香港加息｜據悉匯豐調升H按上限實際按息逾4%

香港加息｜美國聯儲局將於本月底進行議息會議，市場預期息率進一步上調的機會較高。據悉本港大型銀行匯豐計劃將拆息按揭計劃（H按）鎖息上限大幅增加0.5厘，實際封頂利率升至超過4厘，同時現金回贈亦會大幅下調。即留意有關改動對供樓業主每月支出的影響，以及業界人士回應。

香港加息｜H按實際上限升至4.125厘

據市場消息，匯豐銀行公布將新造按息上週0.5%，H按封頂息率由P-2.25厘調整至P-1.75厘，P按息率同步調整，即實際按息將由3.625厘升至4.125厘，加幅半厘。同時，現金回贈由高達3%調整至約為1.75%至2%，即削減超過0.5%。

借貸500萬、每月多付1,429元

以500萬元貸款額，供款30年，新造H按計劃為H+1.3厘，並以封頂息率計算，上調鎖息上限前，H按鎖息上限為P-2.25%（P為5.875%），實際封頂息率為3.625厘，每月供款為$22,803，壓力測試為$47,971。

上調鎖息上限後，H按鎖息上限為P-1.75%（P為5.875%），實際封頂息率為4.125厘，每月供款將增加$1,429（6.3%）至$24,232，壓力測試增將加$2,663（5.6%）至$50,634。

供樓開支及壓力測試變化

以貨款額500萬元、還款期為30年，並且H按計劃的利率為H+1.3%、P=5.875%為例︰

	調升前	調升後
封頂息率	P-2.25%	P-1.75%
實際按息	3.625%	4.125%
每月供款	22,803元	24,232元（+1,429元／6.3%）
壓力測試	47,971元	50,634元（+2,663元／5.6%）

經絡按揭︰港美息差拉闊

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，今年拆息（HIBOR）一直反覆攀升並曾創下逾15年半新高，而HIBOR已多個月維持高水平，並長期高於H按鎖息上限，兩者差距更曾多達1.5％。現時美國仍有通脹壓力，聯儲局年內或再加息以降低通脹，美息將繼續維持高位，港美息口差距或將進一步擴寬，料HIBOR將繼續徘徊高水平一段時間。

加息屬合理決定

因此，大型銀行為確保息口高企時可保持利潤空間而上調H按鎖息上限，而HIBOR與H按鎖息上限的差距將大幅收窄至0.105%，此舉亦可紓緩HIBOR高企而帶來的壓力，屬合適的決定，並有利維持銀行體系以及按揭市場長遠發展。曹德明表示，其他銀行或會根據自身資金成本及公司策略，跟隨調整按揭息率或相關優惠，建議打算置業客戶根據自身負擔能力，量力而為入市。

中原按揭王美鳳︰用家加快腳步申請按揭

中原按揭董事總經理王美鳳表示，是次銀行調整新造按揭息率設有寬限期，生效日期分別是本月18號（現樓）及30號（樓花），相信會令正在有申請按揭需要的用家及正在考慮轉按的人士會加快步伐趕及尾班車，以避免獲批之按揭息率上調。她提醒，最近入市選擇了180天即供成交期的新盤買家，可先趕快申請按揭，以避免在銀行寬限期過後上調息率。

銀行資金成本持續有上升壓力

王美鳳指出，今年加息周期下，反映銀行資金成本的銀行同業拆息持續處於高水平，與樓按相關的1個月港元拆息由5月至今，已連續五個月處於逾4厘水平，拆息持續高現時市場按息3.625%水平，反映銀行資金成本持續有上升壓力，加上按揭現金回贈上升至高達3%至3.1%為18年來新高，銀行按揭業務難有合理利潤；相信匯豐決定上調新造按揭息率及縮減現金回贈優惠主要是紓緩資金成本上升的加息壓力。

香港銀行加P步伐緩和

在是次加息周期，美國累計加息幅度達5.25%，香港銀行最優惠利率P累計僅加0.875%，屬歷年加P步伐最溫和的加息周期，加P幅度不大的情況下，銀行需要上調按揭計劃的新造按揭息率，以減輕按揭貸款方面的息率上升壓力。

料其他銀行跟隨加息

由於1個月銀行同業拆息將持續高逾4%水平，銀行調整新造按揭息率後，實際按息處於4.125%才較可紓緩息差壓力，故此，王美鳳相信，會有其他銀行跟隨；而事實上，礙於資金成本上升，部份銀行尤其中小型銀行已提早上調新造按息，故此在加息周期內現時銀行之間的按揭息率差幅擴大，現介乎3.625%至3.875%為主，個別為4%以上，銀行按揭現金回贈的差幅亦頗大，部份高達3%至3.1%，部份則是介乎1.5%至2.5%。

她續指，現時樓市仍然吹淡風，銀行上調新造按揭息率及縮減回贈優惠，難免再進一步影響入市氣氛。

星之谷按揭︰料樓市下行

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，調整後按息封頂位由3.625厘攀升至4.125厘，為多年來首次供樓利率高於4厘，大型銀行一直於按息策略上具領導指標性作用，加息不利市場氣氛，預計未來香港樓市將價量齊跌。

最優惠利率仍有機會上調

莊錦輝指，9月上旬1個月HIBOR雖然企穩4.23厘，但一年HIBOR仍然維持高達5.25厘，反映市場預期利率不會大幅回落。由於H按已經觸及封頂實際息率多時，是次銀行上調按息以紓緩息差壓力，屬意料之內。他預計這次上調後，銀行不會再次主動調整按揭封頂利率，但不排除最優惠利率（P）仍然有機會上升。

每借100萬每月還款額增加約285元

這次上調H按封頂息率將令新造或轉按後的按揭供款增加，以還款期30年計，每100萬元貸款額對比，每月還款額將增加約285元。假設業主買入一手樓，選用H按貸款400萬元，分30年還款，每月供款會增加約1,140元至約19,400元，升幅達6.3%。

他建議，上車或轉按人士需要趁其他銀行未調整按息政策，盡早提交按揭申請表鎖定較平的息口，申請按揭時需要貨比三家，同時亦可考慮息率較低之中小型銀行，選擇最低息和最高回贈的銀行。

預警按揭業務將受挫

他續指，近月物業新買宗數已回到沙士時期水平，銀行按揭業務主要靠轉按驅動，尤其較早前政府放寬按揭成數掀起轉按熱潮，但今次加息將重創轉按市場，銀行按揭業務會進入寒冬期。

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