買樓攻略｜收租樓、租轉買、換樓、首次置業！準買家入市分析

【買樓攻略】面對樓市下行，不同準買家對入市與否有不同看法。現時是否適宜買樓收租？適合租轉買嗎？有意換樓、首次置業又是否划算？身為家長，現時是時候為子女買多一個物業嗎？

買樓攻略｜準買家買樓5種常見想法

市場上準買家普遍有這5種想法。有學者分析，有意首次置業或為子女買多一個物業的人士可考慮今年入市，其餘3類人士不適宜入市，並提出這些人士在甚麼情況下入市。

加息令樓市續受壓

近期香港樓價跌勢持續。中原城市領先指數CCL最新報159.87點，按周跌1.19%，指數已跌穿160點，創32周新低，重返今年1月時水平。整體樓價跌勢未止，CCL連跌5周共3.36%。近期主要銀行調高H按(同業拆息)按揭封頂利率0.5%，實際按息達4.125%，加重置業人士供樓負擔，相信令樓市更持續受壓。

市場上有5類準買家

樓市下滑，市場交投縮減。但是否每位準買家都不會入市？或者反其道而行？不同人有不同考慮。然而，買樓始終是人生大事，自住或投資收租也要按個人狀況、客觀因素決定。現時市場上有以下5類準買家：

1.首次置業：趁機執平價盤

當前樓價向下，劈價盤湧現，對首次置業人士來說是入市時機。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指，雖然今年首季樓價回升，但到了5月開始回調，若果至年底樓價再因利息等因素而再回落，如首置人士有住屋需求，可考慮入市，選購減價盤。

細戶樓價累跌1現時「租平過供」1%

他說，過去一、二年，細單位樓價回調幅度大，可考慮買這類單位。據差餉物業估價署(差估署)資料，由2021至今年7月，A類單位(431平方呎以下)售價指數累跌11%，B類單位(431至752平方呎)指數累跌8%，A類單位回調幅度較大。

移民盤減幅高可考慮

每逢跌市時，銀行調低物業估價，獲批的貸款額可能相應偏低。但馬耀宗指，可選購樓價低於銀行估價的物業，如移民盤，業主或會減價20%求售，其叫價水位會較銀行估價低。

2.為子女多買一個物業：考慮買細單位

如果子女有住屋需求，如結婚成家立室，需搬往其他地方，但暫時未夠首期，家長可為子女多買一個物業。馬耀宗指，購買物業前，應考慮以自己抑或子女名義購買，若果以自己名義購買多一個單位，便需繳付較高從價印花稅；若果以子女名義購買，便要考慮子女收入可否負擔供樓。

考慮子女收入可否負擔供樓

要留意的是，若果按照學者上述讓子女供款的說法，子女申請按揭時，需向銀行提交自己收入和財務狀況，還要通過壓力測試。如果子女剛就業不久，收入和積蓄未必很多，就要計一計其負擔能力，可否符合銀行要求。

可買500萬內物業

若果為子女買多一個物業，最好仍是選購細價樓，跟首置人士一樣。馬耀宗指，近期新盤大幅劈價開售，二手樓價相應下跌，細價樓樓價跌幅亦多，故細價樓值得考慮。他說，細價樓樓價稍低，子女供得到，並建議可考慮買500萬元以內物業。

上述兩類人士可考慮今年入市，但餘下3類人士就未必適宜在現階段入市。

3.換樓人士：細樓換大樓負擔重

馬耀宗不贊成現階段換樓。他指出，首先，換樓通常是細樓換大樓居多，正如差估署資料，現時A類單位樓價跌幅較B類單位多，若果由A類換B類，買B類單位貴很多。其次，目前利息高，換較大單位，按揭金額會因此而增加。

換樓須先付15%印花稅

若果要換樓有較多着數，便要留待息口回調。馬耀宗指，若果未來減息，即使細樓換大樓，供樓支出亦會減輕一些。另一點是目前換樓，若果以「先買後賣」方式換樓，需繳付15%的從價印花稅。

假設有換樓人士原先持有A單位，先買入B單位，再賣出原來持有的A單位，期間這位人士須先為B物業支付15%從價印花稅，一年內賣出A物業後，再申請退稅。

學者籲減換樓印花稅

馬耀宗指，換樓人士須先繳付15%從價印花稅，要留待換樓後才可以退稅，畢竟金額可能涉及數十萬元，不是細數目。他建議，政府可以放寬換樓時所繳付的從價印花稅，由現時15%調低至5%，稅率減10%。

4.買樓投資收租：租金回報仍不高

今年迄今租金表現較樓價好。中原地產指出，7月CRI回報率(中原城市租金回報率)最新報2.69%，創46個月新高，重上2019年9月時水平，按月升0.07個百分點。反映暑假租賃旺市，租金穩步上升，惟同期樓價調整下跌，直接推升租金回報率，CRI回報率連升4個月共0.16個百分點。

租金回報料升至3厘

租金及樓價走勢持續背馳，在用家需求支持下，展望第四季租金於高位企穩，但同期二手成交淡靜，相信樓價跌幅將會加快，估計第四季CRI回報率可以進一步上升至3厘水平，有望創2016年後的新高。

定期利率高於租金回報

儘管如此，但馬耀宗指，租金回報率近3厘，但仍低於按揭利率，而且回報近3厘，可投資其他產品，如定息利率已達4厘。即使租金上升，其回報率仍低於定期。其次，他續稱，若果買新樓收租，管理費較貴，其租金回報較低；若果買舊樓收租，需考慮維修費用問題，並會成為額外支出。

買樓收租不值得

因此，在現時高息環境下，買樓收租不值得。馬耀宗指，買樓收租始終有風險，比方租客不交一個月租金，故除非租金回報率可回升至4厘，才可以考慮，相比之下，除非銀行倒閉，否則定期投資風險較低。若果未來息口下跌，定期利息跌至3厘，貼近租樓回報，才可以考慮買樓收租。

5.租轉買：供樓成本高不宜考慮

今年迄今租金上升，租務成交增加，主要有兩個原因。馬耀宗解釋，首先，多了外地學生來港租樓；其次，不少人觀望樓市走勢，轉買為租，即使租金上升少許，但至少不需面對樓價大變化所帶來的風險。

現時「租平過供」

他說，現時「租平過供」，供樓成本貴一些，因息口偏高。綜合上述因素，目前不是租轉買的時機，而是買轉租為主。他說，若果未來減息，利率偏低，出現「供平過租」情況，即供樓成本低於租樓，屆時適宜租轉買。