【租樓租屋程序注意懶人包】近期樓市放緩，二手成交量跌，觀望氣氛濃。既然如此，倒不如暫時租樓，藉此觀察樓市走勢，才伺機出擊。本文闡析現時租樓程序，當中要留意11個事項，如簽睇樓紙、保養維修責任、付釐印費、家居保險等等所涉及的問題，一次過向大家說清楚。
租樓程序｜物色租盤
目前搵租盤，可先透過網上搜尋業主自讓盤，和地產代理租盤，做定功課。但勿完全信賴這些網站，最好身體力行，到現場視察，因始終可以真正了解租盤實際情況。選擇自讓盤或代理盤可悉隨尊便。
選擇自讓盤須留意安全
如選擇自讓盤，便需小心及在有需要時徵詢專業人士意見，如獨自視察物業時，必須留意人身安全。但若果委託持牌地產代理介紹物業，可獲較大保障，因代理對樓宇交易有一定專業知識，並且受地產代理監管局所規管。
租樓注意事項1：搵代理盤須簽睇樓紙
如果委託代理的話，代理會要求準租客簽睇樓紙。睇樓紙內條款，包括協議有效期、代理的責任、代理與客戶議定的佣金數額或比率及支付佣金的時間、放盤租金指示、所選擇委託的形式是「單邊代理」、「雙邊代理」或「有可能雙邊代理」、出租物業資料。
若果租客經代理與業主訂立租約，業主和租客需各自向代理繳付佣金，金額是一個月租金的一半。
如經其他代理租樓需賠償佣金
代理要求客人簽睇樓紙，目的是防止準租客自行聯絡業主洽商或改用另一間代理公司，以保障代理利益。若果租客不經這位代理租住相關單位，需向原代理賠償佣金。即使租客的配偶、或其他代名人跟其他代理或業主租約，原租客亦需向原代理賠償佣金。
租樓注意事項2：留意睇樓紙有效期限
睇樓紙通常有效期3個月，要留意睇樓紙有沒有註明有效期限。若果發覺睇樓紙沒有列明有效期限，應隨即要求代理清楚交代原因。倘若代理未能有合理解釋，就不應簽睇樓紙。
租樓注意事項3：睇租盤留意事項
可多看幾個租盤，互相比較，然後揀選心儀的租盤。無論買樓或租樓，睇樓時留意的事項分別不大，有以下要點：
- 留意天花、窗台及牆壁有沒有水漬、窗身有沒有甩灰。
- 檢查電線、電掣、水管、廁所等設施是否操作正常。
- 查詢單位內傢具、電器及裝修是否連同單位一併出租。
- 留意四周環境、衛生情況、鄰居等實際情況。
- 應注意物業所在地的環境及交通，以至不同天氣/時間下的情況，以及是否有噪音及空氣污染等問題。
租樓注意事項4：查清心儀租盤狀況 確定業主身份真偽
如搵到心儀租盤，應先委託代理或自行查清租盤狀況。即使睇租盤時有業主現身，但當時很難辨認出業主身份的真偽，以及他是否持有完整的業權，因不排除有人會冒認自己是業主，收取訂金後便消失。準租客最好瀏覽土地註冊處網址查冊，應可查出業主的身份，或可委託代理查冊，代理是有責任向租客交代租盤的資料。
租樓注意事項5：物業有否被釘契
準租客可委託代理或自行查冊，了解物業是否被釘契。如果物業有潛建物，可能是業主觸犯物業法團條例或正牽涉法律訴訟事項，或者業主本身出現問題，如欠銀行等機構的錢不還，遭人入稟追討，物業會被釘契。萬一物業出現上述問題，雖然租客不用為此而負上法律責任，但屋宇署可能會發出清拆令，屆時租客有機會被迫走。
租樓注意事項6：物業是否凶宅
買樓忌買凶宅，租樓亦一樣。查單位是否凶宅，可透過下列途徑：
- 查閱凶宅網
- 查冊
- 向業主、地產代理查詢
資深投資者伍冠流提議，可以要求業主在租約內聲明，單位不是凶宅，若果日後發覺是凶宅，需要賠償，賠償數額由雙方協定，通常金額介乎半個月或一至兩個月月租。他說，若果業主不肯簽約，單位有可能是凶宅。
租樓注意事項7：物業是否正做按揭
應查閱物業的土地紀錄，查明物業是否已按揭予銀行或其他財務機構。業主出租已按揭的物業前，必須先取得承按人如銀行的同意。同時，要留意承按人發出的出租同意書是否有附帶條件。如業主在未取得承按人的同意下出租物業，若日後業主停止供款，承按人有權收回物業，屆時租客可能會被要求於短期內遷出，而且可能無法討回按金。
業主與租客先簽臨時租約
當租客跟業主談妥後，便要簽署租約。一般而言，租約主要包括出租單位的說明、租住期限、租金、保險、保養及修葺、維修責任、一般責任等等。業主與租客先簽臨時租約，再在某段日子後簽正式租約，有時雙方索性簽正式租約，不會先簽臨租約。
租約期通常兩年
首次簽署的租約，通常俗稱「一年生約，一年死約」。如果首年內租客要中止合約，是需要賠償死約期內的租金。如果是第二年，可以預先通知業主，到某段時間後中止合約，並可退回按金。一般而言，業主會要求租客繳交相等於一至三個月租金數額的按金，作為保證金。租約完結後，業主退還按金。
租樓注意事項8：租約要訂明單位內外保養維修責任
出租單位保養及修葺的責任屬誰，是最容易引起業主與租客爭論的問題。責任一般分為下列兩方面：
- 出租單位內部的保養、維修責任；
- 出租單位外部和大廈公用部分的保養、修葺和維修責任。
業主負責修葺大廈公用地和設施
一般來說，出租單位所屬大廈公用地方及設施的修葺費用會由大廈所有業主負擔。這部分包括外牆、公用天台、公用的電器裝置、公共衛生及用水的設施、通道、樓梯、升降機、水箱、輸水管、水泵、水渠及大廈的主要結構部分。租約內訂明業主須負責支付出租單位所應分擔的大廈公用地方及設施的保養和維葺費用。
租約訂明租客單位內保養維修條款
同時，業主可要求租客在租約內訂明有關修葺條款，包括：
- 保持出租單位內部狀況良好；
- 保養燃料、水、電系統和廚房及浴室的裝置；
- 清理渠道，更換破爛的窗門玻璃及維修出租單位內的地板、牆、門、鎖等；
- 慎防出租單位內部受到火燒或風吹以致有所損毀。
租客應事前檢查單位內狀況
另一個常見問題是關於家電與傢俬的維修責任，租約要訂明責任誰屬。為免日後發生爭執，租客在簽署租約之前，應實地檢查出租單位內部各處的狀況。一旦發覺有損壞之處，應正式通知業主，或要求業主在交樓前修理妥當，
租樓注意事項9：訂明購買家居保險
業主與租客有必要為其財產購買保險。業主方面，應購買的保險包括火險、水險和公共責任保險，以應付出租單位受水災、火災和風災破壞帶來的損失或第三者的索償。租客方面，應購買的保險包括家具和盜竊保險，以應付財物、家具和裝置受到盜竊、水災或火災破壞帶來的損失。在租約內訂明，如果租客的行為會導致保費增加，租客須承擔該額外保費。
租樓注意事項10：訂明租金以外其他開支
租金以外的費用，水電煤費用是由租客負責，差餉、管理費通常是由業主負責，但有時租客也繳付管理費。租客可要求業主訂明租金是否已包括出租單位的差餉和管理費。現時大部分住宅租盤都是以「全包」形式放租，即包括差餉、地租、管理費，這些細節要在租約內列明。
租樓注意事項11：如改動單位設施租約須列明
如果租客有意改動單位內結構，如拆牆，或者傢電，需要先跟業主商討，並且雙方要決定未來交吉時是否需要把單位還原。最好在租約內列明有以上改動，以減少日後爭拗。同時，租客可趁入伙前先在單位內拍下大小瑕疵，並交給業主，以免未來搬遷時大家有爭拗。
租樓程序：打釐印
簽署租約後，須繳付印花稅(俗稱釐印費)。印花稅總額要由業主和租客平均分擔，租約須一個月內交予差餉物業估價署(差估署)，業主需向差估署遞交已填妥的CR109表格，遲交需繳付罰款310元。差估署收到表格後，會一式兩份寄回業主與租客。要留意的是，一旦租約沒有繳付印花稅，日後雙方如有爭拗，本地法庭不會接受相關租約作為呈堂證供，租約失去法律保障。
印花稅計法
| 租期 | 印花稅 |
| 不超過1年 | 0.25% x 每月租金 x 月數 |
| 超過1年 但不超過3年 |
0.5% x 平均每年租金 |
| 超過3年 | 1% x 平均每年租金 |
租樓租屋例子：租約期3年
- 首年每月租金10,000元
- 次年每月租金12,000元
- 第三年每月租金14,000元
平均每年租金=(10,000元×12)+(12,000元×12)+(14,000元×12)/3=144,000元
租約期不逾3年 印花稅總額
租約期不逾3年，印花稅是平均每年租金約0.5%。由於租約是一式兩份，其中一份已繳付印花稅，另一份只需繳付5元手續費。印花稅總額如下：
- 144,000元×0.5%+5元=725元
- 業主和租客各自平均分擔362.5元
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