【買樓攻略】現時坊間流行一種說法：香港樓價下跌，負資產個案增加，銀行會向供款人call loan(即還清未償還貸款)。但其實，專家已駁斥這種說法不正確，銀行call loan與否，關鍵是供款人是否準時供款。
拆解call loan原因＋程序＋避免方法
本文分析銀行call loan的原因、程序，並提出5種避免被銀行call loan方法，以及一旦銀行call loan，供款人應對方法，讓置業人士真正了解箇中的情況。
買樓申請按揭 銀行可隨時call loan
但凡置業人士向銀行申請按揭，跟據按揭契，銀行是有權隨時call loan的。所謂call loan，即要求借款人必須於某個日期前還清所有欠款，否則銀行可以採取相應行動，把物業收回，然後透過拍賣形式出售，藉此以拍賣的成交價抵償未還清的貸款。
負資產唔會令銀行call loan
雖然近期樓市下行，負資產個案逐漸增加，坊間指銀行會向負資產業主call loan。但其實，這種說法不正確。
一般而言，銀行call loan有下列4個原因：
1. 供款人未能準時還款
若果借款人未能如期還款時，會被銀行列入監察範圍。即使供款人失業，只要仍然可以繼續準時供款，銀行亦未必會即時call loan。但假如業主拖欠按揭還款超過60天，銀行會把業主列入重點觀察名單，一旦6個月都沒有供樓，就會call loan。
2. 未還清二按或call loan
若果業主將物業再抵押申請二按，有關二按物業情況會提交到土地註冊處，而土地註冊處就會向物業的「第一按」的銀行發出電子提示，因此銀行會知道業主將物業作二按。若果業主申請發展商二按，問題不大。但若果二按來自財務公司，有機會提前call loan ，因風險可能很高。
未還清二按 銀行會先調高按揭利率
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，銀行知道供款人有二按，會要求供款人先向財務公還清二按，如不還清，先會調高按揭利率，但若果在特定時間做不到，就會call loan。
3. 違反按揭契約
根據金管局條例，任何按揭申請超過五成按揭貸款的單位，必須用作自住用途，如業主買入單位打算作出租用途，便不能申請按保高成數按揭計劃，即貸款額需低於樓價五成。但如果業主以高成數按揭買入物業，將物業出租即屬違約，若被銀行發現，就會向業主 call loan，追討銀行多批出的按揭成數金額。
4. 疑涉違法行為
如銀行發現供款戶口有大量現金交易，會向供款人查詢某些不尋常交易紀錄的資料，因懷疑借款人涉及犯罪行為，如洗黑錢等。但一旦供款人回覆不能令銀行滿意，銀行有機會可向供款人call loan，並會把戶口取消。
未準時還款居多
曹德明說，一般而言，銀行call loan，通常因為供款人未能準時還款，以及供款人向其他財務公司申請二按，至於供款人疑涉違法行為如洗黑錢，則只屬個別情況而已。
銀行貿然call loan恐現壞帳
即使樓價下跌，但銀行不會貿然在業主正常供款的情況下call loan，因若果call loan ，業主未必可以即時償還到餘下貸款，銀行也會出現壞帳。而且，對於銀行而言，一旦業主斷供要收回貸款，亦需要經過很長的法律程序，成本不低。一般而言，除非業主未能準時供款，銀行才會call loan。
由call loan至拍賣需時一年
由銀行正式call loan，直至收樓拍賣，需要半年至一年。曹德明指，若果供款人在兩個月以上未有供款，銀行會先跟供款人接洽，若果無效，便會採取法律程序，向供款人發信，然後由執達吏收樓，之後把物業拍賣或招標，整個程序需時半年至一年。
財仔半年收樓
但若果業主向財務公司申請按揭，遭財務公司call loan，時間較銀行快。曹德明表示，一旦供款人30天不供款，財務公司會通知供款人供款，但若果供款人沒有反應，公司便會發出律師信，若供款人再沒有反應，執達吏便收樓，整個程序需時3至6個月而已。他說，如供款人一個月未有向銀行供款，便遭罰息，同樣供款人未有向財務公司供款，亦需罰息，息口會高於銀行。
5種避免call loan方法
常言：「預防勝於治療」。專家提出5種避免被銀行call loan的方法。曹德明表示：
1. 準時供款
供款人準時供款，維持良好信貸，是最好方法。
2. 預備多些供款資金
供款人可以預備多1個月供款流動資金，以備不時之需。
3. 避免借盡按揭
在樓價1000萬以下，如果使用按揭保險，最高按揭成數可高達九成。不過，一旦樓價只要下滑一成，便會成為負資產，如果按揭成數為八成以下，則會較為安全。借的成數少一些，即使未來有需要賣樓，不易變負資產。但若果借盡，賣樓之餘要再抬錢。不過，要留意，如採用這種方法，業主需要在買樓時多付首期。
4. 縮短按揭年期
另一個方法是縮短按揭年期，現時按揭最長還款期為30年，但如果在25年內能夠還清款項，盡量選擇25年。縮短年期，供款額少一些，即使未來出現問題，可跟銀行商討延長供款年期，這樣不會供不起，不會被銀行call loan。
5. 減少過度借貸
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣則表示，供款人本身最好不要有其他負債，如公司貸款。她說，一旦其他貸款出現問題，便會影響按揭，故建議有需要時才借錢，無需要就不借，以減少過度借貸。
收銀行call loan如何減損失？
一旦收到銀行call loan，業主可能要賣樓還債。若果要賣樓，可透過地產代理或者拍賣放售。曹德明建議，應盡早跟銀行商討，提早賣樓，特別是適逢樓市下跌時，最好透過地產代理放盤，若果賣出單位，可能會蝕少一些。
拍賣放盤較費時
曹德明續稱，若果由銀行處理，透過拍賣放盤，需要數個月時間後才拍賣，期間樓市可能有變化，甚至會再下跌，於是風險會更大。
轉按可償還原先貸款
另一種做法是考慮將物業轉按，盡量爭取較高估價，令業主可以平手轉按，毋須額外抬錢。轉按可把樓宇按揭轉到其他銀行，還清原先銀行的貸款。不過，這種方法的大前題是，業主不是因個人不良因素而導致被call loan，否則其他銀行未必批出轉按申請。
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