2023年，香港樓市在加息等壓力下回調，隨著美國暫停加息步伐並預料於明年調頭減息，樓市利淡因素有望消退，業界亦普遍對明年樓市走勢感樂觀。龍頭代理行如中原地產、利嘉閣地產等皆預期2024年香港住宅市場有望回升，綜合不同利好因素，預計明年樓價可錄8%升幅。

中原︰明年樓市面對挑戰仍有轉機

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，本地經濟放緩，樓市下行調整未完，發展商新盤銷售壓力增加，在加息持續及樓價下跌打擊下，新盤銷情未如理想，拖累貨尾單位升穿2萬個水平，創近20年新高，一手貨尾單位積壓情況逐步惡化，值得警惕。至於二手市場方面，受一手減價戰影響，二手業主議幅有限，預期交投持續受壓。

現時地緣政治局勢較為緊張，金融狀況偏緊，美國和歐洲的通脹仍處於高水平，內地在今年經濟復甦之中表現出一定波動性，內房持續低迷，港股表現亦偏軟，年內累計跌幅超過3000點，投資者對投資市場普遍表現審慎，隨著樓價持續回落，二手蝕讓潮持續。 

加息期終結、第一季料現「小陽春」

然而，隨著上星期美國最新一次議息宣布加息期結束，並表示明年減息三次共0.75厘，相信可為本港樓市注入一支強心針。息口一向是左右買家入市其中一個重大因素，現時息口確定見頂，買家入市動力相應提升，部份更會希望把握樓價低位偷步入市。明年農曆新年前後是樓市傳統旺季，加上利好消息刺激下，預期樓市第一季即迎來成交量「小陽春」，相信早前累積的購買力及猶豫不決的準買家會加快落實置業決定。

政府搶人才計劃及重啟投資移民

政府近年以搶人才為目標，成立「人才服務辦公室」，積極招攬外地人才，包括推出高端人才通行證計劃及優化原有的人才入境計劃，今年截至11月底，各項輸入人才計劃共收到超過20萬宗申請，獲批來港人士當中已有逾8.1萬人來港工作及定居，再配合最新一份施政報告中「先免後徵」的優惠，相信可持續為樓市注入新動力，政府早前亦宣佈重啟投資移民計劃，並快將公布細節，投資移民人士來港後具居住需要，相信計劃可為樓市注入新資金及入市動力。

租金持續攀升帶動租金回報成投資者入市誘因

受惠內地專才持續湧入，加上今年通關後不少內地、海外學生及外派員工開始回流本港，住屋需求殷切下，租賃市場持續活躍，中原城市租金指數CRI全年升幅約8%左右，租金持續高企帶動租金回報理想，亦成投資者其中一個入市誘因。

政府明年有機會再減辣或撤辣

陳永傑指，預計政府面對明年首季仍未復甦的樓市，加上銀主盤量及負資產數量高企，有機會於明年初或2月底財政預算案中提出進一步減辣甚至全面撤辣，以免出現金融危機。屆時息口因素憂慮消散，加上減辣措施，預期將帶動明年首季成交量增加，量變質變，有機會帶動樓價亦會從谷底反彈5%。

2024年上半年樓價有望升5%

現時美國已宣佈加息期告終，若明年首季再有減辣措施出台，二手樓價將於上半年見底回升，中原城市領先指數有機會回升約5%至155點。成交量方面，一手發展商為求銷量，仍會以筍價推盤，訂價相當克制，貨尾盤亦會推出各項優惠吸客，刺激銷情，陳永傑預料，2024年一手成交量可達15,000宗；二手方面，受惠息口因素及剛性需求持續高企下，部份買家或會於樓價低位偷步入市，料二手成交可達40,000宗。

利嘉閣︰展望2024樓市量價雙升

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，2022年樓價全年下挫15%，為自1998年急挫32.5%後，25年以來最大的按年跌幅，而2023年樓價料跌7%，亦是過去15年來的次大跌幅，並且是繼2003年沙士後，21年來首度再現連續2年下跌的淡況。導致樓價罕有地連跌兩年的元凶，是繼2008年之後，16年來從未見過的高息環境，令計劃入市者不知所措，窒礙交投進度。

不過，市場也得逐漸習慣及適應沒有永遠接近「零息」的現實，加上息口正趨向見頂，而樓市需求將隨專才到位而大增，2024年樓市於年初觸底後，有望拗腰回升，實現量價齊彈，廖偉強相信，明年樓市將是不一樣的一年。

息口見頂趨回落 減辣效應發揮

他表示，繼美國及香港此輪加息周期中，美國連續加息11次，累加5.25厘，而香港則累計加了5次共0.875厘；12月14日最新議息後，亦持續暫停加息，相信此輪加息周期已屬見頂。料最快明年有機會調頭減息，如屆時息口向下，將利好物業市場，令置業及投資活動回升。再配合早前的減辣效應，效果將更顯著。此外，面對明年首季仍未復甦的樓市，估計2月下旬的財政預算案尚有機會進一步減辣，甚至全面撤辣，可望再為樓市鬆綁，刺激交投續升。

專才投資移民購買力爆發

廖偉強續指，港府銳意引入專才及高才通，目前抵港定居者已逾7萬人，當中只要有15%有意置業，潛在吸納量已逾1萬個單位，而且未來人才仍陸續有來，加上「先免後徵」政策更可加快人才的置業動力。

此外，資本投資者入境計劃細節料年底前公布並於明年正式重啟，以每宗3,000萬元資產計算，如果有1萬宗申請，涉及金額合計便有3,000億元，是極之可觀的數字，除可吸引擁有外國永居身份的中國籍人士外，更料吸納其他如中東、俄羅斯、東南亞及部分歐洲國家富豪來港，加上他們的額外住屋需求，未來住宅單位被上述生力軍消化的程度將較想像中迅猛。

企業人才進駐迅速吸納供應

本港經濟之前經歷一年社運加三年疫情重傷後，目前正逐步復元，當局亦加快引資來港，如寧德時代的落戶，就是對香港投下信心一票，並可創造更多就業職位，相信未來有更多大企業陸續進駐，利好香港經濟發展。廖偉強指出，香港安全系數高、稅率低、擁言論自由，而且1小時內生活圈極為方便，都是香港的優勢。

資金伺機重投物業市場

再者，過去數年本港財富積聚可觀，銀行體系存款多達15萬億元，當中單是定期存款便由2022年初的約5.6萬億元，急增至今年9月的逾9.1萬億元，期間增逾3.5萬億元。此9.1萬億元的定期存款中，如之後有20%重新投放在樓市及股市，影響力將相當龐大，故未來息口回落後，投資者的資產重新調配便成樓市新契機。

明年整體私宅買賣劍指5.5萬宗

展望2024年樓市，廖偉強認為，過去兩年，發展商囤積新盤貨源較多，來年仍願意以接受現實的價格發售，料有助提振一手銷情。至於二手市場方面，經歷連年買賣創新低後，數年以來積聚的購買力及換樓需求將隨減辣大舉回流，加上各方人才來港，勢推動住宅市道顯著回暖，逐漸形成量價向升的結果。

整體買賣登記料升4成

樓市料在農曆新年前經歷最後的寒冬，之後隨著預算案或進一步調整辣招、積聚的購買力回流、息口回落、人才及引資效應彰顯，新春及首季之後，樓市將另有一番新氣象。初步預期，2024年整體一二手私宅合計登記量料將由今年約3.9萬宗，大增41%至約5.5萬宗，重返過去10年平均水平；當中一手私宅買賣料達1.5萬宗，較2023年的1.05萬宗增加43%；而二手私宅成交量亦料較今年的2.85萬宗，大漲40%至4萬宗水平。

成交數量及金額「拗腰回升」

在整體私宅成交金額方面，受惠交投拗腰回升刺激，2024年一二手私宅合共成交總值料可按比例大增47%，挑戰5,550億元水平，除創3年新高外，也有機會成為繼2021年及1997年後的史上第三高水平。

2024整體樓價看升8%

樓價走勢方面，廖偉強指出，樓價已連跌兩年，主要負面因素有望陸續減退，而市場亦漸適應樓市減辣後的新格局，經歷谷底整固後，2024年樓市最終料價量回升；他預計，中小型住宅樓價（以全港50個指標屋苑作依據）於2024年全年將可錄得約8%的升幅；而豪宅物業價格（以差估署大型單位作依據）在高才通、新資本投資者入境計劃及越來越多家族辨公室效應帶動下，料同步有8%的上升空間。至於租金方面，也可受惠持續到港的各方人才需求而繼續走俏，當中中小型住宅租金於2024年料再升6%；豪宅租賃亦同樣看好，冀按年再漲6%。

香港置業：明年息口有機會回落

香港置業行政總裁馬泰陽表示，美國聯儲局宣佈維持利率不變，連同9月及11月，美聯儲局已3次暫緩加息；同時聯儲局點陣圖暗示，明年將會減息減3次，合共0.75厘；而本港大型銀行維持最優惠利率不變。美息口暫時已見頂並將維持高位一段時間，預期美國有機會最快2024年下半年採取降息行動，屆時港息亦有機會跟隨調整。在聯繫匯率制度下，港息大致上跟隨美息走勢。現時聯儲局的口風較市場預期更樂觀，市場原本預期本港銀行會加多一次P，相信再加P的機會亦會降低，息口料已見頂，甚至回落。

波動後回穩 全年望升3%至5%

展望明年，雖然中美關係令環球經濟存在變數，但隨著美國通脹放緩，最近3次議息均維持利率不變，料美息暫已見頂，明年中息口有機會掉頭回落；而港息在聯繫匯率制度下，亦有機會跟隨調整，將有助帶動經濟和市況好轉。

此外，若明年的財政預算案進一步為樓市帶來驚喜，買家對後市前景信心回穩，屆時樓市更有望「苦盡甘來」。預期明年樓價難免出現波動，料年中見底，樂觀預計全年升3%至5%；住宅買賣成交會較今年活躍，估計2024年全年新盤銷售量約1.3萬宗，按年升約24%；全年二手住宅註冊量預料升約30%至4.8萬宗。

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