觀塘安達臣道樓市走勢｜8個資助房屋＋私樓＋交通生活配套分析

【觀塘安達臣道樓市走勢】新一期居屋共推出6個項目，其中3個項目位於觀塘安達臣道。這些項目位於山上，勝在環境好，但交通配套較為「輸蝕」。安達臣道屬於市區的新發展區，若果按照現時規劃的情況，單是用作發展資助房屋的地皮共有8幅，用作發展私樓地皮僅有兩幅，可說是資助房屋主導。另外，《香港財經時報》亦一文整合安達臣道的交通、生活配套設施，讓有意購買上述新居屋的人士預先做功課。

觀塘安達臣道公屋居屋為主

安達臣道位於九龍以東的大上托前安達臣道石礦場西南面的山腰，座落於新界及新九龍交界線上面，亦是觀塘區與西貢區的分界線。區內是以公營和資助房屋項目為主，未來有8個資助房屋項目相繼落成。

樓市走勢｜3個居屋項目將推售

以今期即將推售的居屋來說，共推售6個項目，提供9154個單位，包括啟德啟悅苑；觀塘安楹苑、安麗苑和安樺苑；屯門兆翠苑；以及元朗朗天苑。其中3個觀塘項目位於山上安達臣道，共提供3510個單位，佔總數約38%。以下是3個項目的資料：

居屋2023（1）安楹苑

位置：安禧街
實用面積：282至478平方呎
單位數目：1140個
售價幅度：171萬至394萬元
預計關鍵日期：2025年7月31日

居屋2023（2）安麗苑

位置：安愉道
實用面積：278至497平方呎
單位數目：1380個
售價幅度：169萬至376萬元
預計關鍵日期：2025年8月31日

居屋2023（3）安樺苑

位置：安禧街
實用面積：296至495平方呎
單位數目：990個
售價幅度：181萬至377萬元
預計關鍵日期：2025年8月31日

5個資助房屋項目

扣除上述3個項目，現時安達臣道地盤尚有5個資助房屋項目，當中房委會佔兩個，其中安秀苑已於上一期推出。另外3個屬於房協項目。相關項目資料如下：

房委會資助房屋（1）安秀苑

位置：安愉道
實用面積：279至479平方呎
單位數目：1906個
售價幅度：153萬至325萬元(「居屋2022」推售時以五一折出售)
預計落成日期：2024年11月30日

房委會資助房屋（2）R2-7項目

地盤面積：64,585平方呎
地積比率：3.5倍
座數：1
單位數目：420個
預計落成日期：待定

房協資助房屋（3）R2-3項目

座數：3
單位數目：420個
實用面積：約300至650平方呎
預計完工日期：2025年

房協資助房屋（4）R2-2項目

座數：6
單位數目：1400個
實用面積：約300至650平方呎
預計完工日期：2025年

房協資助房屋（5）R2-4項目

座數：4
單位數目：約1000個
實用面積：約300至650平方呎
預計完工日期：2026年

首個私樓盤安峯銷情欠佳

安達臣道區內私人住宅發展項目僅有兩個，其中由華懋發展的安峯曾於2021年2月公布開售事宜，首批單位折實平均呎價20,363元，但銷售成績不理想，首日僅售出3個單位，之後發展商未有再展開銷售計劃。安峯是區內首個私人住宅項目，由4幢物業組成，共提供334個單位。

安峯轉型安老社區

華懋早前表示，安峯售出的3個單位，買家已撻訂離場。發展商指項目適合改為發展安老社區。據地政總署資料，安峯預售樓花同意書已於5月底被取消，涉及全部334個單位。

長實首置私樓盤共2926伙

安達臣道發長區內，另一個項目是由長實發展，是首幅觀塘安達臣道的首置項目。長實早於3年前以49.51億元奪得這幅首置上車盤地皮，每呎樓面地價僅4546元。據屋宇署資料，項目會提供2926個住宅單位，分別興建3幢32層高分層住宅、3幢24層高分層住宅和9幢1層高洋房，單位實用面積介乎136至327平方呎。

開價要視乎當時市況而定

項目其中1000個單位會抽籤成為首置上車盤，並以市價八折售予指定的申請人士，餘下1926個單位則留作私樓出售。世紀21聯城物業董事謝寶昭表示，項目開價要視乎當時市況而定，以每呎地價4546元計算，估計每呎成本價約10,000元，未來每呎售價要12,000元才有利潤。

買賣價料折讓20%

區內首個私人住宅項目銷情未見理想，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出，安達臣道是新發開發地區，交通配套尚未完善，不少人憂慮上下班時交通不便，故反應不佳。他說，安達臣道需要交通接駁至山下，無論資助房屋或首置盤，其買賣價會折讓10%至20%。

交通配套暫未完善

安達臣道位於山上，現時仍然發展中，交通配套設施暫未完善。目前區內有多條巴士和小巴路線前往港九地區，部分相關路線如下：

小巴	89A：安達邨至佐敦谷北道
巴士	613：安達臣道發展區至筲箕灣 214：油塘至長沙灣（甘泉街）(途經安達臣道發展區) 11X：上秀茂坪至安泰(北） 213M：循環來往安泰及藍田站

加設安翠街及安秀道

順帶一提的是，附近公共屋邨安達邨於興建時，加設安翠街及安秀道，提供了與秀茂坪和安泰邨的連接，並設兩條附電梯塔的行人通道分別連接寶達邨及秀茂坪邨，令居民可步行前往鄰近秀茂坪邨。

民生配套：日常所需靠附近公屋商場

現時區內有3幅商業地皮尚待發展，為居民提供日常生活所需，但要等待一段時間後才發展好。若果未來安秀苑和上述3個居屋苑入伙後，居民惟有到較近的公共屋邨安泰邨和安達邨購買日常用品。

安達商場有40間商舖

安達商場位於安達邨內，樓高兩層，提供40間商舖，部份商舖為街舖，其分佈形式更參考柏麗大道的設計。商場內設有中式酒樓、快餐店、餐廳、超級廣場、便利店、醫務診所、家庭用品、教育及文化中心、製餅店等。

安泰商場設街市

另一個公屋屋邨安泰邨，其商場為安泰商場，樓高兩層，提供16間商舖，以及一個街市，部份商舖為街舖。商場內設有酒樓、餐廳、超級市場、診所等。居民亦可往附近秀茂坪寶達邨寶達商場，商場樓高3層，上蓋為單方向設計出租公屋大廈達祥樓。商場地下設有街市，並於2017年翻新成M.C.BOX寶達市場。

康樂設施：石礦公園預計3年內落成

安秀道公園設於安秀道蓄洪池上蓋，設施包括七人足球場、緩跑徑、大草坪、兒童遊樂場和長者健身站。另外，政府已預留部分安達臣道石礦場的區域休憩用地
興建石礦公園，公園的擬建設施包括中央草坪、園景花園、露天劇場、觀景台、寵物公園等靜態設施。至於動態設施方面，公園亦會提供步行/緩跑徑連健身設施、供兒童使用的單車公園及單車亭、歷奇遊樂場、進行野外定向運動的設施、多用途戶外籃球場/排球場、5人足球場暨手球場等，預計3年內完成。

校網：小學屬95校網

今期推售的3個居屋屋苑，分別位於安愉道和安禧街，小學屬於95校網，中學屬於西貢區。95校網內有22間小學，大部分位於將軍澳，全部是男女校。除了將軍澳官立小學是官立學校外，其餘皆是資助學校。部分學校質素不差，排在全港首100名內，包括天主教聖安德肋小學、將軍澳天主教小學、將軍澳循道衛理小學、東華三院王余家潔紀念小學。

觀塘安達臣道樓市走勢｜8個資助房屋＋私樓＋交通生活配套全面分析