樓市走勢分析｜下半年牛市不會重臨？專家：買樓要考慮5個要點

【樓市走勢分析2023】近月利淡因素主導，樓市放緩，下半年走勢難料。中原集團創辦人施永青早前預計，香港樓市「牛市不會重臨」。雖然後來他澄清僅屬下半年預測而已，但已引起市場熱話。有學者認同下半年「牛市不現」，但未來走勢則視乎利率和地緣政治因素而定。若果買樓，學者籲考慮5個要點。

樓市走勢｜施永青：「牛市不重臨」僅指下半年

有傳媒報道，施永青早前在公司內部會議中，向管理層表示，樓市由2003年升市至今已有20年，難以持續下去，預計「牛市不會重臨」。他又指，樓價出現較大調整，並非無可能發生。不過，他稍後澄清，「牛市不會重臨」指的是今年下半年，並非永久性。他又說，香港樓市已處牛市末期，更形容是樓市的「牛熊交接期」，料整體樓價有機會進一步下挫。

5月樓價指數轉升為跌

不過，近期樓市呈現放緩之勢。據差餉物業估價署資料，雖然5月私人住宅售價指數報351點，累升4.9%，但今年連升四個月後開始下跌，按月跌0.7%。另據土地註冊處資料，6月份住宅樓宇買賣合約佔3613份，按年同比下跌25.1%；住宅樓宇買賣合約總值336億元，按年同比下跌25.5%。

樓市成交紀錄｜今年首6個月住宅市況

不妨再細看今年首6個月住宅市況，住宅樓宇買賣情況如下：

月份	買賣合約宗數	按年變幅	買賣合約價值	按年變幅
1	3051	-29%	254.31億元	-41%
2	4282	+47%	366.54億元	+24%
3	6690	+133%	578.92億元	+115%
4	4583	+18%	523.68億元	+49%
5	4003	-35%	367.69億元	-37%
6	3613	-25%	336.21億元	-25.5%

4月後住宅買賣拾級而下

今年1月兩地通關，以及本港解除防疫措施後，社會逐步復常，樓市亦回升。住宅買賣合約宗數和金額逐步上升，3月買賣宗數和金額是今年上半年的最高位，分別為6690宗和578.92億元，按年倍增，分別升133%和115%。

支持「牛市不會重臨」因素

但由4月至6月，買賣合約宗數和金額拾級而下，因美國於3月加息，窒礙香港樓市。綜合多位學者意見，預測下半年樓市不會大上，亦不會大跌，看來下半年「牛市不會重臨」。支持這種看法有以下因素：

1. 加息周期未完

息口走勢是影響樓市關鍵因素之一。由去年3月起，美國連番加息，本港跟隨加息，但未有跟足，現時本港一般實際按揭利率介乎3.5%。美國本月再議息，預期今年會再加息兩次。加息周期未完，更不會調頭回落，利率仍是利淡因素。

2. 本港經濟未轉好

雖然今年年初本港復常，但直至現在經濟未完全轉好。理工大學建築及房地產學系教授許智文指，消費數據轉好，但來港旅客的數目只是返因疫情前一半，而且就業情況配合不到經濟，經濟反彈不算很強，部分行業如建築業、機場等需要輸入外勞。

經濟活動需要時間回復

他續稱，雖然預期今年經濟增長3%，但收入未完全從疫情後回復，經濟轉好需要時間，其他經濟活動如買樓、租樓需要時間回復，於是樓價指數升3至4個月後再跌。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波補充說，本港經濟一直倚靠內地經濟，但現時內地經濟數據不可同日而語，內地失業率高，本港會受到影響。

3. 政府增供應紓緩樓價升幅

近年政府積極增加土地供應，減慢樓價升幅。香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典表示，過去兩屆政府積極推地，至今成果顯現，現時每年住宅落成量介乎1.8萬至1.9萬個單位，不再是每年1.3萬個，供應量高，樓價不可能每年升10%至20%，但亦未致於「冧市」。

兩個條件重回「牛市」

既然施永青表示，「牛市不會重臨」並非永久性，那麼，到底「牛市」何時重臨？相信連專家也未必說得準。不過，若果樓市要重回「牛市」，專家提出兩個條件：

1. 地緣政治緩和

現時無論是全球或本港經濟，皆受地緣政治因素影響，若果地緣政治緩和，對樓市有利。李兆波指，若果中美兩國關係緩和，俄烏戰爭結束，「牛市」會重現，否則仍然有隱憂。若果中美兩國關係緩和，資金重回本港，恒指有機會回升至26000點，在股市賺到錢，自不然帶動樓市。

2. 息口回落

另一個條件是利率因素。許智文指，長遠要視乎利率回落情況而定，因本港息口走勢跟隨美國，息口不算低。他說，一旦息口高，供樓壓力大，不少人憂慮入市後再加息，屆時未必供得起。他不擔憂樓市會到終極位，指出樓市與經濟一樣，彷似鐘擺，如果經濟好，利息減一些，樓市會再度暢旺。

專家：買樓要考慮5個要點

即使專家預期未來樓市走勢一般，但如果本身有需要，入市也無妨，惟最好衡量清楚不同因素，包括自己實力和客觀環境。學者提出5個入市時需注意的要點：

1. 衡量工作穩定性

李兆波認為，若果想買樓，事先要視乎自己負擔能力，以及工作穩定性。若果從事公務員或專業人士，會較「穩陣」。但如果是教師，則未必「穩陣」，因有機會被「殺校」。

2. 計清所有支出

李兆波認為，如果買樓，要計清楚息口，以及差餉、地租、管理費等額外支出，這些費用相對高，差餉、地租、管理費升幅不小，是否買樓要計清楚。

3. 選新修訂按揭須計清楚

要留意的是，如果選用新修訂按揭時，雖然金融管理局放寬樓價1500萬元或以下住宅物業的按揭成數上限調整至七成，但其實這項措施是把風險轉嫁至買家。李兆波指，如果未來外圍息率令本港按息升至5%，每月供款會增加，全期利息支出等於本金，這樣會抵銷放寬的一成按揭金額。

4. 動用定期存款利息租樓

如果不看好經濟前景，不如暫時租樓，可先從定期存款賺取利息，然後用作繳付租金。舉例說，目前有現金800萬元，以定期存款利息4%計算，可賺取32萬元利息收入，再用作租樓，租住一至兩年，期間可觀察經濟樓市變化後再作決定。

5. 首期不要付得太盡

張聖典指，買樓時首期最好不要付得太盡，應預留一定「彈藥」，因市場不穩定性較大。如原先付樓價四成作為首期，但可付樓價三成，餘下一成留作備用「彈藥」。一旦失業，至少可以動用這些「彈藥」，用作維持半年至一年生活和繼續供款，期間可搵工。

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