【買樓攻略】整體樓市下行，二手市場不乏減價盤，低於400萬元二手盤湧現。若果想上車，在一手市場揀不到心頭好，可到二手市場搵盤，特別是半新屋苑二手盤更渴求。
《香港財經時報》搜羅到6個半新屋苑二手盤，樓價400萬或以下，並有地產代理意見可供參考。這些細銀碼二手盤適合單身人士或二人小家庭。
樓市走勢｜官方樓價指數連跌3月
據官方數據，香港樓價由5月起開始下跌。差餉物業估署（差估署）資料指，由5月起，私人住宅售價指數開始下跌，連跌3個月，累跌3%，到了7月私人住宅售價指數報343.4點，按月跌1.1%，首7個月指數升幅收窄至2.6%。
樓市成交｜近4周CCL累跌2.19%
反映近月樓價走勢的中原城市領先指數CCL，最新報161.79點，按周跌0.38%，指數創29周新低，重返今年2月時水平。今周樓價指數是反映8月20日油塘新盤親海駅I首輪開售當周的市況，新盤低價推售熱賣，市場購買力轉向一手，二手樓市持續受壓，CCL連跌4周共2.19%。
得寶 富多來 入場費已低於400萬
以往樓價400萬元是二手私人住宅市場最低入場門檻，但隨着大市向下，這種情況逐漸轉變。現時連新盤如親海駅一、二期入場費也低於400萬元(折實價)，拖低二手樓價。雖然在地產代理的十大指標屋苑，除了天水圍嘉湖山莊外，其他屋苑入場費還未低於400萬元，但一些二、三線屋苑入場費已低於400萬元，如九龍灣得寶花園、富多來新邨這些樓齡較高的屋苑。
半新屋苑入場跌破400萬
即使是半新二手屋苑，入場費逐漸跌破400萬元，新界屋苑較多出現這種情況。在市區，自從上月親海駅推售後，區內屋苑海傲灣有400萬元或以下單位放盤。
海傲灣有單位400萬元以下放售
世紀21聯誠物業顧問董事謝寶昭指，現時海傲灣有單位以400萬元以下放售，是受到親海駅低價開售所影響。不過，一般來說，市區半新屋苑入場費不會低於400萬元。
6個半新屋苑值得參考
如果想上車，其實不乏400萬元或以下的平價盤選擇。驟眼看來，半新盤較樓齡高的二、三線屋苑有一定優勢。經過一番努力搜尋，有下列6個半新屋苑值得參考，有意上車的人士要留意：
1. 油塘海傲灣：單位望海景
- 買賣盤數目：83個
- 叫價：355萬至1500萬元
- 實用呎價：16,986至30,427元
- 400萬元或以下放盤數目：6個
最新400萬元或以下買賣成交個案：2座27樓F室，實用面積201平方呎，成交價350萬元，實用呎價17,413元(註冊日期：2023年4月17日)
海傲灣屋苑資料
| 地區 | 油塘 |
| 地址 | 鯉魚門徑1號 |
| 座數 | 3 |
| 單位總數 | 646個 |
| 單位實用面積 | 179至576平方呎 |
| 入伙日期 | 2019年4月 |
| 發展商 | 九龍建業 |
| 配套設施 | 會所ONE COASTAL CLUB |
低層單位也享有海景
世紀21聯誠物業顧問董事謝寶昭表示，海傲灣屋苑位近海邊，即使低層單位也享有海景。以食海鮮聞名的鯉魚門旅遊景點在屋苑附近。但要留意，屋苑不近油塘站，步行往油塘站需15至20分鐘，若乘專線小巴前往，約需5分鐘。若買日常生活或用膳，可往附近鯉灣天下的便利店、酒樓，或乘車往油塘站附近大本型商場。
2. 元朗PARK YOHO(峻巒)：設濕地花園
- 買賣盤數目：296個
- 叫價：328萬至1.3億元
- 實用呎價：10,361至22,709元
- 400萬元或以下放盤數目：13個
最新400萬元或以下買賣成交個案：2C期PARK YOHO MILANO 32B座高層E室，實用面積254平方呎，成交價315萬元，實用呎價12,402元(成交日期：2023年9月7日)
PARK YOHO屋苑資料
| 地區 | 元朗 |
| 地址 | 錦田青山公路潭尾段18號 |
| 座數 | 54 |
| 單位總數 | 3124個(共3期) |
| 單位實用面積 | 228至1873平方呎 |
| 入伙日期 | 2015年6月至2021年9月 |
| 發展商 | 新鴻基 |
| 配套設施 | 私人濕地花園 保育區「候花園」 會所Club COMO及Club GARDA 以街舖為主的廣場Park Circle |
開放式單位以樓景居多
利嘉閣地產元朗區高級分區董事黃永全表示，PARK YOHO設有開放式至四房單位，開放式單位以樓景居多。屋苑設有巴士、小巴總站，若乘綠色小巴往西鐵元朗站，約需5分鐘；若乘小巴往西鐵錦上路站，約需7至8分鐘。如購買日常生活所需，可往屋苑的零售街舖，如便利店、超級市場。
3. 元朗尚築：入場費288萬
- 買賣盤數目：24個
- 叫價：288萬至8500萬元
- 實用呎價：10,845至22,917元
- 400萬元或以下放盤數目：12個
最新400萬元或以下買賣成交個案：高層6室，實用面積243平方呎，成交價298萬元，實用呎價12,263元(註冊日期：2023年5月3日)
尚築屋苑資料
| 地區 | 元朗 |
| 地址 | 洪水橋北新發展丹桂村路65-89號 |
| 座數 | 37 |
| 單位總數 | 170個(包括洋房) |
| 單位實用面積 | 191至4301平方呎 |
| 入伙日期 | 2015年11月 |
| 發展商 | 百利保 |
| 配套設施 | 住客會所 |
95%分層單位屬開放式設計
利嘉閣地產元朗區高級分區董事黃永指出，尚築95%分層單位屬於開放式設計，實用面積介乎191至254平方呎。屋苑不設穿梭巴士，需乘循環專線小巴往西鐵元朗站和元朗市中心，車程需15分鐘，或者可步行10分鐘往輕鐵洪水橋站，乘輕鐵往西鐵天水圍站，約需5分鐘。屋苑沒有商場，須步行約10分鐘往洪水橋市中心，那裡有小型街市、食肆，或步行逾10分鐘往附近洪福邨，那裡有較多商舖。
4. 元朗尚悅‧嶺：不設商場需外求
- 買賣盤數目：132個
- 叫價：280萬至780萬元
- 實用呎價：12,162至27,179元
- 400萬元或以下放盤數目：32個
最新400萬或以下買賣成交個案：2座低層J室，實用面積282平方呎，成交價380萬元，實用呎價13,475元(註冊日期：2023年7月11日)
尚悅‧嶺屋苑資料
| 地區 | 元朗 |
| 地址 | 大棠路99A號 |
| 座數 | 2 |
| 單位總數 | 504個 |
| 單位實用面積 | 174至381平方呎 |
| 入伙日期 | 2020年5月 |
| 發展商 | 恒基、新世界 |
| 配套設施 | 會所「尚聚會」 |
屋苑樓齡新
美聯物業營業經理趙智敏表示，尚悅‧嶺樓齡新，並設施如信箱採用智能系統。步行往西鐵元朗站需時15至20分鐘，可靠穿梭巴士接駁。屋苑不設商場，購買日常所需品可往鄰近商舖。
5. 大埔嵐山：入場費269萬
- 買賣盤數目：88個
- 叫價：269萬至2100萬元
- 實用呎價：9516至18,994元
- 400萬元或以下放盤數目：15個
最新400萬或以下買賣成交個案：1期9座高層H室，實用面積196平方呎，成交價325萬元，實用呎價16,582元(註冊日期：2023年4月26日)
嵐山屋苑資料
| 地區 | 大埔 |
| 地址 | 大埔市中心鳳園路9號 |
| 座數 | 8(共兩期) |
| 單位總數 | 1350個 |
| 單位實用面積 | 165至1720平方呎 |
| 入伙日期 | 2014年3月至2015年5月 |
| 發展商 | 長實 |
| 配套設施 | 住客會所 |
附近有綠化環境
美聯物業助理聯席董事汪子龍表示，嵐山環境清幽，附近有綠化環境。屋苑有穿梭巴士，前往大埔火車站，車程約10至15分鐘。若購買日常用品，步行約10分鐘往附近富善邨商場。
6. 海日灣II：需乘接駁車往大學站
- 買賣盤數目：81個
- 叫價：398萬至2800萬元
- 實用呎價：12,512至23,730元
- 400萬元或以下放盤數目：3個
最新400萬或以下買賣成交個案：無
海日灣II屋苑資料
| 地區 | 大埔 |
| 地址 | 白石角創新路18號 |
| 座數 | 12 |
| 單位總數 | 1408個 |
| 單位實用面積 | 243至2828平方呎 |
| 入伙日期 | 2020年4月 |
| 發展商 | 億京 |
| 配套設施 | 室外泳池 |
開放式單位設有梗廚
美聯物業助理聯席董事汪子龍指，海日灣II開放式單位設有梗廚，200多平方呎單位可以間一房。乘272A循環巴士往大學站，車程約10分鐘。附近逸瓏灣地庫設有商場，可應付日常所需。開放式單位放租有需求，租客主要是中大學生，租金約13,000元。
買樓攻略｜半新屋苑二手盤入市4大要點
如有意購買這些半新屋苑二手盤，需留意下列四點：
1. 樓齡新
這些屋苑勝在樓齡新，全部不超過10年，不需憂慮維修或按揭年期問題。而同樣400萬元或以下的二、三線屋苑，礙於樓齡高，則需考慮這些問題。
2. 設施稍勝
部分屋苑如PARK YOHO，設有濕地公園，環境不差。而且，這些屋苑設有住客會所，設施較新。但樓齡高的屋苑則未必設有住客會所。
3. 細戶適合小家庭
然而，400萬元購入這些半新二手盤，通常是細單位，不少是開放式設計，僅適合單身人士或小家庭居住，大家庭就不適合。若果購入收租，則要視乎屋苑位置而定，如白石角海日灣II，則可招徠附近中文大學學生租住，有投資價值。
4. 交通民生配套「輸蝕」
整體而言，這些屋苑位置距離市中心稍遠，需乘接駁車往市中心或鐵路站，交通較為「輸蝕」。購買時要計一計交通費用。而且，大部分屋苑不設商場，或者附近未必有充足的民生配套設施，這方面亦「輸蝕」。
相反，一些二、三線屋苑如得寶花園位於九龍灣，附近民生配套設施較充裕，而且港鐵九龍灣站位於附近，故較為優勝。
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