【買樓攻略】醫管局員工置業貸款計劃(Enhanced HLISS)已陸續發出原則上批准書(AIP),亦有兩間大型銀行接受相關按揭申請,一二手物業及轉按皆適用。這個醫管局員工置業貸款計劃與一般銀行按揭計劃有何不同?要注意甚麼?息率低見1厘固然吸引,但實際供款真的少了嗎?申請上困難嗎?如何才取得最多優惠?
醫管局員工置業貸款計劃 vs 一般銀行按揭計劃
醫管局員工置業貸款計劃與一般銀行按揭計劃,最大的差異在於息率、年期以及壓力測試計算方法上。首先,我們要知道醫管局計劃不是單單由醫管局做貸款,有部分金額是由銀行借出。
銀行做「頭按」 醫管局做「二按」
簡單來說,就是由銀行做「頭按」,然後由醫管局做「二按」,不過與傳統大家理解的「二按」不同的是,醫管局貸款部份的息率會較銀行的「頭按」更低息,同時所佔的比例亦不會像發展商的二按般,要先由銀行借50%至60%,再由發展商借20%至30%。
醫管局貸款比例取決於申請人入息
醫管局貸款的比例是取決於申請人的入息,一般為底薪的48倍,上限600萬元。即是只要入息夠高,有銀行可接受只由銀行借出最少50萬元的「頭按」,再由醫管局借出600萬元的「二按」,而頭按及二按合共總按揭成數不多於90%便可。
息率不高於4厘時 員工只需支付1厘按息
至於息率方面,醫管局的貸款按息並不跟隨銀行,而是由當局釐定,當息率不高於4厘時,員工只需支付1厘按息,當息率高於4厘,醫管局會補貼最多3厘的利息開支。例如,醫管局釐定的按息為H+1.55%,鎖息上限以最優惠利率P現為6%計算,現時為6厘,假設1個月HIBOR為4.45厘,即按息已觸及鎖息上限6厘。以6厘減醫管局補貼的3厘,即等同實際按息為3厘。較銀行現時新造按息3.5厘低了0.5厘。
醫管局計劃有不少限制
單看息率計,醫管局計劃「無得輸」,不過在實際計算上,計劃有不少限制,包括年期、壓力測試計算及現金回贈等,綜合所有因素計算的話,用醫管局計劃每月供款不一定會較輕鬆,同時不是每人都適用。
醫管局計劃入息計算
我們先解釋入息計算的部分,由於醫管局計劃於銀行眼中等同於「二按」般去計算,一旦二按比例高於樓價的20%,貸款人每月供款不能多於每月入息的45%,同時於壓力測試時,摸擬加息2厘之下的供款不能多於入息的55%。這計算方法,較一般沒有二按計劃的入息要求高5%。
40歲醫管局員工購500萬新盤例子分析
舉例,如果一個40歲的醫管局員工,購入500萬元一手自住物業,於銀行做頭按50萬元(按10%),然後由醫管局二按350萬元(按70%),在沒有其他供款或擔保貸款之下,該員工於每月入息要有約6萬元,才能通過銀行的要求。(見表1) 較於銀行做按揭的入息要求多約2.2萬元。
醫管局計劃年期最長只有20年
同時亦要留意,醫管局計劃年期最長只有20年,而確實貸款年期是按退休年齡去計算,例如2015年6月前入職的員工,退休年齡為60歲,而貸款人本身的年齡已經50歲,那麼醫管局貸款部分的年期最長便是10年(60-50),如若是較遲入職,退休年齡為65歲的員工,則可以用65去減本身年齡。
不再享有其他員工住屋補貼
由於醫管局貸款部份的供款年期短了,所以每月供款會較一般銀行做30年為多,以(表1)的例子,每月供款要2.16萬元,較於銀行做一按80%,每月供款多3,308元,但全期利息開支則會少約100萬元。同時可以節省到約8.6萬元的按揭保費開支(見表2)。另外,亦要考慮選用了醫管局貸款的話便不再享有其他員工住屋補貼。而在計算按揭現金回贈時,亦只會計算銀行頭按部分的貸款金額。
實際按息僅1厘時才吸引
綜括來說醫管局計劃,於一個月拆息低於2.45厘時,實際按息僅1厘時,便會比銀行的按揭計劃吸引。另外,如計劃購入的物業售價,可做按揭金額已超出一般按揭保險90%按揭限制時,醫管局計劃也發揮到作用,例如購入1400萬元的物業,做按揭保險最高貸款只有960萬元(68.5%),但如醫管局計劃,便可以先向銀行做500萬元頭按,再向醫管局做600萬元按揭,合共可借1,100萬元(78.5%)。
由於不同入職年份,按揭成數下,計算出的結果也有差異,建議如不太清楚如何計算才是最切合自己需要及最優惠的話,可找專業人士協助分析及計算。
醫管局員工置業貸款計劃按揭例子(表1)
假設樓價 |
頭按 |
二按 |
總額 |
貸款額 |
50萬 |
350萬 |
400萬 |
年期 |
30年 |
20年 |
-- |
實際按息 |
3.5% |
3% |
-- |
月供 |
$2,245.2 |
$19,410.9 |
$21,656 |
入息要求 |
$60,711.7 |
||
全期利息開支 |
30.8萬 |
115.86萬 |
146.69萬 |
一般銀行貸款計劃按揭例子(表2)
假設樓價500萬元 |
80%按揭 |
貸款額 |
400萬 |
年期 |
30年 |
實際按息 |
3.5% |
月供 |
$18,348 |
壓力測試下入息要求 |
$38,666 |
按揭保費開支 |
8.6萬 |
全期利息開支 |
251.93萬 |
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作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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