香港樓市走勢】美國加息周期未完?香港銀行會否再調高最優惠利率(P息)?供樓按揭利率未見頂?經絡按揭轉介認為,市況未明朗化,料全年新取用按揭出現負增長,現樓按揭按年跌一成,樓花按揭跌六成及挑戰歷年新低。不過,經絡預計港P年內或見頂,按息水平維持3.5厘至3.75厘。

香港樓市走勢2023:上半年一度出現「小陽春」

去年本港樓價大幅回調,成交急挫樓市冰封。年初港府撤銷防疫措施及恢復通關後,樓市一度出現「小陽春」,交投回穩之餘,香港樓價更連升4月。惟次季樓市再度轉趨冷靜,交投出現膠著狀態,樓價亦連升4月後轉跌,首5個月升幅收窄至4.87%。

另外,美國聯邦儲備局於年內3度加息,香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)亦一直上揚,息口高企加上市況未明朗化,市民入市意欲受阻,連帶影響下,按揭市場交投亦逐漸放緩。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明從以下方向概括2023年上半年的樓按市場。

投資氣氛審慎、樓按市場再度放緩

今年次季復甦步伐逐漸減弱,加上美國連番加息下,港股及樓市交投齊減,投資氣氛受影響,市民入市意慾亦轉趨保守。樓市交投放緩,按揭宗數亦相應回落,根據土地註冊處及經絡按揭轉介研究部資料顯示,今年首半年現樓按揭宗數錄得40,440宗,創近3年的首半年新低;首半年樓花按揭宗數則錄得669宗,創近17年的首半年新低。

另外,根據金管局資料顯示,今年首5個月新取用按揭宗數及金額為19,993宗及937.79億元,按年同期分別減少5,662宗(22.1%)及296.48億元(24%),金額創近7年的首5月新低,宗數更創自1997年有記錄以來(27年)的首5月新低。

美國加息3次、港銀加息1次:HIBOR創近16年新高

去年美聯儲啟動加息周期,並於今年2月、3月及5月份各加息0.25厘。香港方面,本港銀行於今年5月份上調一次最優惠利率(P) 0.125厘。而港美息口差距擴寬,金管局今年8度接錢,銀行結餘進一步下降至約449億港元,一個月HIBOR亦升勢凌厲,今年6月份曾升破5.1厘創近16年新高。受HIBOR高企及銀行加P的影響,現時一般新造按揭客戶的按息水平已進一步升至3.5厘水平。

銀行按揭競爭白熱化、現金回贈屢創新高

上半年按揭數字未如理想,銀行為爭取按揭業務,相繼推出各項優惠吸客,當中現金回贈更不斷上調,由2020年11月份有記錄的最低位0.8%,一直攀升至現時2.8%,創自2007年經絡按揭有記錄以來即逾16年的新高。

一手新盤主導市場、新批一手按揭佔比創逾9年新高

今年次季市場聚焦一手新盤,多個大型新盤銷情理想,同時帶動一手按揭佔比上升,根據金管局資料顯示,今年5月份新批出按揭宗數為8,591宗,當中一手按揭佔2,363宗,佔整體新批出按揭比例的27.5%,創逾9年(111個月)的佔比新高。而受「林鄭PLAN」及「波叔PLAN」影響,一手新盤買家傾向選用建期付款,並以較少的首期及高成數按揭上車。

6個樓按市場預測

根據香港按揭證券有限公司資料顯示,今年5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數為3,791宗,當中31%為一手按揭,佔比連升2個月,創近4年(46個月)新高。

除了回顧上半年市況外,經絡對下半年樓按市場前瞻更作出了6個預測,如下:

香港樓市走勢預測(1)港P年內或見頂:按息水平維持3.5厘至3.75厘

今年6月份美聯儲雖然宣布暫停加息,不過美國通脹率與目標2%仍有一段距離,加上美國就業增長強勁,失業率仍保持低位,料聯儲局年內將再加息2次以降低通脹,港美息口差距或將進一步擴寬,HIBOR將繼續徘徊5厘左右的高水平,銀行因邊際利潤進一步下降,會根據自身資金成本及公司策略,年內有機會追加最優惠利率(P),預計幅度約0.125厘至0.25厘,幅度跟力度仍然溫和,其後本港加息周期或見頂,下半年本港實際按息水平將維持於3.5厘至3.75厘。

香港樓市走勢預測(2)料全年新取用按揭出現負增長

受樓市交投放緩及息口高企等因素影響,按揭市場於下半年將繼續受壓,料新取用按揭將出現負增長,全年宗數及金額料只有約55,000宗及2,700億元,比去年全年62,984宗及3,041.33億元回落約一成。

香港樓市走勢預測(3)全年現樓按揭按年跌一成

上半年二手成交疲弱,整體按揭表現亦受影響,寄望政府擬放寬按揭成數為樓按市場帶來提振作用,使下半年現樓按揭止跌後回穩,料全年現樓按揭約75,000宗,比去年全年83,421宗下跌約一成。

香港樓市走勢預測(4)樓花按揭跌六成及挑戰歷年新低

樓花按揭方面,雖然次季一手市場氣氛熾熱且有追落後,但根據經絡按揭轉介研究部內部統計,今年已推售的大型樓花新盤中,平均選用建期的買家高達八成,因有關宗數將會滯後並反映於現樓按揭宗數中,預計全年樓花按揭宗數只有約1,500宗,比去年全年4,050宗大跌約六成,並挑戰歷年新低。

香港樓市走勢預測(5)大型銀行續以現金回贈吸客

由於整體樓按市場放緩,銀行於下半年將繼續追趕全年按揭業務,並會推出多元化的按揭產品吸客。上半年多家大型銀行以高現金回贈搶佔按揭市場,使其按揭市佔率亦顯著上升,根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示,今年6月份四大銀行現樓市佔率達79.1%,創2年半(30個月)的新高。而大型銀行存款基礎較中小型銀行多,踏入下半年大型銀行將繼續以高現金回贈方案爭取按揭生意,料四大銀行的市佔率仍有上升空間,或挑戰2020年12月81.4%即有紀錄的高位。

香港樓市走勢預測(6)憧憬換樓鍊啟動

自去年「波叔PLAN」放寬按揭保險計劃的樓價上限,1,000萬元以上的物業交投有所上升。「波叔PLAN」推出後一年,透過經絡按揭轉介新申請按揭的客戶當中,購買樓價1,000至1,920萬元物業佔比達15.7%,當中近3成半(34.6%)客戶選用按揭保險計劃,反映「波叔PLAN」能協助鐘情千萬元或以上物業的置業人士以較低的首期上車,促進換樓市場的交投。

1,000萬至2,000萬元物業按揭佔比挑戰兩成關口

展望下半年,憧憬政府進一步放寬按揭成數能有效協助市民換樓,讓換樓市場進一步釋放,近日已有發展商提早部署銷售策略,新盤將以兩至三房單位為主,以主打換樓客,料中上價物業將備受追捧,屆時樓價1,000至2,000萬元的中上價物業按揭表現或更上一層樓,按揭佔比有機會挑戰兩成關口。

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