居屋2023｜6個新屋苑最平149萬｜必抽vs不抽8個理由

居屋2023｜今年居屋申請期即將開始，最受矚目自然是房委會推出6個新居屋屋苑，相信不少合資格市民都有申請抽居屋的打算。但入市買樓始終是人生大事，到底合資格申請人考慮抽居屋之前，有甚麼因素要注意？《香港財經時報》整合出抽與不抽居屋的8大理由，申請之前，記得考慮清楚。

居屋2023｜必抽居屋的5個理由

今年居屋申請將於7月31日（星期一）起接受申請，房委會推出6個新建居屋發展項目共9,154個單位，分別位於啟德、觀塘、屯門和元朗，涵蓋市區選擇、配套成熟的住宅區，又有即將落成的全港最高「摩天居屋」，項目各有特色，吸引不少計劃上車人士關注。年年居屋申請都爆滿，主因包括以下幾個：

必抽理由（1）居屋售價享折扣

首先自然是居屋價格相比私樓有明顯折讓。根據現行居屋定價機制，推售居屋單位根據評定市值計算的折扣率是按照負擔能力基準釐定，即至少75%推售的單位，可讓入息水平達家庭每月入息中位數的非業主住戶家庭動用不超過其每月入息40%作按揭供款。

今年居屋2023的平均售價定於評定市值折減38%，即以市價六二折出售，最平由約149萬元起。

往年居屋折扣率一覽

計劃年份	折扣率	售價水平
2023	38％	六二折
2022	49%	五一折
2020	40％	六折
2019	44％	五六折
2018	48％	五二折
2017	30％	七折

居屋2023新屋苑售價水平

發展項目／地區	實用面積（約數）	售價幅度（約數）
啟悅苑啟德	278 - 475 平方呎	223萬元至 494萬元
安楹苑觀塘	282 - 478 平方呎	171萬元至 394萬元
安麗苑觀塘	278 - 497 平方呎	169萬元至 376萬元
安樺苑觀塘	296 - 495 平方呎	181萬元至 377萬元
兆翠苑屯門	281 - 518 平方呎	179萬元至 372萬元
朗天苑元朗	280 - 454 平方呎	149萬元至 318萬元

必抽理由（2）按揭成數高、不用做壓測

售價較平之餘，買家為居屋申請按揭亦較方便，且可承造較高成數的貸款額。未補地價一手居屋由於有房委會作擔保，無論是透過綠表或白表購買，均不用做壓力測試，其中綠表人士沒有限額要求，白表人士則只須符合指定入息及資產限額。據房委會文件顯示，辨理居屋按揭貸款的要點如下：

居屋按揭貸款程序

買方須先行衡量個人經濟能力及確定本身獲得按揭資格後，方可辦理購樓手續。買方簽妥買賣協議後，若需藉按揭貸款支付售價餘額，應前往名列於居屋銷售小組核准名單內的銀行或財務機構，以房委會指定的特惠條件申請按揭貸款；按揭條款以有關銀行或財務機構的最終批准作實。

居屋按揭貸款的主要條件

上述參與銀行或財務機構已與房委會簽訂「按揭保證契據」，而按揭貸款的部分條件如下：

(a) 貸款額：最高為繳付定金後的售價餘額；
(b) 還款期限：最長為25年；及
(c) 利率：年息最高為有關參與銀行或財務機構所定的最優惠貸款利率減半厘。

必抽理由（3）新居屋選址理想

買樓最緊要「location」，確定自己有能加負擔數價後，下一個要考慮的最直接因素就是新屋所在地。今年居屋6個新屋苑當中，有4個都位於市區，分別是位於觀山塘的安楹苑、安麗苑和安樺苑，以及位於啟德的啟悅苑。市區盤通常可享有更成熟的生活配套，其中啟悅苑更是鄰近港鐵宋皇臺站，據記者實地考察，由屋苑地盤步行2分鐘即達地鐵站，交通方便又完善。

居屋2023市區項目單位數量

發展項目／地區	單位數目
啟悅苑啟德沐和街	2,046
安楹苑觀塘安禧街	1,140
安麗苑觀塘安愉道	1,380
安樺苑觀塘安禧街	990

必抽理由（4）具一定升值力

居屋樓盤皆具有一定升值潛力。香港房屋需求向來龐大，剛需不絕之下，要以居屋「樓換樓」非難事。除了以上提到的市區盤之外，今年位於屯門的兆翠苑，升值力亦相當有看頭。兆翠苑位近未來港鐵屯門南延線車站，未來鐵路通車，交通配套更成熟，再加上兆翠苑本身位於住宅區，區內配套設施發展亦成熟，最重要是屋苑售價水平較市區盤為低，故升值潛力不弱。

必抽理由（5）資格調整後抽中機率上升

居屋2023計劃相比往年有調整，包括折扣率下跌和收緊綠表申請資格等，具體做法是以綠表申請者在遞交申請截止日期前的24個月起計直至購買單位時，均不得在香港擁有住宅物業，與白表人士看齊。此外，房委會的「定期暫准居住證」持有人將不再符合資格以綠表申請者身分購買資助出售單位，防止所謂「公屋富戶」佔據居屋資源。

可能提高抽中居屋機會的4個原因

上述調整影響一些原本合資格人士的申請意欲，可能反而令申請人的抽中機會增加，原因如下：

今期居屋白表人士收入限額調低，符合資格的白表人士減少。
政府嚴打公屋富戶，收緊綠表資格，影響公屋富戶抽居屋誘因。如果這類人士抽居屋，政府會抓緊資產審查，有見及此，部分綠表申請居屋的準買家未必申請。
近月樓市下跌，市場對樓市持觀望態度。
今期折扣率低，抽居屋的人士會減少，增加抽中機會。

不抽居屋的3個理由

雖然買居屋相比私樓有其好處，不過，現時香港樓市始終未完全復甦，亦有一些市場因素，是準買家在入市前必須考慮的。購買居屋前，務必要審視自己的財力，評估市場風險，做足功課、計好數才好買樓。以下是一些不抽或不買居屋的常見因素：

不抽理由（1）息口較高增加利息支出

美國聯儲局日前（7月27日）最新公佈的議息結果，宣佈加息0.25厘，其後香港大型銀行如匯豐和中銀也宣佈跟加最優惠利率（P）0.125厘，幅度較美國輕微。不過，供樓人士在這段加息週期中，利息支出已大幅增加，若與2022年初的極低息水平相比，供樓負擔在一年半以來上升逾3成。現時居屋按揭只能選擇P按，市場利率水平約為3.625%，美國年內繼續加息的機會較大，雖未知會否對港息造成進一步影響，買家仍需僅慎評估。

不抽理由（2）需遵守轉讓限制

購買居屋均有轉讓限制。買家在購買新居屋單位後，若要轉讓或出租其單位，須按照轉讓契據的條款和政府租契所載的條款、契諾及條件處理。房委會不會回購或提名買家（居屋第二市場
除外）購買上述的單位，而下列轉讓限制將適用於上述單位的業主：

買新居屋後15年期內的轉讓限制

(a) 由房委會首次將單位售予業主的轉讓契據（下稱「首次轉讓契據」)日期起計5年內，業主須在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場以不高於列於首次轉讓契據的原來買價出售單位予房委會提名的人。
(b) 由首次轉讓契據日期起計第6至第15年內，業主須在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予房委會提名的人。

15年後方可補地價公開出售

由首次轉讓契據日期起計15年後：

(i) 業主可在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售
單位予房委會提名的人。
(ii) 業主亦可在繳付補價後於公開市場出售或出租單位。

不抽理由（3）部份屋苑配套相對遜色

上文介紹6個新屋苑，各有各特色，但位置、配套較好的屋苑必定搶手，部份較遜色的屋苑又未必有很好的周邊配套。例如位於元朗的朗天苑，雖然是今期最平居屋單位（149萬元）的所在地，建成後又會成為樓高約50層的全港最高居屋，但其位置就不太「就腳」，跟港鐵朗屏站有一段距離，需要靠附近輕鐵接駁前往，交通不算方便；若要購物消費，需要乘車前往元朗廣場，日常生活配套方便程度一般。

6個屋苑詳細介紹

若想對今期6個新屋苑了解更多，可參考：居屋2023｜9,154個單位售價＋平面圖｜由啟德觀塘到屯門元朗｜實地直擊6個新屋苑（多圖）

雖說居屋申請年年爆滿，即使符合資格、申請成功也要足夠好運抽得中才能買樓，但有意入市的人士，最好考慮清楚自身能力及需要才「扑鎚」作決定，切勿在揀樓或簽約後才反悔，造成撻訂或更多損失的情況。

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