買樓攻略｜房協項目朗然vs房委會居屋！6個範疇優點與缺點比較

【買樓攻略】房協觀塘安達臣道項目朗然和房委會新一期居屋將於明年上半年相繼開售，新居屋已完成攪珠，朗然開始接受申請。房協推出朗然，無疑為綠、白表人士提供多一個選擇。本文會從6個範疇比較這兩類資助房屋的優點和缺點，讓有意上車的人士參考。

房協房委會明年上半年推資助屋

房協將會推售安達臣道資助出售房屋項目朗然，提供422個單位，現已開始接受申請，將於12月13日截止，預計明年2月抽籖，第二季揀樓。房委會新一期居屋共有6個項目，提供9154個單位，包括啟德啟悅苑；觀塘安楹苑、安麗苑和安樺苑；屯門兆翠苑；及元朗朗天苑，已完成攪珠，預計明年第一季揀樓。

居屋呈現僧多粥少情況

每年居屋認購熱烈，有不少綠、白表人士未必可以揀到樓。以今期來說，房委會共收到約17.2萬份「居屋2023」申請表，包括白表約13.1萬份和綠表約4.1萬份。若果以今期新推售的9154個單位計算，超額18.8倍，即19人爭一個單位。上期居屋共收到約25.2萬份申請表，超額28倍，28人爭一個單位。

6個範疇分析兩者優點和缺點

今期申請宗數較上期減少32%。雖然今期居屋申請人數不及以往，「爭單位」的比例減少，但仍然存在僧多粥少的情況。今趟房協新項目朗然登場，無疑為綠、白表人士提供多一個選擇，相信不少合資格的準買家都會留意這兩類資助房屋的情況。本文從以下6個範疇嘗試分析兩者的優點和缺點：

1.申請資格：兩者沒分別

房協朗然的申請資格與房委會目前的居屋計劃相若。公屋租戶可透過綠表申請，不設入息及資產上限。非公屋租戶可用白表申請，二人或以上家庭的每月入息上限為6.2萬元，資產限額為147萬元；一人申請者的月入上限及資產限額則分別為3.1萬元及73.5萬元。

綠表人士不可擁有物業

今期新居屋規定綠表申請人不可擁有香港住宅物業，朗然亦定出相同規定。據朗然銷售資料，以綠表申請人身份申請購買資助出售單位的房協出租屋邨住戶及房
委會公屋住戶在截止申請日期（即2023年12月13日）之前的24個月起計直至簽署今次銷售計劃的單位的臨時買賣合約當日，均不得擁有香港住宅物業。

2.家庭類別：「家有長者」家庭可優先揀居屋

在家庭類別上，兩者有一些分別。「居屋2023」綠、白表的家庭類別再分「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者，白表家庭類別再細分其他核心家庭申請者和非核心家庭申請者。「家有長者」家庭申請者更可優先選樓，還另外獲發一個基本的家庭申請者選樓次序，即有兩次揀樓機會。而且，非核心家庭是家庭類別當中最後揀樓，很多時揀不到樓。

較多家庭揀到朗然

相反，房協的安排則有不同，朗然在申請類別上只有一人申請人和二人或以上家庭。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，新居屋較偏重「家有長者」家庭申請者，但朗然則只分一人申請者和二人或以上家庭申請者，沒有再劃分「家有長者」家庭申請者，於是其他家庭申請者抽中揀樓機會較高。他續稱，一旦其他家庭揀不到新居屋，可以以朗然為次選。

3. 樓價：朗然稍高

朗然單位實用面積介乎303至658平方呎，售價約為市值六二折，介乎255.5萬至645.6萬元，實用面積每平方呎售價為8212至9812元。「居屋2023」有6個項目，同樣以六二折出售，單位售價介乎149萬元至494萬元，平均售價約為285萬元。

同區新居屋最貴不逾400萬

今期新居屋有3個項目同樣位於安達臣道，包括安楹苑、安麗苑和安樺苑。安楹苑共有1140個單位，單位實用面積由282至478平方呎，售價介乎171萬至394萬元；安麗苑共有1380個單位，單位實用面積由278至497平方呎，售價介乎169萬至376萬元；安樺苑共有990個單位，實用面積由296至495平方呎，售價介乎181萬至377萬元。

朗然有裝修似私樓

4個項目位於安達臣道，雖然同樣提供六二折優惠，但有分別。首先，新居屋3個項目單位面積較細，朗然有不少較大面積單位，486至658平方呎的單位佔近四成；其次，朗然提供家電基本裝修，近似私樓，新居屋項目則以清水樓標準交樓，兩者售價有差距是可以理解。

馬耀宗指，3個區內新居屋呎價約7000元，朗然呎價約8000至9000多元，兩者呎價相差兩成。他續稱，雖然朗然有住客會所，但呎價跟同區新居屋項目相差兩成，而且單位設有露台，一般人覺得不實用，故朗然不算吸引。

4. 位置景觀：未來朗然景觀或受阻

朗然位於安達臣道石礦場R2-3用地，左右兩邊被「R2-2」和「R2-4」兩幅地包圍，這兩幅同樣是房協項目，朗然景觀或會受到影響。至於附近3個新居屋項目，以安楹苑景觀較好，屋苑靠近山邊，部分單位可望見安達邨全景、牛頭角景。

5. 按揭安排：新居屋有優勢

居屋按揭有兩個優點。首先，房委會剛修改新居屋按揭還款年期，由最長25年延長至最30年，明年1月1日或以後實施。至於朗然，房協已與16家銀行及認可財務機構簽訂協議，提供按揭貸款保證，讓買家可獲最高達到九成的樓宇按揭，還款期最長25年。新居屋按揭還款年期較房協項目年期還要長5年。

申請朗然按揭須過壓測

另一個優點是，申請新居屋最高成數按揭，不需做壓力測試，但申請朗然按揭，需要做壓力測試。經絡按揭首席副總裁曹德明指，居屋按揭有政府擔保，故不需做壓力測試。他又說，如果申請房協項目的最高九成按揭，綠、白表人士需要做壓力測試，若果不通過壓力測試，申請人可以加擔保人，但擔保人必須是直系親屬。

6. 配套設施：朗然設會所

朗然在地下設有住客會所，會所內設有多用途和閱讀區、健身室、兒童遊樂場、遊戲室等，近似私樓。新居屋未有提供會所設施。馬耀宗指，屋苑設有住客會所，管理費會較高。

朗然管理費至少逾1200元

朗然管理費每平方呎4元，若果以最細面積303平方呎單位計算，最低管理費為1212元，最高管理費達2632元，可說是私樓水平。雖然新居屋管理費有待公布，但應該會較朗然為低。

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