樓市下行，坊間不時傳出有業主被銀行Call Loan (提前償還按揭貸款)，不過按我們經驗及了解，市場流傳中的Call Loan個案，真正的Call Loan原因不在於樓價下跌，而是業主可能涉及其他問題，例如做了高成數按揭，在沒通知銀行之下把單位出租。
Call Loan個案解決方法
另一個我們近日較多接到的個案，是早年用了發展商一按，由於當年按揭計劃有一年期限制，例如是3年至5年，5年後相關財務機構或不再為按揭續期，即時續期按揭息率或大幅高於銀行息率，業主要轉回銀行做按揭。事實上，上述原因引發的Call Loan，不一定是「世界末日」，仍然是有多個解決方法。
引發銀行Call Loan原因
我們先講解一下，在哪幾種情況下，會引發銀行Call Loan。最多人知的原因，一定是「斷供」，如果業主或借款人拖欠按揭供款、管理費或差餉等。按我們經驗，當銀行發現借款人有拖欠供款的情況，便會開始把該借款人列為「重點觀察對象」，或會查閱其信貸報告有沒有異常情況，例如有否物業二按等，如有發現便會立即call loan。
後續供款仍經常不準時
即使信貸報告沒有異常情況，但如果後續供款仍經常不準時，會有較大風險被要求提早還款。較多銀行的做法是在借款人拖欠供款3個月以上，便會call loan，而銀行也要把這個數據向金管局匯報。
原申報自住物業 改出租用途
另一近日較被關注的Call Loan情況，是用了按揭保險做高成數按揭，但卻把原申報自住的物業，改做出租用途。現時敍做高成數按揭都會要求物業是自住用途，如果敍做70%以上高成數按揭，按揭保險公司會要求銀行隨機寄信給貸款人，要他們回覆單位是否用作自住用途。
銀行會向客戶徵收罰款
若貸款人一直不回信，按揭保險公司會要求貸款銀行幫忙尋找貸款人回覆，除了要書面回信外，更有可能要提交水、電、煤費單據作證明，如未能提供證明，過去曾有個案，銀行會向客戶徵收罰款，亦有部分銀行會要借款人轉回50%至70%以下的按揭(即轉回非按保計劃)，當然最嚴重情況是被call loan兼要負上刑責。
洗黑錢或不當使用個人戶口作商業用途
除了上述情況，如銀行懷疑借款人的戶口可能涉及洗黑錢或不當使用個人戶口作商業用途等，銀行或會取消借款人的銀行戶口，同時要求提前償還按揭貸款。另外，如果被銀行發現把自住單位變成商業用途或有嚴重僭建及違規等情況，以及未得銀行同意下，將物業作抵押向財務公司借取二按，也大可能會被銀行Call Loan。
遲供款80多次 信貸評級降級例子
遇上以上情況，不等同是物業要變成「銀主盤」，由於不同銀行的審批準則有差異，我們便曾為遲供款80多次，同時信貸評級I級的客戶，找到銀行接納其轉按申請，而避過變成銀主盤的危機。這位客戶被銀行call loan的原因，除了是遲供款，更因其拖欠170多萬元的卡數，信貸評級降級，他自行到數家大銀行申請轉按都被拒。
特殊情況向銀行寫還款計劃書兼求情信
經了解後，發現客人遲還款的原因，是因另一半意外離世，在資產繼承期間，財政有點混亂，而出現多次遲還款的情況，幸好客人的正職收入不低，接手另一半的生意，也重回軌道，按這個特殊情況，我們為客人向銀行寫還款計劃書兼求情信，最終找到一家銀行接納其按揭申請。
及早配對合適的銀行做轉按
由此個案，我們建議大家在情況未變到最壞前，及在懷疑自己屬「高危」情況時，便立即找專業的按揭代理協助，或能及早配對合適的銀行做轉按，同時爭取到最有利的的息率及條款。
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作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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