私人參建居屋｜樂建居vs居屋2023：5個範疇比較

【私人參建居屋｜樂建居】政府公布推出私人興建資助出售房屋先導計劃「樂建居」，由私人發展商參與興建資助房屋。對於綠白表人士來說，「樂建居」計劃無疑可提供多一個選擇。本文嘗試從5個範疇初步比較「樂建居」和「居屋2023」優點和缺點，讓合資格的準買家可以率先了解。

私人參建居屋｜料最快明年底起推售

房屋局局長何永賢早前透露，政府將會率先分別推出東涌和柴灣兩幅用地來興建「樂建居」，預計今年年底和明年首季招標。按此推算，最快也要在明年底才開始公開發售。

有意申請上樓的準業主要留意，雖然「樂建居」和居屋同是資助房屋，但兩者有不同地方，以下從5個範疇分別說明。

樂建居VS居屋2023｜5個範疇比較

申請資格
折扣率
選址
按揭
升值潛力

（1）申請資格：樂建居資格依居屋準則

「樂建居」和居屋的主要分別在於：

「樂建居」沒有回購，但新居屋有回購；
「樂建居」由發展商負責興建，新居屋則由房委會負責興建

但兩者亦有相似地方，特別是買家的資格準則會依循當時居屋和房屋政策所採用的資格準則（包括入息和資產限額）和轉讓限制。以「居屋2023」準則為例：

居屋申請資格

在即將推售的「居屋2023」，政府修訂綠表人士的申請資格，以綠表申請者身分申請購買居屋的公屋租戶及房協出租屋邨的住戶，在遞交申請截止日期前的24個月起計直至購買單位時，均不得在香港擁有住宅物業。

白表申請有入息及資產上限

另外，每期居屋白表申請者的入息及資產限額會按照市況而調整。新一期居屋白表入息及資產限額相應下調，白表家庭申請者的入息及資產限額分別為每月62,000元及147萬元；一人申請者的入息及資產限額定為家庭申請者的一半，即分別為每月31,000元及73.5萬元。

入息資產限額或調整

在上一期居屋2022，當時白表家庭申請者的入息及資產限額分別為66,000元和185萬元；一人申請者的入息及資產限額分別為33,000元及92.5萬元，同樣是家庭申請者的一半。

由此可見，「樂建居」最快要明年底開售，到其時白表申請者（無論是家庭或一人）的入息及資產限額可能會調整。

發展商可微調申請資格

不過，「樂建居」在申請資格稍有微調。若個別發展商希望以他們所擁有的土地協助特定目標群組（例如青年）達成置業願望，在「私人土地形式」下，政府會容許發展商在居屋的資格準則之上作出微調，惟有關微調須由房屋局局長按個別情況考慮和審批。

專家意見：可吸引更多邊緣買家

香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，發展商可為某些人士微調申請資格，有助增加這項計劃的吸引力，相信所謂微調是指放寬入息和資產限額，對象是收入和資產僅僅超越傳統居屋規定的上限的人士，可能是年青買家。而政府會因應情況「把關」。

（2）折扣率：新居屋暫佔優

除申請資格外，「樂建居」和居屋的折扣率亦有些許不同。「居屋2023」將推售6個新建居屋發展項目，共9,154個單位。這6個新發展項目單位的售價介乎149萬元至494萬元，平均售價約為285萬元，平均售價定於評定市值折減38%，即以六二折出售。

「樂建居」以市價六五折出售

「樂建居」未開始招標，銷售計劃當然未有。據房屋局表示，這項計劃售價是參考自2014年復售居屋以來不同期數居屋的平均折扣率，私人興建資助出售單位售價的固定折扣率為市價的35%。即屆時推售時，單位售價以六五折出售。

專家意見：倘明年樓價跌或有變數

馬耀宗分析指，從折扣率來說，新居屋會較好，但要視乎明年樓價走勢而定。他指出，若果明年整體樓價下跌，即使「樂建居」折扣率稍低，但其實兩類資助房屋的折扣率只相差3%，差距不大，屆時「樂建居」未必貴一些，兩者呎價可能差不多。

（3）選址：居屋2023有市區及新界盤

新一期居屋共推售6個項目，其中兩個項目位於新界，包括屯門兆翠苑，位於恆富街；以及元朗朗天苑，位於青山公路。餘下4個項目位於市區，包括啟德啟悅苑，位於沐和街；以及觀塘安楹苑、安樺苑和安麗苑，分別位於安禧街和安愉道。

樂建居項目位於東涌及柴灣

至於「樂建居」，政府將會推出3個項目，其中兩個項目已落實招標，分別是東涌第122區一幅已平整用地及柴灣祥民道一幅未平整用地。這兩幅用地分別可提供約1600個及700個單位。政府計劃在今年年底推出東涌用地招標，並在明年首季推出柴灣用地招標。

專家意見：新居屋選址多元化

馬耀宗表示，新居屋選址較多元化，包括未發展地區（指觀塘居屋位置）、啟德和新界，相反「樂建居」選址在柴灣、東涌，位置稍為隔涉，在選址上新居屋較吸引。

（4）按揭：居屋最多可借九成半

新一期居屋按揭安排跟以往沒有分別，在政府擔保期下，綠表人士按揭成數最高九成半，白表人士按揭成數最高九成，兩者還款期最長25年。申請人可選用P按（最優惠利率）或H按（銀行同業拆息）利率，同時毋須做壓力測試。若需藉按揭貸款支付樓價餘款，可選擇房委會提供的銀行或財務機構，以房委會指定的特惠條件申請按揭貸款。

發展商或自行為「樂建居」提供按揭

不過，「樂建居」按揭安排有不同。發展商可在他們認為合適的情況下，自行向準買家提供按揭安排。政府同時會與香港按揭證券公司商討能否為先導計劃項目的私人興建資助出售單位買家提供按揭保險，讓他們能向銀行取得更高的按揭成數。

專家意見：居屋可借高成數按揭

馬耀宗指，申請「樂建居」按揭，政府不會做擔保，準買家需通過入息審查和壓力測試，未必借到最高九成半按揭，申請按揭優惠難度較高，跟申請私樓按揭差不多。但申請居屋按揭，有政府擔保，可借到最高九成半按揭，故新居屋按揭佔優。

（5）升值潛力：以往私人居屋表現好

「樂建居」屬於私人興建的資助房屋，雖然東涌和柴灣兩個項目尚未開始招標和銷售，但參照以往私人參建居屋計劃，這類居屋質素不差，如九龍灣麗晶花園規模大，本身設有商場，成交量很多時攀上十大。

新一期居屋6個項目大部分位於市區，其中3個位放觀塘半山安達臣道一帶，屬於未發展地區，樓價走勢仍待長時間觀察。

專家意見：看好「樂建居」升值潛力

馬耀宗分析指，以往私人參建居屋表現不遜於政府居屋，過去有不少居屋王是私人參建，質素有保證。發展商自負盈虧，需確保單位質素好，以維持較佳的利潤。正因今趟政府不會向發展商回購未售出的單位，發展商更需確保質素好，才可出售單位。私人興建的房屋質量好，對長遠價值有幫助。

相比之下，居屋升值潛力稍遜。馬耀宗解釋，政府推新居屋時，沒有考慮利潤，質量稍遜，即使未能悉數售出，問題不大。

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