【BT專訪】世紀21行政總裁吳啟民在透過投資物業賺得第一桶金，現在仍然認為買樓是人生中最重要的投資。他指出雖然今年樓價可能跌6%，但未來樓價必定會回升，因為政府10年內都未必能解決香港土地短缺的問題！
BT專訪｜世紀21吳啟民靠「樓換樓」賺第一桶金
世紀21行政總裁吳啟民回憶起自己在80年代成功累積第一桶金，而致富的關鍵就在買樓投資。吳啟民最早從事銀行業，作為員工可以申請銀行員工貨款。因此他便盡量去借錢，希望透過樓換樓的方法，滾大自己的資產。
當年他以100多萬元買入和富中心，並等到樓價升值到200萬元時賣出。如是者，他在1991年又買入另一間呎數較大，價值約200多萬的和富中心單位，再在1995年以600萬元左右售出。
全球5個地區有樓收租
透過「樓換樓」，不斷增值，現時吳啟民已經在香港、新加坡、日本、馬來西亞、內地都有投資物業，主要都是住宅物業，而國外的物業亦以收租為主。
雖然年代改變，但吳啟民相信樓換樓在現今社會仍然可行。
買樓是人生最大的經濟投資
因為香港樓價貴，所以對許多人而言房產可以說是人生最大的經濟投資。吳啟民認同置業的重要性，他指出房產對比股票等其他投資工具，好處是槓桿能力大。例如香港可以做高成數的按揭，準業主只要支付大約3成首期就可以買樓。
眾所周知，按揭借錢買樓，自然有相應的風險。但吳啟民認為香港的體制穩健，其實大眾不需要太擔心。
香港銀行甚少Call loan
他舉例，香港多年來經歷眾多危機，如82年港元大跌、87年股災、90年代金融風暴、09年的金融海嘯等，但香港歷來甚少見到銀行收回貨款（Call loan）。
「如果你能負責每月還款，你不會有風險『不見了間屋』。」
銀行對按揭的信心也很大
經濟有升有跌，就算香港面對經濟低潮，銀行都不會Call Loan，但只要等到低潮完結，業主仍然可以享受到經濟上揚的升幅。
吳啟民指出，中國人的心思中十分渴望擁有自己的一間屋，意味著業主不到「最後一刻」都不會選擇棄供：同時因為銀主盤的出現機率低，所以銀行對按揭的信心很大。
香港很多人是「家無恆產」
經常有人以香港和新加坡作比較，其實兩地的房屋政策有著一定的分別。吳啟民指，現在有約4成香港居民住在公屋，亦意味著他們是「家無恆產」；但對比新加坡，當地的組屋（HDB Flat）政策是以購買形式推行，所以新加坡超過90%的人是家有恆產。
住公屋的人應該借更多錢上車
吳啟民說：
「住公屋的人應該借更多錢上車。既然他們如此努力建設香港，為什麼不能安居樂業？」
而政府是有責任放寛按揭，這樣就可以令有能力的人可以置業安居。在解決了市民的基本需要，自然社會怨氣便會變少，正在供樓的業主為了穩定都會傾向支持政府。
香港人收入減少影響樓市
樓市發展最重要是講供求，但香港經歷疫情，很多人的收入受到影響，對房屋的購買力自然受到影響。假設市民以往2年可以存到30萬元當作首期，但現在收入減少，就可能要3至4年才可以存到30萬元，那買樓的計劃便可能要延期。
現在香港重新通關，社會逐漸復常，但吳啟民認為仍然需要時間，讓社會情況慢慢轉好。
預測樓價今年跌6%但3年後必定回升
既然港人的收入減少，短期樓市走弱，面對樓盤累積，發展商便需要從利益角度出發，那今年的樓盤就可能要減價促銷。吳啟文預測今年樓市或會跌5至6%，但3年內必定上升。因為3年後樓市供應斷層，加上香港經濟好轉，市民重新累積到足夠的存款，在需求定律下，樓價必定回升。
「其實，樓價跌得越快，升也升得越快。」
股票「可有可無」「住」卻是必需品
市場上眾多投資工具，到底應該如何選擇？如果不買樓買股又可不可行？吳啟民認為，買樓和買股票是兩回事，年青人如果手頭上有一定的積蓄，首要的目標一定是要買樓。原因是股票「可有可無」，但衣食「住」行卻是必需品。
「不平衡」的投資方法
他續指，買樓是人生最大的投資，但如果年青人不懂得利用槓桿原理投資物業，將是「不平衡」的投資方法。吳啟文指出，借錢買股票所借的金額較少，假設你手持100萬元，選擇買藍籌股就只能借約7成；但如果以同樣金額入場借9成按揭買樓，將會買到價值1,000萬元的物業。
「業主可能需要供款30年，但如果樓價日後有增幅，業主都可以賺到當中的升幅。」
買樓風險較買股低
回歸問題，到底買股好，還是買樓好？吳啟文認為買股的風險比較大。他提到，其實港股走勢很大程度受到美國股市影響，美股經過金融海嘯後，走勢一直上揚，近年市場也開始有評論提醒投資者要多加小心。考慮到美國的利率不斷增加的現況，假設美股「爆」，港股亦有機會受影響。
「既然買樓有風險，買股又有風險，我認為買樓風險較低。」
長遠而言香港物業一定升
吳啟民指出，兩者比較買樓不用斬倉；按揭又可以選擇較低成數。只要業主願意買第一個物業時降低要求，量力而為，例如手持100萬資產可以借錢買500萬的樓。買樓或是更好的選擇。他說：
「長遠而言，香港物業一定升，因為地少人多，就算政府拼命做，不斷找新供應，未來10年香港政府都解決不到土地短缺問題。」
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