樓市走勢2023｜經濟復甦緩慢，令香港樓市表現波動。美聯集團主席黃建業指出，上半年樓市表現較預期差，首季旺市屬曇花一現，反映經濟引擎失速，通關「紅利」迅速耗盡，復甦動力減弱，香港優勢將漸漸「煙消雲散」，引致樓市見頂回落，而且跌勢已成，預測全年樓價升幅「捧蛋」，重返2017年即6年前的水平，料蝕讓個案攀升，惟「辣招」原地踏步，絕對已經過時，因此「撤辣」刻不容緩。
樓市走勢2023｜經濟下行亟待救市復甦
黃建業認為，地產、金融、旅遊等多個行業支柱現裂痕，為免負資產數目增加，並進一步加大財赤，提出六大建議救港經濟，呼籲立即全面減稅，包括減收利得稅、樓股印花稅，並大力發展具香港獨特優勢的行業，吸引移民及外資，達至刺激經濟的效果。
黃建業：香港優勢漸「煙消雲散」
黃建業認為，疫情鎖港經年，重創香港經濟及樓市，內地與香港全面通關卻遲於其他國家，打擊中外資金信心，通關「紅利」迅速耗盡，首季「樓股小陽春」曇花一現，其後本港樓市及股市皆高位回軟，經濟陷苦海，本港多個支柱行業驚現「裂痕」。當中，恒生指數於8月曾一度低至17,600點，創今年新低；首4個月樓價升約6.3%，惟其後樓價掉頭回落，至今（截至8月28日）已累跌3.03%，2023年迄今升幅已經收窄至3.09%，新盤帶頭「劈價」，未來樓價續有下調壓力。
樓市成交跌至近年新低水平
樓價高位回落，成交卻未大幅回升，今年首七個月的整體物業註冊量僅錄約39,248宗，創2016年後的同期次低紀錄，僅輕微高於去年約3.8%；註冊金額更創2016年後同期新低，甚至低於去年同期3.9%。
樓價或「時光倒流」 重回2017年水平
經濟政策未有跟隨實際需要轉變
黃建業指出，樓股與經濟息息相關，如今的困境其實是香港經濟縮影。香港經濟未有因通關而回復舊觀，原因除了疫情遺害及加息影響，更重要的是疫後香港出現「結構性」轉變，但是經濟政策卻「原地踏步」，未有與時並進。以旅遊業為例，消費模式急變，網購及外賣程式崛起，令香港由「購物天堂」及「美食天堂」變成一日遊或窮遊地點，鮮見高消費客戶，惟特區政府仍未有策略來應對市場轉變。
經濟及樓市的「結構性」改變
| 2013-2019 | 2022-2023 最新情況 |
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| 息率 | 低息時代，供平過租 置業需求增 |
息率上升，租平過供 置業需求減 |
| 私宅供應 | 未來3至4年 供應曾低見6.7萬伙 供應未到位，求過於供 |
未來3至4年 供應超過10萬伙 息率高企令需求減少 供過於求 |
| 內部需求 | 自用及投資需求大 | 只剩自用需求 投資需求大幅減少 |
| 外來需求 | 外來置業需求大 15至19年平均每月BSD 超過240宗 |
外來置業需求大減 20年至今 平均每月BSD僅60多宗 |
| 移民潮 | 無移民潮 上車及換樓需求大 |
不少年輕、中產人士移民離港 上車、換樓需求減少 |
| 金融市場 | IPO排名高踞首3甲 當中有4年更居首位； 18年初恒指 曾超過33,000點 增置業人士入市信心 |
2023上半年 IPO創20年同期新低 排名全球僅第6； 今年8月恒指 曾低至17,600點 置業人士信心大減 |
| 負資產 | 少之又少 即使16年第一季高位 亦不足1,500宗 |
2023年第二季超過3,300宗 隨著樓價回落 預計負資產彈升 |
| 賣地 | 賣地屢破紀錄 住宅地王頻誕生 賣地收入增 |
2023年迄今 已有4幅地皮流標 賣地收入劇減 |
經濟及房屋政策不宜原地踏步
黃建業認為，樓市是經濟產品，經濟差，樓市難有起色，若本港經濟及房屋政策繼續「原地踏步」，勢必令本港優勢漸漸「煙消雲散」，競爭力落後對手。如經濟持續下滑，相信今年樓價已經於4月見頂，跌勢已成，料全年樓價升幅「捧蛋」，屆時樓價將「時光倒流」回到2017年，即6年前水平，料蝕讓個案將攀升，惟「辣招」卻和其他政策一樣原地踏步，明顯已經過時。
樓市有「撒辣」條件
黃建業強調，「辣招」推出逾10年，香港的經濟及社會環境已出現翻天覆地變化，樓市亦出現「結構性」改變，短炒絕跡，以自用為主，「辣招」卻從未檢討。明白特區政府擔心「撒辣」引致樓價飆升，惟因為經濟欠佳及息口高企，樓價跌勢已成，撤辣只會增加成交，樓價沒有大升的基本因素。
放任樓價續跌或導致更多問題
他指出，住宅物業非商品，而是生活必需，對比波動大的股債匯，更是很多人理想的「長線安全投資」，若放任樓價直插到底，將令不少為置業而節衣縮食的市民損失慘重，衍生眾多社會問題，物業買賣牽涉的不止地產界，而是民生及社會，冀政府正視，立即根據時代轉變調整經濟及樓市措施。
倡6大建議救港
黃建業指出，支柱產業見裂痕，樓股齊陷苦海，港樓跌勢已成，股市欲振乏力，經濟危機迫在眉睫，必須於支柱產業崩潰前救市，呼籲特區政府別以「不變應萬變」的心態坐失良機，建議盡快推行以下「救港六招」：
- 減股市印花稅，又或只收「單邊印花稅」，刺激港股成交，並吸引巨企來港上市；
- 減利得稅，扶助企業，增加外資來港或留港的誘因；
- 大力扶持香港有優勢的產業，包括醫療、美容、法律、保險、教育等，為香港帶來新機遇；
- 發展具香港特色的旅遊業，建構獨特「蒲點」，吸引中外旅客來港免稅購物，從而刺激消費，帶動內需
- 推出更具吸引力的移民政策，例如降低取得永久居民身份證的年期門檻，又或擴闊可供申請投資移民的範疇
- 減樓市印花稅
印花稅寬減建議
- 徹底寬免外地人來港首次置業需付的3成辣稅，減低他們來港置業的成本
- 免除15%的新住宅印花稅，為市民換樓開方便之門
- 取消額外印花稅SSD，或將年期及稅率回復至「加強版」前，即買入住宅單位後頭半年內出售的稅率為15%；在6個月以上至12個月之間轉售，稅率為10%；在12個月以上至24個月之間轉售，稅率為5%
搶人才政策有效吸引來港
黃建業深信，香港不乏增長動力，加上背靠祖國的豐富資源，只需要政策推動，發揮國際大城市及一國兩制的優勢，必可令香港重新崛起。個別的救市措施已經見效，尤其是搶人才政策的效果超出預期。最新數字顯示，截至7月底，各項吸引人才措施共收到12萬宗申請，超過7.5萬宗已獲批，已抵港申請者亦超過3.8萬。
應注重「留港」誘因
不過，成功吸引人才來港，卻未有更多政策配合人才「留港」，更適逢樓市低迷，新來港者以租樓為主，令租盤急速消化，刺激租金回升，反而帶來新的民生問題。政府在推出「專才計劃」同時，更應考慮徹底寬免外地人來港首次置業的辣稅，吸引轉租為買，做到「留人才更留人心」，增加專才長期留港誘因，以吸納新資金刺激經濟，同時疏導租金升幅。
料全年整體物業註冊金額更低於去年
黃建業認為，策略應根據領先市場數據制定，具前瞻性。假若特區政府未掌握市場趨勢，持續以「原地踏步、墨守成規」的態度來面對千變萬化的市場環境，相信今年樓市高峰已過，不但全年樓價升幅將「捧蛋」，下半年成交將持續低迷，多項數據皆有機會創出近年低位：
今年全年各項樓市數據預測
- 料全年整體物業註冊量僅錄65,500宗，重新踏入「冰河期」，創歷史次低紀錄，僅高於去年
- 整體物業註冊金額則估計僅錄5,500億元，創7年新低，甚至略低於去年
- 預測全年新盤成交約1.4萬宗，創十年次低
- 二手成交錄約4萬宗成交，創八年次低
- 全年新盤成交金額錄約1,560億元，創八年次低
- 二手成交金額則錄約3,050億元，創七年次低
- 全年樓價升幅「捧蛋」，重返2017年水平
- 即使有限度「撤辣」，樓價亦難大升
撤辣刻不容緩
黃建業重申，撤辣「刻不容緩」，因樓市下滑將對社會及經濟造成衝擊，未來負資產個案勢急升，蝕讓個案續增，並嚴重影響賣地收入。22/23財年賣地收入按年大跌超過50%，創7年新低，佔原先全年目標1,200億元約58%；而23/24財年迄今，地價收入僅約33.8億元，更是只佔全年目標850億元約4%，地價收入較政府預算落差大，未來財赤恐惡化，令經濟陷入惡性循環。
放寬政策振興市場
事實上，鬆樓市振經濟是中外的一致共識，去年內地有城市推行「限購、限貸、限價、限售」的「四限」 鬆綁優化樓市政策；中共中央政治局早已明確提出適應中國樓市新形勢，適時優化房策；今年7月住房城鄉建設部提出進一步放寬限購措施，包括降低購買首套住房首付比例、降低購買首套住房貸款利率，以及購買首套住房身份「認房不認貸」；加拿大及英國亦已有刺激置業的措施推出，香港特區政府的施政應該更具前瞻性，帶著市場走，快人一步，立即配合國策及環境轉變振興樓市吸納資金。
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