樓市走勢2023｜親海駅熱賣｜油塘二手私樓+居屋市況

樓市走勢2023｜油塘新盤親海駅II上周以低價開售626個單位，在一日內沽清，發展商長實將於周日（20日）再推出親海駅I單位銷售，區內二手市場料再受壓。近期油塘區成為市場焦點，在此有必要拆解區內二手私人住宅市場情況、二手居屋情況，這兩類市場的未來走勢，以及區內未來私樓供應。同時，本文亦分析現時區內配套設施、校網，為有意入市的準買家「打底」。

樓市走勢2023｜工廠區改劃私宅區

油塘位於九龍東南面，其位置稍偏離觀塘以至整個九龍的市區發展重心，行政上屬於觀塘區。

目前這裡北部以公屋和居屋住宅為主，南部臨海位置原先主要用作工業發展，惟近年已經被政府規劃成私人住宅區，但仍有零星的工業大廈存在。

親海駅I低價開售沽清

長實新盤親海駅I開售，成為市場焦點。樓盤上周六（12日）推售626個單位，實用面積210至723平方呎，折實售價290萬元至1,134.6萬元，折實呎價13,085元至16,544元。結果該批單位在一日內沽清；親海駅I售價亦較區內二手市場低。

新盤2原因低開推售

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波分析指，長實以低價開售親海駅II，有兩個原因：

長實希望做好今年度業績，向股東交代；
近期樓市放緩，若果要賣得好，一定要低於市價開售。

二手盤來自區內6個屋苑

究竟親海駅跟現時區內二手市場差距有多少？其實，區內二手私人屋苑不多，僅有6個，二手市場盤源主要來自這6個私人屋苑，相關屋苑資料如下：

油塘二手私人屋苑（1）鯉灣天下

最新成交實用呎價：17,438元(2023年7月)
地區：油塘
地址：崇信街8號
座數：1
單位總數：210個
單位實用面積：424至712平方呎
入伙日期：2006年8月
發展商：泛海集團
配套設施：住客會所、商舖

油塘二手私人屋苑（2）嘉賢居

最新成交實用呎價：12,609元(註冊日期：2023年8月)
地區：油塘
地址：草園街8號
座數：1
單位總數：185個
單位實用面積：507至1755平方呎
入伙日期：2009年3月
發展商：恒基、香港小輪
配套設施：住宅會所

油塘二手私人屋苑（3）OCEAN ONE

最新成交實用呎價：14,093元(1月)
地區：油塘
地址：崇信街6號
座數：1
單位總數：123個
單位實用面積：535至1187平方呎
入伙日期：2013年1月
發展商：麗新集團
配套設施：住客會所

油塘二手私人屋苑（4）PENINSULA EAST

最新成交實用呎價：14,798元(2023年7月)
地區：油塘
地址：崇耀街9號
座數：2
單位總數：256個
單位實用面積：480至1033平方呎
入伙日期：2016年11月
發展商：會德豐
配套設施：住客會所、商舖

油塘二手私人屋苑（5）海傲灣

最新成交實用呎價：19,434元(2023年7月)
地區：油塘
地址：鯉魚門徑1號
座數：3
單位總數：646個
單位實用面積：179至576平方呎
入伙日期：2019年4月
發展商：九龍建業
配套設施：會所ONE COASTAL CLUB、基座設商場

油塘二手私人屋苑（6）曦臺

最新成交實用呎價：16,720元(2023年8月)
地區：油塘
地址：崇山街8號
座數：2
單位總數：326個
單位實用面積：456至1838平方呎
入伙日期：2020年5月
發展商：宏安集團、旭暉集團
配套設施：住客會所

新盤售價有折讓吸引力大

上述屋苑近期成交呎價約介乎12,000至19,000多元，跟親海駅I相比，親海駅I呎價有吸引力，較部分屋苑稍低。即使即將開售親海駅II的219個單位，折實呎價為13,381至18,239元，折實平均呎價為15,939元，跟二手價差不多，仍有吸引力。

海傲灣每月成交較多

油塘區內二手市場成交一直不多。美聯物業助理聯席董事曾偉堯指，每月成交宗數不足10宗，當中以海傲灣成交宗數較多，每月有一、二宗，因屋苑提供較多開放式、一至兩房細單位。

8月二手市場近「冰封」

受到親海駅II低價開售影響，8月至今(16日止)區內二手市場淡靜。世紀21聯誠物業顧問董事謝寶昭形容情況似「冰封」，除了傳媒報道的曦臺一宗成交外，未聞有其他成交。7月市場仍有數宗成交。

曦臺蝕讓373萬成交

上述的曦臺成交單位，屬於第1座高層A室，實用面積628平方呎，望開揚海景，原業主於今年初以1480萬元叫價放盤，最終減至1050萬元賣出，成交呎價16,720元。原業主於2020年5月以約1423萬元買入上述單位，帳面蝕373萬元，貶值26%，料為屋苑落成至今最大蝕讓金額成交。

代理料區內樓價跌10%

代理看淡區內後市。謝寶昭表示，親海駅減價發售，而且息口仍有機會上調，預計至年底私樓樓價跌5%至10%。

然而，未來二手市場將會仍有不少供應。另一個屋苑蔚藍東岸先入伙，但受制於辣招稅，暫時未有單位在二手市場放售。屋苑共有4幢大廈，提供688個單位。另一個屋苑朗譽，先前已展開一手銷售，但預計要明年入伙。項目由兩座物業組成，提供634個住宅單位。

未來潛在新供應10,000伙

同時，未來油塘區內潛在一手私人住宅供應量不少。參閱過本土研究社近期在facebook發布的資料，未來區內至少提供約10,000個單位。謝寶昭指，未來區內多新供應，而且經濟表現一般，預期會影響區內二手樓升值潛力，但難估計長遠樓價走勢。

油塘區將落成項目

相關項目如下：

項目	發展商	單位伙數
港鐵油塘通風樓項目	信置、資本策略	792
油塘灣項目	恒基、新地等	7,078
東源街油塘內地段4B	越秀	1,393
四山街8號世運貨倉項目	包氏基金	483
東源街18號項目	青建國際	223
四山街油塘工業大廈4座	宏安	676
單位總數		10,646

資料來源：本土研究社facebook

二手居屋屋苑僅3個

在油塘，二手居屋屋苑亦不算多，僅有4個，包括油塘中心、高俊苑和油翠苑。

另一個屋苑高宏苑屬於綠置居，正興建中，未入伙。油塘中心是首個私人參建居屋，歷史最悠久，樓齡達43年。而油翠苑是最新樓齡的居屋屋苑，樓齡21年。

謝寶昭說，油翠苑樓齡較新，故成交會較多。以下是相關居屋資料：

油塘二手居屋屋苑（1）油塘中心

最新成交實用呎價：9975元(7月)
地區：油塘
地址：嘉榮街6號
座數：9
單位總數：506個
單位實用面積：404至673平方呎
入伙日期：1980年9月
發展商：鷹君、房委會
配套設施：嘉華商場、嘉富商場、嘉貴商場、嘉發商場

油塘二手居屋屋苑（2）油翠苑

最新成交實用呎價：10,595元(7月)
地區：油塘
地址：鯉魚門道56號
座數：4
單位總數：1480個
單位實用面積：398至635平方呎
入伙日期：2002年12月
發展商：房委會
配套設施：健體區、團團轉

油塘二手居屋屋苑（3）高俊苑

最新成交實用呎價：8154元(7月)
地區：油塘
地址：高超道23號
座數：5
單位總數：1616個
單位實用面積：424至639平方呎
入伙日期：1995年7月至1996年1月
發展商：房委會
配套設施：兒童遊樂場

二手居屋價料跌5%

8月至今油塘二手居屋市場交投淡靜。謝寶昭表示，目前二手居屋僅錄得數宗買賣成交，交投偏淡，因新一期居屋接受申請，搶走部分購買力。他預期，二手居屋樓價會跟隨大市下跌，至年底跌5%。

油塘區內交通配套設施

油塘位置偏離九龍市區發展的重心，往往予人覺得偏遠。但自從2002年，港鐵將軍澳綫啟用，並在油塘設油塘站，交通較以往方便，一點也不偏遠。不過，其他交通工具如巴士提供的服務有限。區內設有油塘公共運輸交匯處，位於商場大本型基座，有15條九巴和城巴巴士路線，前往荃灣、青衣、機場、長沙灣、彩虹等地區和目的地。

除港鐵外選擇有限

不過，上述大部分巴士路線在某段時間只有去程或回程，如去機場博覽館路線E22P或E22X在上午去程，下午回程。另外，區內設有過境巴士站，由大本型往返深圳灣口岸，往返中港兩地方便。

油塘區內民生配套

油塘區內有多個大型商場，包括鯉魚門廣場、大本型、油麗商場和油塘中心5個樓下商場。鯉魚門廣場樓高四層，設各種零售服務、大型超級市場、中式酒樓、特色餐廳及便利店等。如想買餸，可往地下街市鯉魚門市場。大本型鄰近港鐵油塘站，樓高8層，設有約150間商舖及食肆。

平民店中高檔商場皆有

油麗商場是油麗邨的附屬商場，毗鄰港鐵油塘站，商場連地庫共有7層，主要有餐廳、零售、超級市場、美容店、文具店和理髮店等商店。區內既有平民商店，如油塘中心樓下商場，亦有走中高檔路線的商場如大本型，選擇尚多。

油塘區校網簡介

油塘屬於小學校網48，中學屬於觀塘區。校網48共有24間學校，全部是男女校。有數間學校排在全港首100間學校，包括：

聖公會李兆強小學
聖公會德田李兆強小學
聖公會油塘基顯小學
聖安當小學
聖若翰天主教小學

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