放寬按揭和減辣後的樓市，觀察近月後對止跌暫無起色，一手減價、二手蝕讓潮未減，看來今年再跌已成定局。特別要提的政府刻下政策，多以救經濟優先，甚麼救股市、樓市，都是外間一廂情原，並無實際政策，只有蜻蜓點水，做下便算交待。有人問老樓點解睇得那麼淡，有下列因素使然。

香港樓市死局無起色 詳解6大睇淡原因

（1）樓市下跌皆因供應到位，利息向上和經濟大環境不濟，非政府可以挽回，「有形之手」並不湊效，而要配合國策，以穩經濟、民心為最大前題。特首李家超表明，靠近內地香港先會好，所以內地未好香港唔會先好起來。

（2）上數期已講，發展商不介意減價賣樓，因現時賣的樓是早年買地，目前只係「賺少」未到「蝕本」，故此手上有貨源的發展商可以等下去，慢慢賣不用急；反而地價要大跌才能減輕未來數年的投資成本，當要蝕入肉時，才會賣大包減價，暫時未見到有此需要。

表面功夫難阻下跌勢頭

（3）上月才說會出現推盤潮，刻下又列陣各式各樣的優惠，如保證樓價對賭、先住後付、低息二按等等，這些表面功夫難阻下跌勢頭，只能把跌幅減慢並不能止跌，總言之，刻下樓市乃三輸格局，政府收入少（印花稅）、業主出售蝕讓（過去四年買樓群）、買家淪為負資產（高按揭比例群）。

庫房收入減少 影響公營房屋建樓資金

（4）據市場統計，本財政年度至今政府賣地收入70.7億元，來自啟德及堅尼地城這兩幅住宅地皮。若連同其他補地價收入，至今地價收入近97.7億元，佔政府全年度850億元賣地收入預測11%。庫房收入減少，影響公營房屋建樓資金，或會減慢建屋速度，變相支撐樓價減低下跌幅度，故此現時新盤仍有買家，乃對賭一次，博兩年後出現下一次樓市上升周期之故，便解釋到一名買家說「高息反而入市」的道理。

估計短期內不會調頭減息

（5）現時美國聯儲局暫停加息，是想有更多時間去觀察經濟情況變化，以及市場反應，預計12月美國加息的機會亦不高，相信美息已經見頂，但估計短期內不會調頭減息。 至於香港方面，現時一個月港元拆息仍然高企於貼近5厘的水平，同時不論大中小型銀行皆仍要用高息搶存，反映銀行資金成本壓力仍然高，近日有大型銀行針對300萬元以下細額按揭加封頂息，都顯示出本地銀行短線仍有加按息的壓力。

內地客趁機蝕讓套現

（6）有人辭官歸故里，早年買樓的內地客，紛出現大幅蝕讓套現，將陸續出現，這便是老樓年初預期中港通關後內地客出多個入的道理；有人漏夜趕科場，合資格的內地專材有限，租多過買，買者多以中小型物業居多，對整體大市只杯水車薪。

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作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。

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