【屯門樓市走勢分析】發展商低價開售新盤，在屯門掃管笏新盤凱和山首批單位當中，最低折實呎價低於10,000元，僅9168元，創下區內8年內新低。有地產代理預期，年底青山公路屯門段的樓價下跌10%，有屋苑成交呎價跌破萬元。
樓市走勢｜5個屯門私人屋苑呎價低於10000元
這股新盤減價風伸延至屯門區內另一些屋苑，現時有5個私人屋苑出現呎價低於10,000元的二手盤。雖然只是小量放盤，但這反映新盤低價開售會起到一定效應。
凱和山最平呎價低於1萬
凱和山開售，首批140個單位定價381萬至1004.8萬元，呎價介乎11,181至15,042元，但折實價介乎312.5萬至824萬元，折實呎價9168至12,336元。折實呎價不足10,000元的單位有8個。之後發展商再加推70個單位，定價介乎400.3萬至1035.3萬元，呎價介乎12,122至15,500元，折實價介乎328.3萬至849萬元，折實呎價9941至12,711元。
創屯門區內8年內新低價
不過，折實呎價低於10,000元的單位僅有1個。今次凱和山有單位折實呎價低於10,000元，可說是區內新盤推售以來8年內新低，早於2015年，滿名山推售時折實最低呎價9187元。
星堤8月呎價不逾1萬
目前凱和山附近二手物業，主要是半新屋苑，這些屋苑近月成交呎價如下：
| 屋苑 | 8月成交實用呎價(元) |
| NAPA | 11,957 |
| 上源 | 10,612 |
| 恒大‧珺瓏灣1期 | 15,053 |
| OMA OMA | 11,413(5月成交呎價) |
| 滿名山 | 10,256 |
| 星堤 | 9641 |
資料來源：中原地產網頁
樓市成交紀錄｜9月至今市場僅錄4宗成交
除了星堤外，上述其餘屋苑呎價超過1萬元。不過，有地產代理指，區內有新盤低價開售，拖低市場交投，不排除有其他屋苑呎價有機會跌破1萬元。
青山公路屯門段一帶樓市成交價跌7%
美聯物業助理區域經理潘正道指，9月至今，青山公路屯門段一帶暫錄得4宗買賣成交個案，低於上月同期的10宗成交個案，跌幅60%，個別業主調低叫價7%至8%，成交價亦跌7%。
上源呎價有機會跌破萬元
潘正道指，新盤平賣，故預期至年底區內樓價再下跌10%，屋苑如上源成交呎價有機會跌破10,000元。據中原地產網頁資料，上源有單位以呎價10,000元放售，若果成交，很大機會低於10,000元。
屯門高樓齡屋苑低於萬元放盤
其實，現時屯門區有部分二手屋苑成交呎價低於10,000元，如大興花園、豫豐花園。不過，近期有另一些樓齡較高的屋苑部分單位以低於10,000元放售。翻查資料，這些屋苑由去年至今成交呎價超過10,000元，但近期有個別二手盤以低於10,000元放售，連同上源在內，共有以下5個屋苑：
1. 上源：呎價1萬放盤
- 買賣盤數目：74個
- 叫價：430萬至1058萬元
- 實用呎價：10,000至15,497元
- 呎價10,000元或以下放盤數目：2個
- 最平呎價放盤單位：5A座低層C室，實用面積698平方呎，叫價698萬元，實用呎價10,000元
上源屋苑資料
| 地區 | 屯門 |
| 地址 | 掃管笏路99號 |
| 座數 | 40 |
| 單位總數 | 1154個 |
| 單位實用面積 | 321至4860平方呎 |
| 入伙日期 | 2020年3月 |
| 發展商 | 萬科置業 |
2. 卓爾居：最低呎價9601元
- 買賣盤數目：52個
- 叫價：505萬至1080萬元
- 實用呎價：9601至15,888元
- 呎價10,000元或以下放盤數目：1個
- 最平呎價放盤單位：2期7座中層B室，實用面積526平方呎，成交價505萬元，實用呎價9601元
卓爾居屋苑資料
| 地區 | 屯門北 |
| 地址 | 石排頭徑1號 |
| 座數 | 6(分兩期) |
| 單位總數 | 1596個 |
| 單位實用面積 | 511至1199平方呎 |
| 入伙日期 | 1998年6月至2000年9月 |
| 發展商 | 新鴻基 |
3. 屯門市廣場：細戶放盤呎價8015元
- 買賣盤數目：76個
- 叫價：308萬至750萬元
- 實用呎價：8015至16,320元
- 呎價10,000元或以下放盤數目：6個
- 最平呎價放盤單位：1期4座中層A室，實用面積393平方呎，成交價315萬元，實用呎價8015元
屯門市廣場屋苑資料
| 地區 | 屯門市中心 |
| 地址 | 屯順街1號 |
| 座數 | 8 |
| 單位總數 | 1968個 |
| 單位實用面積 | 318至592平方呎 |
| 入伙日期 | 1987年10月至1992年9月 |
| 發展商 | 信置 |
4. 屯門時代廣場：細戶呎價9104元
- 買賣盤數目：52個
- 叫價：300萬至720萬元
- 實用呎價：9104至17,604元
- 呎價10,000元或以下放盤數目：3個
- 最平呎價放盤單位：E座高層9室，實用面積346平方呎，成交價315萬元，實用呎價9104元
屯門時代廣場屋苑資料
| 地區 | 屯門市中心 |
| 地址 | 屯合街2號 |
| 座數 | 5 |
| 單位總數 | 1240個 |
| 單位實用面積 | 272至583平方呎 |
| 入伙日期 | 1988年1月至1988年7月 |
| 發展商 | 恒基 |
5. 海典軒：呎價9718元放售
- 買賣盤數目：21個
- 叫價：520萬至780萬元
- 實用呎價：9718至15,528元
- 呎價10,000元或以下放盤數目：1個
- 最平呎價放盤單位：1座中層A室，實用面積638平方呎，成交價620萬元，實用呎價9718元
海典軒屋苑資料
| 地區 | 屯門南 |
| 地址 | 海珠路2號 |
| 座數 | 2 |
| 單位總數 | 544個 |
| 單位實用面積 | 446至793平方呎 |
| 入伙日期 | 2004年9月 |
| 發展商 | 信置 |
屯市卓爾居呎價或不企硬
除了上源外，其餘屋苑樓齡偏高。屯門市廣場、屯門時代廣場樓齡最長，超過30年，卓爾居超過20年。相比之下，海典軒最年青，樓齡不超過20年。查閱地產代理資料，即使由去年樓市向下，直至今年8月，這些屋苑樓價企得硬，平均成交呎價超過10,000元，暫未跌破「萬元」大關。但現時有放盤單位呎價低於10,000元，隨時會跌破萬元成交。
業主早年低價買入 現減價放售仍有賺
利嘉閣地產助理分區董事鄭偉延分析指，這些二手盤以低於萬元放售，有3個原因：首先，是受到新盤低價開售影響；其次，本港銀行加息，影響業主放盤心態；第三，部分業主早於20年前購入單位，當時呎價3000至4000元，至今即使以呎價9000元出售，仍有錢賺，並趨價平換大單位。
代理料不會大規模減價
不過，鄭偉延說，以上只是個別情況而已，相信不會出現大規模減價，因部分屋苑位於屯門市中心，交通配套設施成熟，不會有太多人以低價放盤。另一個屋苑海典軒，大幅減價機會不高，因未來有新的交通配設施發展。
海典軒位於輕鐵泳池站附近
鄭偉延指，海典軒位於輕鐵泳池站附近，未來將會設有港鐵南延線車站，其他業主很難再以低於10,000元放售單位。他說，反而加息因素對樓市帶來的影響會大一些。
倘施政報告提減辣 區內價穩量升
當然，現時整體大市向下，屯門區亦不例外，令上述屋苑出現低價放盤。美聯物業高級分區營業經理羅立恒指，市好時屯門區內二手成交約150至160宗，但現時每月不超過100宗，9月至今(20日)，市場錄得約50宗成交個案，業主叫價調低近10%，成交價亦跌10%。
羅立恒說，若果下月施政報告提出減辣措施，預計年底香港樓價橫行，交投增加10%，否則，區內樓價和交投橫行而已。
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