施政報告推出減辣措施後，樓市暫未有起色，持續偏淡。但如果有需要入市，在跌市下面對風險不少。專家分析，現時入市面對3大類風險，包括自身風險、買賣風險，以及按揭風險，涉及7個要點，並提出化解方法。專家又指政府所推出減辣措施，部分未能完全吸引買家入市。

一、二手交投仍偏淡

施政報告公布推出減辣措施後至今，整體樓市暫未轉勢，市場交投趨淡。過去周末，一手樓盤錄得超過100宗成交，創超過兩個月新高。不過，以兩個主要新盤啟德海灣和澄天來說，其售出的單位數目未佔全部推售的一半，成績未算理想。另外，在二手市場方面，綜合地產代理資料，周末十大屋苑成交量仍低於10宗。

樓市跌勢未止，但若果在這段時間有需要入市，面對風險不小，分為3大類，包括自身風險、買賣風險和按揭風險。綜合專家分析，這些風險涉及下列7個要點，並提出化解或減低風險方法：

1. 自身工作穩定風險

若果想入市買樓，應預先衡量自己的供款能力，最重要是自己收入是否穩定，從事那類行業是關鍵一環。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指出，預期樓市會再下跌，準買家要衡量自己工作是否「穩陣」，若果從事公務員，或者在港鐵、機管局、中電等大機構工作，會較為「穩陣」。但公營機構正裁員，從事涉及股票上市相關工作如融資、法律等不理想，從事這類行業人士在這段時間最好不要買樓，因隨時會失去工作。

2. 二手樓成交少難賣

跌市下買樓會有風險，香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗認為，買二手樓，如果考慮未來有需要換樓，最好選擇成交量多的屋苑，未來轉售時較快脫手，但如果選擇單幢樓，過去半年未有成交，轉售不易。

3. 揀新發展區二手樓風險高

買二手樓前，要留意附近會否有新盤開售，如果新盤呎價低過二手樓價，二手樓價會再跌，特別是新發展區如啟德，較多一手樓供應，風險會較高。若果未有了解清楚區內新供應的情況而入市，可能會買「貴樓」。因此，買樓選址時，最好選擇發展成熟的地區，始終新供應不多，買「貴樓」機會相對較低。

4. 按揭風險：高息料持續

現時本港處於加息周期，每月供款額驟增，即使美國最近未有再加息，但高息仍會持續一段時間。中原按揭董事總經理王美鳳指，息口由去年至今上升，市場預期息口不會太快下跌，跌幅未必很大。供樓人士計算加息後息率，每月供款會增加。但她說，現時銀行提供按揭計劃，如mortgage link(存款掛鈎按揭戶口)，可讓業主對沖利息支出。目前實際按揭利率4.125%，mortgage link亦會提供相同利率，業主把備用資金存放在戶口內，可抵銷按揭利率支出。

現金回贈有助減輕利息支出

另外，銀行會提供現金回贈。王美鳳指，現時申請按揭的人士，可選用附有現金回贈的按揭計劃，部分銀行提供1.5%至2%的現金回贈，雖然近期銀行調低現金回贈，但仍較先前1%回贈為高，這樣多少可減低按揭的利息支出。

5. 選用建期付款風險高

買一手樓，發展商通常會提供即供付款和建築期付款，在現時樓市下行情況下，選用建築期付款風險高。馬耀宗分析指，如選用建築期付款，在交樓前完成交易，尤如跟發展商對賭樓價升跌，若果交易期前樓價下跌很多，隨時未能借足高成數按揭。如果選用即供付款，雖然一旦未來利率有變化，這種付款方法未必着數，但相比之下承擔風險較低，因選用建築期付款，在樓價下跌下，上會有難度。若果買二手樓，即時做按揭，就不會有上述風險。

樓花期供樓不划算

王美鳳補充說，一般用家覺得，物業仍屬樓花，未可入住，如選用即供付款，需要繳付利息，並不划算，而且即供和建築兩種付款方法樓價折扣相差很少，無謂在現時供樓。然而，選用即供付款，可立即上會，銀行估價足，風險始終較小。選用建築期付款，要一、二年後上會，難預測當時樓價、估價、按揭利率、按揭優惠。

6. 銀行對二手樓估價較保守

馬耀宗說，銀行對新盤估價較貼市，較易借到高成數按揭，估價不足問題不及二手樓嚴重。二手樓本身涉及樓齡或其他問題如凶宅、釘契等，而且樓市表現差，銀行估價會更保守。正因如此，買家最好比較多間銀行估價，然後才「落搥」。

7. 或面對負資產風險

申請高成數按揭，如果適逢樓市處於下跌周期，有機會成為負資產。雖然金融管理局公布，負資產數目上升，但亦要其他因素配合，才真正呈現風險。王美鳳指，負資產只是賬面計算數據，未必是實質問題。如果負資產個案增加，風險是否增加，要視乎失業率是否上升、銀主盤數目是否明顯增加、拖欠比率是否高等因素。但現時失業率低，銀主盤數目仍算低，負資產拖欠比率低，故暫時未見實質風險增加。

不過，她提醒，如果樓價一直下跌，跌幅兩成以上，先前借新造八成按揭人士會成為新一批負資產，若果這些人士想轉按，要補錢才可以做到。

預儲9個月資金以防斷供

王美鳳建議，入市時，可評估自己還款持續能力，如有固定收入，借高成數按揭，供款問題不大。其次，可預先儲存6至9個月或以上的後備資金，一旦業主短期失業時，至少可持續供款一段時間，不致於斷供。

政府辣招 未必人人受惠

政府於上月下旬公布推出3項減辣措施，多少減輕了買家入市負擔，但專家指，未必每類買家可受惠。今趟施政報告提出3項減辣措施，包括縮減額外印花稅(SSD)的適用年期，由三年減至兩年；調低買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)的稅率一半，皆由原先15%減至7.5%；以及修改為外來人才的置業印花稅，由原先實施「先徵後退」，改為「先免後徵」。

縮減SSD減輕轉售成本

馬耀宗表示，縮減額外印花稅適用年期和「先免後徵」兩項措施會較吸引買家入市。他指出，通常新盤於2年後落成入伙，縮減額外印花稅年期，由3年減至2年，業主可以在收樓後隨即放售，不需擔憂資金被鎖死3年，可減輕轉售成本，這樣有助吸引多些人買新樓。

「先免後徵」有助外才留港定居

另一項「先免後徵」措施，是針對外來人才，新措施是指在購入物業時先暫免徵收相關稅項，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。馬耀宗指，若果外來人士有意成為香港永久居民，新措施對他們幫助較大。

NRSD窒礙買樓收租

至於新住宅印花稅稅率下調一半，這項措施有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔。但專家指，這不會吸引有意買樓收租的非首置人士。馬耀宗指出，若果買樓收租，現時回報約2%至3%，稅率7.5%，按此計算，即是等於3年租金，全部交稅，這樣不會吸引本身已有物業人士再買樓收租。

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