樓市走勢2023|今年次季中段,樓市反彈至高位後遇冷,私宅市場受壓回落,就連資助房屋的銷售及相關賣地亦受牽連。今年七月底,新一批「居屋2023」開始接受認購申請,為期約半個月的申請期後僅接獲約17萬份申請,超額認購僅約17.5倍,為2014年復售居屋以來反應最差的一次。此外,八月中旬一幅位於荃灣油柑頭的港人首置地截標,僅獲1份入標,且標價未達政府底價而宣告流標收場。
樓市走勢2023|資助房屋交投按月下跌
面對逆轉市況,除了私人住宅市場交投不濟外,一些資助房屋市場,如居屋等亦不能幸免。從數據上分析,七月份全港只錄得344宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場),較六月份的420宗按月減少了18%,四百宗的防線宣告失守;至於期內成交總值錄約15.8億元,較六月的19.7億元,按月亦同步萎縮約20%,登記量及總值同創近8個月新低。若比較整個上半年平均每月有608宗登記計算,則今年7月份更急挫43%,踏入下半年的首個月來看,比起上半年的跌幅甚為顯著。
兩大因素減少二手居屋成交
近月二手居屋成交減少,除了與市況有關外,還受甚麼因素影響?
- 首先近月面對息口持續攀升,居屋這類上車客憂慮供款會超出預算,故紛紛暫緩入市步伐;
- 另外,碰巧今年新一批居屋剛於八月中截止申請,不少居屋客都申購後,大多數會選擇待至年底攪珠結果出爐後再作部署,因此近月以來,二手居屋買賣漸見萎縮。
新盤低價開售造成壓力
此外,對居屋市場帶來震撼衝擊的是,近期有全新盤以「震撼價」推出應市,發展商不諱言部分客源來自居屋市場,新盤開價低對資助房屋市場直接構成壓力。這情況的確存在及有影響,首先發展商以超低的吸引價推盤,而且屬市區盤兼臨海項目,價錢與補了地價的居屋水平構成直接競爭。
一手樓有先天吸客優勢
始終私人住宅在質素、會所配套設施方面都較居屋優勝,雖然呎數方面或較細,但足以抵銷設施及將來買賣靈活度上的差距,對居屋客源有很大吸引力,因此私宅新盤細戶如持續展開低價開售的策略,對資助房屋市場仍然會構成壓力。
二手私樓市場同時受壓
至於新盤訂價下調,也令二手私樓市場放盤的業主相繼調低叫價,連二手居屋也會有減價跌價的情況。筆者認為這是無可避免的事實,因為此乃連鎖反應,新盤低價開售,定必拖低二手業主的叫價能力,倘情況持續,二手私宅放盤的叫價無可避免要相應調低,而且會蔓延至二手居屋市場。
二手居屋售價未見底
從數據上觀察,七月份二手居屋平均每宗售價約458.7萬元,較六月份的468.2萬元跌了2%,創下近5個月低位,除反映了市民在加息環境下入市態度轉趨審慎外,新盤攻勢連綿不斷,相信部分以低價開售的上車盤持續搶灘之下,未來兩月的二手居屋均價仍有向下調整的空間。
新盤、二手私樓及居屋價格差距收窄
再來也得看看一個很實際的問題,現時新盤、二手樓,甚或居屋樓價差距收窄,會否令購買力重疊?無可否認,在淡市之下,近月一手新盤及二手私宅的價格差距已明顯收窄,二手向來平價的優勢大減,令很多購買力自二手市場流往一手新盤。
預計下半年居屋交投續跌
如果二手居屋業主無意減價,或減幅有限,購買力又會與部分細價私宅重疊,有機會導致居屋的交投變得更加淡靜。展望下半年二手居屋的成交表現,筆者認為新一批居屋已暫時鎖起了不少居屋客的購買力,因此估計8月份居屋買賣登記最終有機會下試300宗關口,而餘下數月估計會進一步跌至200餘宗水平,整個下半年平均每月居屋買賣登記恐怕只有約270宗左右,將較上半年平均每月的608宗大跌逾五成,相信下半年居居交投要翻身有極大難度。
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作者簡介:陳海潮是利嘉閣地產研究部主管,專職樓市數據分析,緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問,並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來,利嘉閣地產除主營代理業務外,亦精闢分析樓市動向,為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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