【買樓攻略】整體樓市下行,二手市場不乏減價盤,低於400萬元二手盤湧現。若果想上車,在一手市場揀不到心頭好,可到二手市場搵盤,特別是半新屋苑二手盤更渴求。

香港財經時報》搜羅到6個半新屋苑二手盤樓價400萬或以下,並有地產代理意見可供參考。這些細銀碼二手盤適合單身人士或二人小家庭。

樓市走勢|官方樓價指數連跌3月

據官方數據,香港樓價由5月起開始下跌。差餉物業估署(差估署)資料指,由5月起,私人住宅售價指數開始下跌,連跌3個月,累跌3%,到了7月私人住宅售價指數報343.4點,按月跌1.1%,首7個月指數升幅收窄至2.6%。

樓市成交|近4周CCL累跌2.19%

反映近月樓價走勢的中原城市領先指數CCL,最新報161.79點,按周跌0.38%,指數創29周新低,重返今年2月時水平。今周樓價指數是反映8月20日油塘新盤親海駅I首輪開售當周的市況,新盤低價推售熱賣,市場購買力轉向一手,二手樓市持續受壓,CCL連跌4周共2.19%。

得寶 富多來 入場費已低於400萬

以往樓價400萬元是二手私人住宅市場最低入場門檻,但隨着大市向下,這種情況逐漸轉變。現時連新盤如親海駅一、二期入場費也低於400萬元(折實價),拖低二手樓價。雖然在地產代理的十大指標屋苑,除了天水圍嘉湖山莊外,其他屋苑入場費還未低於400萬元,但一些二、三線屋苑入場費已低於400萬元,如九龍灣得寶花園富多來新邨這些樓齡較高的屋苑。

半新屋苑入場跌破400萬

即使是半新二手屋苑,入場費逐漸跌破400萬元,新界屋苑較多出現這種情況。在市區,自從上月親海駅推售後,區內屋苑海傲灣有400萬元或以下單位放盤。

海傲灣有單位400萬元以下放售

世紀21聯誠物業顧問董事謝寶昭指,現時海傲灣有單位以400萬元以下放售,是受到親海駅低價開售所影響。不過,一般來說,市區半新屋苑入場費不會低於400萬元。

6個半新屋苑值得參考

如果想上車,其實不乏400萬元或以下的平價盤選擇。驟眼看來,半新盤較樓齡高的二、三線屋苑有一定優勢。經過一番努力搜尋,有下列6個半新屋苑值得參考,有意上車的人士要留意:

1. 油塘海傲灣:單位望海景

  • 買賣盤數目:83個
  • 叫價:355萬至1500萬元
  • 實用呎價:16,986至30,427元
  • 400萬元或以下放盤數目:6個

最新400萬元或以下買賣成交個案:2座27樓F室,實用面積201平方呎,成交價350萬元,實用呎價17,413元(註冊日期:2023年4月17日)

海傲灣屋苑資料

地區 油塘
地址 鯉魚門徑1號
座數 3
單位總數 646個
單位實用面積 179至576平方呎
入伙日期 2019年4月
發展商 九龍建業
配套設施 會所ONE COASTAL CLUB

低層單位也享有海景

世紀21聯誠物業顧問董事謝寶昭表示,海傲灣屋苑位近海邊,即使低層單位也享有海景。以食海鮮聞名的鯉魚門旅遊景點在屋苑附近。但要留意,屋苑不近油塘站,步行往油塘站需15至20分鐘,若乘專線小巴前往,約需5分鐘。若買日常生活或用膳,可往附近鯉灣天下的便利店、酒樓,或乘車往油塘站附近大本型商場。

2. 元朗PARK YOHO(峻巒):設濕地花園

  • 買賣盤數目:296個
  • 叫價:328萬至1.3億元
  • 實用呎價:10,361至22,709元
  • 400萬元或以下放盤數目:13個

最新400萬元或以下買賣成交個案:2C期PARK YOHO MILANO 32B座高層E室,實用面積254平方呎,成交價315萬元,實用呎價12,402元(成交日期:2023年9月7日)

PARK YOHO屋苑資料

地區 元朗
地址 錦田青山公路潭尾段18號
座數 54
單位總數 3124個(共3期)
單位實用面積 228至1873平方呎
入伙日期 2015年6月至2021年9月
發展商 新鴻基
配套設施 私人濕地花園
保育區「候花園」
會所Club COMO及Club GARDA
以街舖為主的廣場Park Circle

開放式單位以樓景居多

利嘉閣地產元朗區高級分區董事黃永全表示,PARK YOHO設有開放式至四房單位,開放式單位以樓景居多。屋苑設有巴士、小巴總站,若乘綠色小巴往西鐵元朗站,約需5分鐘;若乘小巴往西鐵錦上路站,約需7至8分鐘。如購買日常生活所需,可往屋苑的零售街舖,如便利店、超級市場。

3. 元朗尚築:入場費288萬

  • 買賣盤數目:24個
  • 叫價:288萬至8500萬元
  • 實用呎價:10,845至22,917元
  • 400萬元或以下放盤數目:12個

最新400萬元或以下買賣成交個案:高層6室,實用面積243平方呎,成交價298萬元,實用呎價12,263元(註冊日期:2023年5月3日)

尚築屋苑資料

地區 元朗
地址 洪水橋北新發展丹桂村路65-89號
座數 37
單位總數 170個(包括洋房)
單位實用面積 191至4301平方呎
入伙日期 2015年11月
發展商 百利保
配套設施 住客會所

95%分層單位屬開放式設計

利嘉閣地產元朗區高級分區董事黃永指出,尚築95%分層單位屬於開放式設計,實用面積介乎191至254平方呎。屋苑不設穿梭巴士,需乘循環專線小巴往西鐵元朗站和元朗市中心,車程需15分鐘,或者可步行10分鐘往輕鐵洪水橋站,乘輕鐵往西鐵天水圍站,約需5分鐘。屋苑沒有商場,須步行約10分鐘往洪水橋市中心,那裡有小型街市、食肆,或步行逾10分鐘往附近洪福邨,那裡有較多商舖。

4. 元朗尚悅‧嶺:不設商場需外求

  • 買賣盤數目:132個
  • 叫價:280萬至780萬元
  • 實用呎價:12,162至27,179元
  • 400萬元或以下放盤數目:32個

最新400萬或以下買賣成交個案:2座低層J室,實用面積282平方呎,成交價380萬元,實用呎價13,475元(註冊日期:2023年7月11日)

尚悅‧嶺屋苑資料

地區 元朗
地址 大棠路99A號
座數 2
單位總數 504個
單位實用面積 174至381平方呎
入伙日期 2020年5月
發展商 恒基、新世界
配套設施 會所「尚聚會」

屋苑樓齡新

美聯物業營業經理趙智敏表示,尚悅‧嶺樓齡新,並設施如信箱採用智能系統。步行往西鐵元朗站需時15至20分鐘,可靠穿梭巴士接駁。屋苑不設商場,購買日常所需品可往鄰近商舖。

5. 大埔嵐山:入場費269萬

  • 買賣盤數目:88個
  • 叫價:269萬至2100萬元
  • 實用呎價:9516至18,994元
  • 400萬元或以下放盤數目:15個

最新400萬或以下買賣成交個案:1期9座高層H室,實用面積196平方呎,成交價325萬元,實用呎價16,582元(註冊日期:2023年4月26日)

嵐山屋苑資料

地區 大埔
地址 大埔市中心鳳園路9號
座數 8(共兩期)
單位總數 1350個
單位實用面積 165至1720平方呎
入伙日期 2014年3月至2015年5月
發展商 長實
配套設施 住客會所

附近有綠化環境

美聯物業助理聯席董事汪子龍表示,嵐山環境清幽,附近有綠化環境。屋苑有穿梭巴士,前往大埔火車站,車程約10至15分鐘。若購買日常用品,步行約10分鐘往附近富善邨商場。

6. 海日灣II:需乘接駁車往大學站 

  • 買賣盤數目:81個
  • 叫價:398萬至2800萬元
  • 實用呎價:12,512至23,730元
  • 400萬元或以下放盤數目:3個

最新400萬或以下買賣成交個案:無

海日灣II屋苑資料

地區 大埔
地址 白石角創新路18號
座數 12
單位總數 1408個
單位實用面積 243至2828平方呎
入伙日期 2020年4月
發展商 億京
配套設施 室外泳池

開放式單位設有梗廚

美聯物業助理聯席董事汪子龍指,海日灣II開放式單位設有梗廚,200多平方呎單位可以間一房。乘272A循環巴士往大學站,車程約10分鐘。附近逸瓏灣地庫設有商場,可應付日常所需。開放式單位放租有需求,租客主要是中大學生,租金約13,000元。

買樓攻略|半新屋苑二手盤入市4大要點

如有意購買這些半新屋苑二手盤,需留意下列四點:

1. 樓齡新

這些屋苑勝在樓齡新,全部不超過10年,不需憂慮維修或按揭年期問題。而同樣400萬元或以下的二、三線屋苑,礙於樓齡高,則需考慮這些問題。

2. 設施稍勝

部分屋苑如PARK YOHO,設有濕地公園,環境不差。而且,這些屋苑設有住客會所,設施較新。但樓齡高的屋苑則未必設有住客會所。

3. 細戶適合小家庭

然而,400萬元購入這些半新二手盤,通常是細單位,不少是開放式設計,僅適合單身人士或小家庭居住,大家庭就不適合。若果購入收租,則要視乎屋苑位置而定,如白石角海日灣II,則可招徠附近中文大學學生租住,有投資價值。

4. 交通民生配套「輸蝕」

整體而言,這些屋苑位置距離市中心稍遠,需乘接駁車往市中心或鐵路站,交通較為「輸蝕」。購買時要計一計交通費用。而且,大部分屋苑不設商場,或者附近未必有充足的民生配套設施,這方面亦「輸蝕」。

相反,一些二、三線屋苑如得寶花園位於九龍灣,附近民生配套設施較充裕,而且港鐵九龍灣站位於附近,故較為優勝。

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