【樓市走勢】讀者來信：Anthony Sir你好，最近金管局突然推出新政策，樓花與現樓睇齊，都可以借到高成數按揭，你覺得這個政策對樓市有幫助嗎？可以刺激二手成交嗎？可以刺激樓價嗎？我等賣樓等換樓等了很久啊！
回覆讀者來信：放寬樓花可高成數按揭對樓市零幫助
放寬樓花可做高成數按揭，對樓市的幫助…接近零！是的！莫講托市、刺激樓價，對上車、換樓幾乎零沒有幫助！不少網友誤以為：即供比建期便宜，少則2至3%，多則5至6%，買新樓可以用即供了！樓價不是便宜了嗎？怎會沒有幫助呢？
如果你都有同樣疑問，證明你非常不理解樓市操作，要多學習了！
為什麼即供會比建期便宜？
如果你選擇建期，只需繳付首款，例如樓價的10%，餘款90% 在入伙時才繳付，入伙後才開始供樓，即是發展商遲了收錢。
即供的意思是在樓花期間，雖然你仍未收樓，仍未入住，但是已經成交了，已經要開始供樓了，即是發展商早了收錢。發展商發展項目也需要跟銀行貸款，早了收錢，就可以提早還款，從而節省利息支出，所以發展商可以便宜點給你。
問題一：高息環境下選擇即供是否有賺？
即供比建期平多少？現時新造按揭貸款封頂位，較低的約3.625%，亦有大行傳出封頂位會調整至4.125%，買新樓一般首款10%，若提早支付餘數90%，每年額外利息約3.2625% 至 3.7125%，樓花期一年左右的樓盤，即供大約只會便宜2至3%，蝕啊！
還有現在利息那麼高，現在上會有什麼好處？如果一兩年後才上會，說不定到時已開始減息了！又有人問，如果不是做8、9成按揭呢？…新政策關你什麼事？
問題二：提早供款你應付得來嗎？
例如你現在租樓住，打算買層新樓，作將來的安樂窩，如果選擇建期的話，你可以收樓後才供樓，如果你選擇即供，現在就要供樓，即是說你一方面要交租，另一方面要供樓，能應付嗎？例如一個800萬的單位，租樓2萬多，供樓3萬多，合共就要5萬多了，每月支出多了超過一倍，能應付嗎？值得嗎？
問題三：你會因可用即供而改變對樓市預期嗎？
筆者已經分享過無數次，樓價下跌的時候，是沒有剛需求的！你可以租樓住，可以等公屋，也可以暫時屈在家中，都不會買。只有在樓價穩定，預期樓價上升，剛性需求才會湧現。
個個都情願做定期
現在樓市最大的問題是，加息、高息環境！個個都情願做定期，暫不買樓，LIVE分享過無數次，現時銀行體系中定期存款高達8.5萬億，比之前5.5萬億多了6成！
有放寬好過沒有放寬原因
不過有放鬆，總好過沒有放鬆！最少…
- 發展商可以多個綽頭推新盤，積壓貨尾或可以加快消化。
- 發展商可以提早收回部份資金，財政更健康，可以有錢再投地。
- 代理會更落力推新樓，因為可以更早收到佣金。
- 買樓人士唯一好處，是可以避免樓價繼續下跌，到時估價不足。
如何幫上車？幫換樓？抱歉！真的看不到！
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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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