香港樓市走勢｜經絡：料P息再加最多0.25厘！6個樓按市場預測

【香港樓市走勢】美國加息周期未完？香港銀行會否再調高最優惠利率（P息）？供樓按揭利率未見頂？經絡按揭轉介認為，市況未明朗化，料全年新取用按揭出現負增長，現樓按揭按年跌一成，樓花按揭跌六成及挑戰歷年新低。不過，經絡預計港P年內或見頂，按息水平維持3.5厘至3.75厘。

香港樓市走勢2023：上半年一度出現「小陽春」

去年本港樓價大幅回調，成交急挫樓市冰封。年初港府撤銷防疫措施及恢復通關後，樓市一度出現「小陽春」，交投回穩之餘，香港樓價更連升４月。惟次季樓市再度轉趨冷靜，交投出現膠著狀態，樓價亦連升４月後轉跌，首5個月升幅收窄至4.87%。

另外，美國聯邦儲備局於年內3度加息，香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）亦一直上揚，息口高企加上市況未明朗化，市民入市意欲受阻，連帶影響下，按揭市場交投亦逐漸放緩。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明從以下方向概括2023年上半年的樓按市場。

投資氣氛審慎、樓按市場再度放緩

今年次季復甦步伐逐漸減弱，加上美國連番加息下，港股及樓市交投齊減，投資氣氛受影響，市民入市意慾亦轉趨保守。樓市交投放緩，按揭宗數亦相應回落，根據土地註冊處及經絡按揭轉介研究部資料顯示，今年首半年現樓按揭宗數錄得40,440宗，創近3年的首半年新低；首半年樓花按揭宗數則錄得669宗，創近17年的首半年新低。

另外，根據金管局資料顯示，今年首5個月新取用按揭宗數及金額為19,993宗及937.79億元，按年同期分別減少5,662宗（22.1%）及296.48億元（24%），金額創近7年的首5月新低，宗數更創自1997年有記錄以來（27年）的首5月新低。

美國加息3次、港銀加息1次：HIBOR創近16年新高

去年美聯儲啟動加息周期，並於今年2月、3月及５月份各加息0.25厘。香港方面，本港銀行於今年5月份上調一次最優惠利率(P) 0.125厘。而港美息口差距擴寬，金管局今年８度接錢，銀行結餘進一步下降至約449億港元，一個月HIBOR亦升勢凌厲，今年6月份曾升破5.1厘創近16年新高。受HIBOR高企及銀行加Ｐ的影響，現時一般新造按揭客戶的按息水平已進一步升至3.5厘水平。

銀行按揭競爭白熱化、現金回贈屢創新高

上半年按揭數字未如理想，銀行為爭取按揭業務，相繼推出各項優惠吸客，當中現金回贈更不斷上調，由2020年11月份有記錄的最低位0.8%，一直攀升至現時2.8%，創自2007年經絡按揭有記錄以來即逾16年的新高。

一手新盤主導市場、新批一手按揭佔比創逾9年新高

今年次季市場聚焦一手新盤，多個大型新盤銷情理想，同時帶動一手按揭佔比上升，根據金管局資料顯示，今年５月份新批出按揭宗數為8,591宗，當中一手按揭佔2,363宗，佔整體新批出按揭比例的27.5%，創逾９年（111個月）的佔比新高。而受「林鄭PLAN」及「波叔PLAN」影響，一手新盤買家傾向選用建期付款，並以較少的首期及高成數按揭上車。

6個樓按市場預測

根據香港按揭證券有限公司資料顯示，今年5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數為3,791宗，當中31%為一手按揭，佔比連升2個月，創近4年（46個月）新高。

除了回顧上半年市況外，經絡對下半年樓按市場前瞻更作出了6個預測，如下：

香港樓市走勢預測（1）港P年內或見頂：按息水平維持3.5厘至3.75厘

今年6月份美聯儲雖然宣布暫停加息，不過美國通脹率與目標2％仍有一段距離，加上美國就業增長強勁，失業率仍保持低位，料聯儲局年內將再加息2次以降低通脹，港美息口差距或將進一步擴寬，HIBOR將繼續徘徊5厘左右的高水平，銀行因邊際利潤進一步下降，會根據自身資金成本及公司策略，年內有機會追加最優惠利率（P），預計幅度約0.125厘至0.25厘，幅度跟力度仍然溫和，其後本港加息周期或見頂，下半年本港實際按息水平將維持於3.5厘至3.75厘。

香港樓市走勢預測（2）料全年新取用按揭出現負增長

受樓市交投放緩及息口高企等因素影響，按揭市場於下半年將繼續受壓，料新取用按揭將出現負增長，全年宗數及金額料只有約55,000宗及2,700億元，比去年全年62,984宗及3,041.33億元回落約一成。

香港樓市走勢預測（3）全年現樓按揭按年跌一成

上半年二手成交疲弱，整體按揭表現亦受影響，寄望政府擬放寬按揭成數為樓按市場帶來提振作用，使下半年現樓按揭止跌後回穩，料全年現樓按揭約75,000宗，比去年全年83,421宗下跌約一成。

香港樓市走勢預測（4）樓花按揭跌六成及挑戰歷年新低

樓花按揭方面，雖然次季一手市場氣氛熾熱且有追落後，但根據經絡按揭轉介研究部內部統計，今年已推售的大型樓花新盤中，平均選用建期的買家高達八成，因有關宗數將會滯後並反映於現樓按揭宗數中，預計全年樓花按揭宗數只有約1,500宗，比去年全年4,050宗大跌約六成，並挑戰歷年新低。

香港樓市走勢預測（5）大型銀行續以現金回贈吸客

由於整體樓按市場放緩，銀行於下半年將繼續追趕全年按揭業務，並會推出多元化的按揭產品吸客。上半年多家大型銀行以高現金回贈搶佔按揭市場，使其按揭市佔率亦顯著上升，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年6月份四大銀行現樓市佔率達79.1%，創2年半（30個月）的新高。而大型銀行存款基礎較中小型銀行多，踏入下半年大型銀行將繼續以高現金回贈方案爭取按揭生意，料四大銀行的市佔率仍有上升空間，或挑戰2020年12月81.4%即有紀錄的高位。

香港樓市走勢預測（6）憧憬換樓鍊啟動

自去年「波叔PLAN」放寬按揭保險計劃的樓價上限，1,000萬元以上的物業交投有所上升。「波叔PLAN」推出後一年，透過經絡按揭轉介新申請按揭的客戶當中，購買樓價1,000至1,920萬元物業佔比達15.7%，當中近3成半（34.6%）客戶選用按揭保險計劃，反映「波叔PLAN」能協助鐘情千萬元或以上物業的置業人士以較低的首期上車，促進換樓市場的交投。

1,000萬至2,000萬元物業按揭佔比挑戰兩成關口

展望下半年，憧憬政府進一步放寬按揭成數能有效協助市民換樓，讓換樓市場進一步釋放，近日已有發展商提早部署銷售策略，新盤將以兩至三房單位為主，以主打換樓客，料中上價物業將備受追捧，屆時樓價1,000至2,000萬元的中上價物業按揭表現或更上一層樓，按揭佔比有機會挑戰兩成關口。

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