買新盤vs二手樓涉及費用計算：YOHO WEST及嘉湖山莊實例比較

【買樓攻略】近期新盤以低價開售，買新盤使費，是否真正平過買二手樓？本文從一、二手樓6個買賣過程中所涉及的費用計算，並以即將開售的天水圍新盤YOHO WEST和同區嘉湖山莊為例，比較兩者的差別。另外，專家分析，本月一、二手樓價差距會收窄，因未來潛在供應多，發展商急於減價去貨。

YOHO WEST及嘉湖山莊實例比較

其實，無論買一、二手樓，事前應該要預算買樓費用，衡量自己的收入和財政狀況，然後才「落搥」。買一、二手樓必須經過以下階段，包括睇盤階段、申請按揭階段、以及收樓階段。本文分別以即將開售新盤YOHO WEST和嘉湖山莊相近面積單位為例，比較一、二手樓價和支出，作出比較。

一、二手單位例子：

YOHO WEST：2A座25樓A8室，實用面積454平方呎，定價577.7萬元，實用呎價12,725元。
嘉湖山莊：美湖居2座中層E室，實用面積441平方呎，樓價448萬元，實用呎價10,159元。

程序1：睇盤

一手樓：先付10萬元訂金

發展商公布推售樓盤，並會派發售樓書、價單等相關資料，準買家索取這些資料後，閱讀售樓書、價單，並參觀示範單位。之後發展商定

出入票時間，以及正式銷售時間。準買家在銷售當日帶同一張價值10萬元的本票或支票，作為訂金。

二手樓：需付查冊費25元

首先，上網利用搵樓平台，揀選心水樓盤。若果是業主盤，可直接跟業主聯絡；若果是代理盤，可搵代理，然後偕同代理上門睇樓。上門睇樓前，須簽「睇樓紙」，要留意睇樓紙內關於代理收取佣金事宜，應預早跟代理商討佣金，通常1%。一旦揀到上述嘉湖山莊單位，買家應該委託代理或自行查冊，了解單位以往和現時狀況，如是否被釘契、或屬凶宅等。若果自行查冊，須繳付查冊費用25元。

程序2：簽署臨時買賣合約

一手樓：臨時訂金逾28萬元

當買家揀到上述YOHO WEST單位後，簽署臨時買賣合約，需付臨時訂金，一般為樓價3%至5%，先前繳付的訂金會扣除。若果付樓價5%，以單位定價577.7萬元計算，臨時訂金為28.885萬元。

二手樓：臨時訂金逾22萬元

買家跟業主商議好價錢後，雙方簽署臨時買賣合約。買家須向業主繳付臨時訂金，金額普遍為樓價3%至5%。買家繳付5%臨時訂金，以上述嘉湖山莊單位樓價448萬元計算，金額為22.4萬元。

程序3：申請按揭

一手樓：按保費逾12萬

現時新盤通常提供即供付款和建築期付款兩種付款方法，如選用即供付款，買入單位後要開始供款；如選建築期付款，可留待物業入伙後才開始供款。隨着按揭證券公司放寬1000萬元或以下樓花物業，最高按揭保險成數為九成，如果想借九成按揭，現時可選用即供付款。

如選用即供付款，借九成按揭，還款期30年，以上述YOHO WEST單位樓價計算，貸款額為519.93萬元，再以2.5%保險費計算，保險費金額為12.9983萬元。

二手樓：按保費逾10萬

簽署臨時買賣合約後，便可帶同合約往銀行申請按揭，若果想借足九成按揭，便要申請按揭保險。以上述嘉湖山莊單位計算，貸款額為403.2萬元，再以2.5%保險費計算，保險費金額為10.08萬元。

程序4：簽署正式買賣合約

一手樓：支付近13萬印花稅

簽署臨時合約後30或120日內(視乎選用即供或建築期付款而定)，買家與發展商簽署正式買賣合約，並繳付「大訂」，連臨時訂金約為樓價10%。以上述YOHO WEST單位計算，「大訂」金額為57.77萬元。另外，要付印花稅和律師費。若果買家是首次置業人士，需繳付從價印花稅(AVD)12.9983萬元，另律師費10,000元。

二手樓：付印花稅逾6萬

簽署臨時合約後14日，業主與買家再簽署正式買賣合約，買家繳付「大訂」，連同臨時訂金，通常為樓價的10%。以上述嘉湖山莊單位計算，「大訂」金額為44.8萬元。簽署正式合約30天內，需付印花稅，金額為6.72萬元。另律師費10,000元。

程序5：收樓後驗樓

無論一、二手樓，買家收樓後要驗樓。在新盤落成後，發展商會通知買家收樓，收樓後可以聘請驗樓師驗樓，驗樓後如有問題，便通知發展商修補有問題地方，之後再覆檢，如無問題就可以正式入伙了。至於二手樓，臨近成交日，買家須再上單位驗樓。

一、二手驗樓費有差距

驗樓師驗樓，一、二手樓的檢驗範圍分別不大，但收費則有分別。樓宇檢驗中心總監賴達明表示，一手樓收費每平方呎3.5元，600至700平方呎以下單位最低收費約2400至3000元；二手樓收費每平方呎7至8元，600至700平方呎以下單位最低收費約4800至6000元。他解釋，一手樓樓齡新，單位內問題不會多。但二手樓保養老化，問題較多，驗樓所花時間多，故收費高一些。

二手樓最低收費6000元

無論是上述YOHO WEST或嘉湖山莊單位，實用面積低於600平方呎，故兩者驗樓收費屬於最低收費，分別為3000元和6000元。

程序6：簽署轉讓契

一手樓：傢俬費20萬

驗樓後，買家簽署轉讓契，正式成為業主。入住前，新業主都會先把單位裝修一番。當然，若果購買一手樓，發展商已提供基本裝修，以及電器設施，如洗衣機、電熱水爐、微波蒸焗爐、雪櫃，不需太多裝修費。賴達明指，一手樓已有基本裝修，並且有基本電器設備，最大支出是購買傢俬費用，費用約10萬至20萬元。

二手樓：裝修費至少50萬

相反，如購買二手樓，則較難說。賴達明指，二手單位差異較大，要視乎收樓時單位樓齡、保養情況而定，如果保養好，不用裝修太多，但如果單位老化情況嚴重，如漏水、石屎有問題等，需要拆卸和重新裝修。他說，現時二手樓普遍裝修費至少40萬至50萬元。

其他雜費：

一手樓：管理費按金5856元

以YOHO WEST為例，買家需繳交管理費按金，相等於3個月的管理費。屋苑物業管理費預計每平方呎約4.3元，即上述單位每月管理費約為1952元，管理費按金為5856元。

二手樓：代理佣金逾4萬

嘉湖山莊買家繳交管理費按金、代理佣金。屋苑物業管理費每平方呎約2.4元，按照個案的單位計算，每月管理費為1058元，兩個月管理費按金為2116元。另外，買家需要支付樓價1%代理佣金，金額為4.48萬元。

買YOHO WEST使費

按保費	12.9983萬元
從價印花稅	12.9983萬元
律師費	1萬元
驗樓費	3000元
傢俬費	20萬元
管理費按金	5856元
買樓總使費	47.8822萬元

買嘉湖山莊使費

按保費	10.08萬元
從價印花稅	6.72萬元
律師費	1萬元
驗樓費	6000元
裝修費	50萬元
管理費按金	2116元
代理佣金	4.48萬元
買樓總使費	73.0916萬元

以上例子，說明買新盤使費低於買二手樓約25萬元，主要原因是二手樓裝修費較高，拉高整項置業開支。

11月一二手樓價料收窄

近期新盤低價開售，拉近跟二手樓樓價差距。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗表示，11月有新盤創低價開售，二手樓價跌得多，預期一、二手樓樓價差距會收窄。他指出，一手樓樓價減幅大，因市場潛在供應多，以往數年每年一手單位售出超過2萬個，未來3、4年潛在供應有10萬個單位，故發展商急於減價推盤。

買樓攻略｜買新盤vs二手樓涉及費用計算：YOHO WEST及嘉湖山莊實例比較