本港住屋需求。

專才旺租不旺買

不過，李兆波指，內地專才來港租樓為主，令租金上升，但對專才對樓市起推波助瀾作用則有所保留，因來港的專才本身在內地發展不理想，如果不來香港，其人工會大減。

5. 地緣政治影響投資

近年中國和美國關係欠佳，在經貿、政治、軍事上有爭駁，但自從11月兩國領導人會面後，兩國關係似緩和。李兆波表示，中美兩國暫時緩和，但彼此關係仍然不好，未來會否有推波助瀾的因素令關係惡化難料。在這種情況下，股市低迷，從股市賺不到錢，買樓要審慎。

美《國防授權法案》列港澳為敵對勢力：中美兩國關係不好，香港難免不受牽連。早前美國《國防授權法案》在總統拜登簽署後正式生效。法案將中國、香港與澳門列為海外敵對勢力，與俄羅斯、北韓、古巴、伊朗、委內瑞拉這些國家同級。法案多少影響本港投資環境，樓市亦恐受影響。
外資不來港拖低商廈租金：鄒廣榮指，在這種情況下，外資更不敢來港，特別是美資，美資不單不來，在港美資更會撤走，對商廈影響大，商廈租金「有排跌」。外資少來港，經濟表現差，影響住宅購買力，對樓市有負面影響。
豪宅租盤難租出：他指，外資正撤出，影響就業，工種減少，外籍僱員通常有宿舍居住，現在走得七七八八，豪宅租盤較難租出。
內地人暫難填補：他表示，內地人才和資金本來可填補這些租盤，但內地經濟表現不好，內房缺水，要到處「撲水」，來港投資興趣不大。