【買樓攻略】樓市續受壓，銀主盤增加。據地產代理數據，今年首8個月全港銀主盤單位存量已突破240個，達至過去7年新高。一般而言，銀主盤售價較市價低，有一定吸引力，但買入這類物業和承造按揭要注意的事項有10個要點，特別是如半契樓這類有業權問題的銀主盤，是不易解決。有專家分析如何處理這類有業權問題的物業。

2023年首8月銀主盤增近13%

據世紀21資料，直至今年8月全港銀主盤單位存量增至242個，按月增加12.6%，屬過去7年新高。在現時銀主盤存量中，住宅物業佔近80%，當中樓價1000萬元內的中小型上車盤約佔64%。單在8月份就有近60個單位減價，減幅由十數萬至上百萬元不等。

買銀主盤方法（1）經地產代理向銀行入標

銀主盤是指業主因某些因素如財政困難而斷供，銀行沒收其物業，並委託地產代理或拍賣行把物業公開放售或拍賣，藉此償還貸款。如果買家有意買銀主盤，同樣可選擇經地產代理向銀行入標，由銀行決定是否出售單位。

買銀主盤方法（2）透過拍賣行競投

另一種方法是透過拍賣競投，銀行會把銀主盤交予拍賣行拍賣，由公眾競投。若果想獲得關於銀主盤買賣的資訊，可以通過網頁，例如一些拍賣網、地產舖、Facebook Group等地方尋找，當中會包括拍賣日期、時間和地點。

銀主盤價平有3大因素

一般來說，銀主盤售價較市價低。正如上述地產代理資料，市場上銀主盤數目增加，不乏選擇，部分銀主盤單位更減價。但從另一個角度來說，部分銀主盤售價低於市價，背後有一定原因，買家需要了解才作決定。有下列原因：

  1. 樓契有問題：部分銀主盤本身樓契有問題，如半契樓，業權不完整，於是以低於市價放售。
  2. 跌市令估價調低：若果經濟狀況差，業主因本身財政狀況轉差而未能繼續供款，銀行收因這些斷供物業時，適逢樓市下跌，估價相應下跌，有可能低於市價。
  3. 單位內櫳欠佳：部分單位內櫳狀況欠佳，殘舊兼保養差，便會影響售價，故以低於市價放售。

買銀主盤申請按揭10大注意事項

雖然銀主盤售價通常較市價低，但其實專家指，購買和申請按揭需要注意事項不少，有下列10個要點：

1. 拍賣前先親身睇樓

最好在招標或拍賣前預約睇樓，親身了解單位狀況，以便預先盤算未來招標或拍賣時如何出價。

2. 查冊

買一般二手樓，需要查冊，買銀主盤，更需要查冊。買家在田土廳查冊，目的是了解物業過去和現在狀況，如賣家是否真正業主、物業是否有僭建物存在、業權契約是否有問題等。買家可以自己查冊，或委託地產代理去做也可以。

3. 查詢是否凶宅

買家應要向地產代理或律師查詢，銀主盤是否凶宅。

4. 簽「必買必賣」條款

買賣銀主盤時，買家需要簽署正式買賣合約、繳付一成訂金及簽署「必買必賣」條款，「必買必賣」是雙方附加簽訂的條款，規範雙方必須完成交易，一旦業主不出售或買家決定不買入物業，另一方可通過法律途徑追討損失。

5. 先委託律師借契查閱

買家最好先委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，通常第一押記在拍賣銀主盤前會允許準買家透過律師樓借契查閱，如果查閱的結果顯示第一押記人是銀行，那麼就不用擔心了，因為樓契已由銀行保管中。

6. 若屬半契樓需多了解背景

若果放售的銀主盤是半契樓，有需要了解單位背景。比方，假如買家成功購入單位後，是否有鎖匙可以進駐？現時仍持有業權的業主和放售人的關係？單位本身是否仍連租約？日後有沒有意思出售業權等等。

在申請銀主盤按揭問題上，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明提醒，要注意以下4個要點：

7. 如半契樓需抬錢上會

留意部分銀主盤契約有不清晰的地方，如半契樓，銀行不會批出按揭，自己要抬錢上會，或可向財務公司申請按揭。舉例說，原先物業由夫婦聯名持有，但後來其中一方可能因破產等原因而分開，成為半契樓，銀行收樓後放售。一般買家不適宜買這類半契物業，專業投資者反而適宜買入，並會跟仍然持有另一半業權的人士商討出售事宜。

8. 需負擔舊買家未付雜費

買入銀主盤，新買家需承擔舊業主未繳交的雜費，如管理費、差餉等。同時，部分銀主盤單位內櫳未必乾淨，需要裝修，最好預備多些錢用作裝修費。

9. 成交期可達60天

由於近期銀主盤數目增加，原先成交期限定在30天，但現已改為45至60天，跟一般二手物業成交期相若，讓買家有足夠時間申請高成數按揭保險。現時申請按揭保險，需時30至45天；申請一般七成按揭，需時30天。

10. 需通過壓測

申請銀主盤按揭，同樣須通過壓力測試，但要求跟一般二手樓按揭一樣，加兩厘，並符合低於供款與入息比率50/60的要求，不會特別嚴格。

半契樓銀主盤最難解決

買銀主盤需要注意以上要點，那類銀主盤較易處理？那類銀主盤較難處理？資深投資者伍冠流表示，內櫳不乾淨的銀主盤最容易解決，重新裝修過就可以。他說，樓契有問題的銀主盤最難解決，因舊業主未必一定願意配合。一般買家最好不買如半契樓這類業權有問題的物業，因風險好大。

半契樓樓價平七折

半契樓樓價通常會較市價平很多，是有買家願意買入的原因。伍冠流指，半契樓樓價大約較市價平四折至六七折，是很彈性的。然而，伍冠流表示，要在落訂前跟業主商討。「通常都係親身去上門傾下，覺得唔啱傾就放棄啦！」

可各佔一半業權

他說，購買這類物業時，業主不肯賣出餘下業權，這種情況經常發生，但仍會買入這類業權不完整的物業。「那就新買家同業主各擁一半業權，可以共同放租，收到租金大家對分。」

各自居住或放租放賣

伍冠流又說：「又可以將間樓分為兩部份，業主住一部份，新買家住一部份。」「或者業主的半份自住，新買家的半份收租。或者共同放售，我都經常如此做。」 

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