樓市走勢2023｜今年次季中段，樓市反彈至高位後遇冷，私宅市場受壓回落，就連資助房屋的銷售及相關賣地亦受牽連。今年七月底，新一批「居屋2023」開始接受認購申請，為期約半個月的申請期後僅接獲約17萬份申請，超額認購僅約17.5倍，為2014年復售居屋以來反應最差的一次。此外，八月中旬一幅位於荃灣油柑頭的港人首置地截標，僅獲1份入標，且標價未達政府底價而宣告流標收場。
樓市走勢2023｜資助房屋交投按月下跌
面對逆轉市況，除了私人住宅市場交投不濟外，一些資助房屋市場，如居屋等亦不能幸免。從數據上分析，七月份全港只錄得344宗居屋二手買賣登記（包括第二市場及自由市場），較六月份的420宗按月減少了18%，四百宗的防線宣告失守；至於期內成交總值錄約15.8億元，較六月的19.7億元，按月亦同步萎縮約20%，登記量及總值同創近8個月新低。若比較整個上半年平均每月有608宗登記計算，則今年7月份更急挫43%，踏入下半年的首個月來看，比起上半年的跌幅甚為顯著。
兩大因素減少二手居屋成交
近月二手居屋成交減少，除了與市況有關外，還受甚麼因素影響？
- 首先近月面對息口持續攀升，居屋這類上車客憂慮供款會超出預算，故紛紛暫緩入市步伐；
- 另外，碰巧今年新一批居屋剛於八月中截止申請，不少居屋客都申購後，大多數會選擇待至年底攪珠結果出爐後再作部署，因此近月以來，二手居屋買賣漸見萎縮。
新盤低價開售造成壓力
此外，對居屋市場帶來震撼衝擊的是，近期有全新盤以「震撼價」推出應市，發展商不諱言部分客源來自居屋市場，新盤開價低對資助房屋市場直接構成壓力。這情況的確存在及有影響，首先發展商以超低的吸引價推盤，而且屬市區盤兼臨海項目，價錢與補了地價的居屋水平構成直接競爭。
一手樓有先天吸客優勢
始終私人住宅在質素、會所配套設施方面都較居屋優勝，雖然呎數方面或較細，但足以抵銷設施及將來買賣靈活度上的差距，對居屋客源有很大吸引力，因此私宅新盤細戶如持續展開低價開售的策略，對資助房屋市場仍然會構成壓力。
二手私樓市場同時受壓
至於新盤訂價下調，也令二手私樓市場放盤的業主相繼調低叫價，連二手居屋也會有減價跌價的情況。筆者認為這是無可避免的事實，因為此乃連鎖反應，新盤低價開售，定必拖低二手業主的叫價能力，倘情況持續，二手私宅放盤的叫價無可避免要相應調低，而且會蔓延至二手居屋市場。
二手居屋售價未見底
從數據上觀察，七月份二手居屋平均每宗售價約458.7萬元，較六月份的468.2萬元跌了2%，創下近5個月低位，除反映了市民在加息環境下入市態度轉趨審慎外，新盤攻勢連綿不斷，相信部分以低價開售的上車盤持續搶灘之下，未來兩月的二手居屋均價仍有向下調整的空間。
新盤、二手私樓及居屋價格差距收窄
再來也得看看一個很實際的問題，現時新盤、二手樓，甚或居屋樓價差距收窄，會否令購買力重疊？無可否認，在淡市之下，近月一手新盤及二手私宅的價格差距已明顯收窄，二手向來平價的優勢大減，令很多購買力自二手市場流往一手新盤。
預計下半年居屋交投續跌
如果二手居屋業主無意減價，或減幅有限，購買力又會與部分細價私宅重疊，有機會導致居屋的交投變得更加淡靜。展望下半年二手居屋的成交表現，筆者認為新一批居屋已暫時鎖起了不少居屋客的購買力，因此估計8月份居屋買賣登記最終有機會下試300宗關口，而餘下數月估計會進一步跌至200餘宗水平，整個下半年平均每月居屋買賣登記恐怕只有約270宗左右，將較上半年平均每月的608宗大跌逾五成，相信下半年居居交投要翻身有極大難度。
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作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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