海外房地產2023｜投資機遇：新加坡餐飲業經營帶旺工商舖市道

海外房地產2023｜受全球局勢不穩及美國加息等因素影響，融資的成本變得更加昂貴，加上疫情後改變人們的生活方式，也間接影響傳統房地產市場，特别是商業部分。例如在紐約及香港，因為加息因素令房地產市場的繁榮放緩，使租賃交易數量減少。此外，商業房地產因遠程工作模式的趨勢令辦公室的空置率上升。

新加坡投資者搶先入市

雖然房地產市場出現低迷，然而，有投資者看準機會籌集新資金——利用房地產市場的危機，從陷入財務困境的賣家手中購買房產，繼而等待利率下降及房價上漲，從中獲利。當中不乏投資者看準零售房地產，並通過量身定做的投資策略為房地產增加價值，特别是在最早通關的新加坡。

餐飲業推動零售市場回升

事實上，根據房地產研究公司的報告顯示，由於政府放寛入境限制並持續恢復對外往還，促使遊客業唱旺，令零售額在商品和服務稅上調之前分別同比增長 11.7% 和 6.2%。研究還表明，新加坡零售房地產的租賃活動在 2022 年第四季度繼續回升，需求主要由餐飲運營商推動，尤其是酒店內或附近的地區。研究預計，新加坡今年的銷售額將繼續強勁增長，部分原因是疫情期間的報復性消費。

「新」式餐飲業帶旺商舖市道

隨著疫情生活恢復正常，加上疫情後餐飲業收入持續增長，新加坡餐飲服務業在2023年第一季度同比增長12.2%，顯著增長促使投資者認為現在是投資新加坡餐飲行業的很好時機。然而，在新加坡正正存在一個獨特的投資資產機會，以餐飲行業支持的房地產資產。

新加坡餐飲業經營模式

本文中所提的「新」式餐飲業，並非單單泛指消費品所帶來的潛在房地產資產機會，更指新加坡本土式的餐飲文化。Kopitiam是新加坡和馬來西亞廣泛使用的術語，在星馬地區主要用「咖啡店」稱呼，但其商業模式起源於本港的「大牌檔」。

更容易吸引客人需求

「新」式咖啡店與典型咖啡店不同，因為有些加工食品在中央工廠預先準備好，因此可以提供價格實惠且多樣化的當地美食和傳統飲料，營造出對當地人和遊客都有吸引力的休閒和公共用餐體驗。除了單純的餐館之外，「新」式咖啡店更為當地人提供聚會場所。歸功於其獨特優勢，無論市場狀況如何，「新」式咖啡店都能持續吸引顧客。換句話說，「新」式咖啡店的需求穩定加上其經濟彈性，甚至在市場不景氣的情況下，可能會有更高的需求。

餐飲興起刺激工業地產

此外，由於「新」式咖啡店的興起亦間接刺激新加坡工業用房地產市場。根據新加坡食品局的數據顯示，獲得許可的食品製造和加工企業（包括中央廚房）數量增長了 11.3%，從 2019 年的 1,659 家增加到 2021 年底的 1,847 家。由於「新」式咖啡店其獨特的零售和工業特徵融合，為新加坡房地產投資提供了潛在的機會。

「新」式資產投資

由於對餐飲場所的需求依然強勁，「新」式資產提供一個有別於傳統房地產投資的獲益機會。這種另類投資選擇提供了潛在的好處，例如彈性、持續需求和投資組合多元化。此外，「新」式咖啡店作為基本服務的低成本提供商的高需求將降低投資風險。然而，通過研究和評估運營成本和市場動態對於做出明智的餐飲房地產投資決策以進一步降低投資風險至關重要。

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