樓市走勢2023施政報告減辣或維持辣招？撤辣料樓價最多跌10%

【樓市走勢2023】新一份施政報告將於本月25日公布，業界要求政府減辣或撤辣之聲不絕，以穩住當前下行的樓市。無論政府在辣招措施上如何處理，多少會影響後市走勢。

施政報告完全撤辣對樓市影響最大

專家從3種情況預計後市走勢，包括減辣、撤辣和維持現有辣招。有學者指，若果政府完全撤辣，對樓市影響最大，預計樓價跌5%至10%。

2010年推辣招壓熾熱樓市

政府早於2010年11月開始推出辣招稅，目的是壓抑當時熾熱的樓市，這項措施一直實行至今，已經有13年。所謂辣招稅，包括下列3類印花稅：

雙倍印花稅(AVD)：凡購買第二間物業的買家或公司名義買家，需繳付從價印花稅稅率15%。
買家印花稅(BSD)：這項稅針對非香港永久居民及所有公司，凡這些人士購買香港住宅，需繳付買家印花稅15%。
額外印花稅(SSD)：任何以個人或公司名義購買住宅物業，若在購買後36個月內將其轉售，按不同的物業轉售時間繳付額外印花稅，稅率介乎10%至20%不等。

過去13年香港樓價倍升

然而，辣招稅由2010年11月推出至今，期間樓價倍升。據差餉物業估價署資料，由2010年11月至今，私人住宅售價指數累升107%。可見辣招稅是否真正起到壓抑樓市作用，惹人質疑。

樓市辣招稅壓抑二手成交

香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指，辣招稅不是壓抑樓價上升，而是壓抑市場成交，一方面業主不肯放盤，另一方面買家印花稅影響來自外地，特別是內地買家需求，他們改為透過其他方式如合夥人形式或公司形式買樓。他表示，辣招稅壓抑需求和二手樓供應，令二手樓成交疏落，市場更靠一手樓成交主導。

9月住宅買賣新低僅2862宗

受到美國連番加息影響，近兩年本港樓市下行。今年至今住宅市場價量皆跌。據差餉物業估價署近期數據，首8個月私人住宅售價指數仍累升1.34%，但其實由5月起指數開始下跌，連跌4個月，累跌4.2%。

同時，據土地註冊處資料，首9個月住宅買賣合約共32,534宗，按年同比下跌3.5%。除了3月錄得6690宗外，其餘月份宗數介乎2000至4000多宗，屬低位徘徊。9月更僅錄得2862宗，是2023年至今低位。

中原城市領先指數CCL近26周累跌6.76%

雖然近期市況有回穩，但整體樓市表現不理想。中原城市領先指數CCL最新報157.02點，按周微升0.15%。本周指數是反映9月21日美國及本港主要銀行宣佈維持利率不變，以及9月22日政府放寬樓花按保當周的市況。CCL連跌8周後單周回穩，但指數仍為41周次低，重返2022年12月底時水平。CCL比今年4月168.40點高位，近26周累跌6.76%。

辣或撤銷決定對後市走勢影響如何？

面對市況疲弱，市場要求政府減辣或撤銷之聲不絕。不少人關注，若果政府調整辣招稅措施，包括不減辣不撤辣、減辣或撤辣，每項決定對後市走勢的影響如何？

假設1：不減辣不撤辣：樓價或跌5%

若果政府決定維持現行辣招稅措施，學者預計樓市續受壓。馬耀宗指，市場預期政府撤辣，但如果政府不撤辣，市場失望，對樓市起負面作用，準買家觀望，未必入市，樓價和交投下跌，預計直至明年首季，樓價下跌5%。

樓市仍受制於息口因素

浸會大學會計、經濟及金融系副教授麥萃才指，如果政府維持現有措施，整體樓市仍會向下，主要因為美國息口高，港匯與美國掛鈎，令港息高，實際按息高，導致需求減少。

交投會維持低水平

這些需求來自本地投資者、炒家、非本地炒家和公司買家，亦是辣招針對的人士，他們或多或少會受到美國加息影響，在其他負面因素未剔除的情況下，市場續尋底，樓價偏軟。他預計，交投會維持低水平，未來要視乎息口走勢，如果美國再加多一次息，樓價會繼續下跌，交投會減少。

假設2：減辣：料樓市平穩

假設政府調整部分辣招稅稅率或修改條款，有學者提出調低買家印花稅和更改雙倍印花稅條款。馬耀宗表示，既然政府想吸納海外人才，令海外人士來港工作和投資買樓，相信有機會放寬買家印花稅，他建議，應調低這類稅稅率5%。

調整AVD可刺激換樓

另一項雙倍印花稅，影響換置業人士換樓意欲。馬耀宗指，若果想換樓，先買後賣會有困難，因要先繳付15%稅率。而且，現時二手市場需要換樓人士支持，但換樓人士憂慮樓價下跌下還要繳付高稅，故無意換樓。

現時凡購買第二間物業的人士，需繳付從價印花稅稅率15%。他認為，政府可以按照物業樓價計算稅率，不需限定稅率一律是15%，這樣會刺激換樓人士入市。如果政府減辣，預計至明年首季，樓市平穩。

不宜放寬SSD

至於額外印花稅，馬耀宗指，政府可能會維持現時稅率，因一旦取消這項稅，過去3年買樓損手的人士會急放售相關單位，令樓市波動，政府未必想見到這種情況出現。

減BSD有助增需求

麥萃才亦同意，政府不會調整額外印花稅，因不希望炒家重新入市。他亦指，政府會微調買家印花稅，目的是引入外地優才。根據政府數據，有近10萬份申請已批核，部分外地人士總會希望買本港物業，買樓時不需要繳付所有稅款，可獲減免。

外地買家仍會受到按息影響

他說，減免買家印花稅，對樓市有支持作用，但這些外地買家仍會受到按息影響，所以新增需求不會有很多。而且，外地人來港初期，通常租樓為主，只有較富裕的人才才買樓。

假設3：撤辣：估計樓價最高跌10%

即使政府撤銷辣招稅，專家對後市評估有分歧。馬耀宗指，若果政府撤辣，特別取消額外印花稅，令先前買樓損手的買家會急放盤，於是二手市場供應增多，樓價會有很大波幅，預計至首季樓價下跌5%至10%，交投會上升10%至20%。但他相信，政府憂慮樓市有太大波動，故未必完全撤辣。

息口高買家不入市

麥萃才則指，即使撤銷辣招稅，對樓市起心理作用，實質幫助不大，因現時利率偏高，買家衡量過這個因素後不會入市。而且，在息口高的情況下，投資者是否入市難說，因目前租金回報約3厘，但定期存款息口已達4至5厘。

樓市走勢2023｜施政報告減辣或維持辣招？撤辣影響最大！料樓價最多跌10%