私人參建居屋2023｜樂建居先導計劃：市價65折售、單位選址等

【私人參建居屋2023】行政長官會同行政會議今日（6月13日）通過私人興建資助出售房屋先導計劃「樂建居」的政策框架，包括招標土地的所在位置、單位規限、買家資格等等，有關單位預計以市價65折出售。《香港財經時報》報道最新詳情。

私人參建居屋｜首兩幅用地提供約2,300伙

房屋局發言人表示，在「樂建居」先導計劃下，政府會由2023/24財政年度起，分批推出3幅政府用地，以興建資助出售單位。政府已公佈其中兩幅可供招標用地的位置，分別為：

東涌第122區一幅已平整用地，約1.4公頃（可提供約1,600伙）
柴灣祥民道一幅未平整用地，約0.5公頃（可提供約700伙）

發言人指，政府計劃在今年年底推出東涌用地招標，並在2024年首季推出柴灣用地招標。

私人參建居屋模式

連同尚未公佈的用地，這3幅用地會讓私人發展商投標興建資助出售單位（「公開招標形式」）；以及就相關換地或地契修訂提供優惠地價安排，鼓勵私人發展商申請改劃其擁有的土地以興建資助出售單位（「私人土地形式」）。

設多項要求及限制確保質素

不論用地是透過「公開招標形式」還是「私人土地形式」提供，有關發展項目均會清晰定位為由私人發展商興建和出售的項目，讓發展商為項目質素負責。政府已為先導計劃訂下主要參數，包括就售價、地價、單位面積、單位質素、買家資格等設定要求，確保發展項目能更切合市民需求和負擔能力。

以市價65折推售

在售價方面，參考自2014年復售居屋以來不同期數居屋的平均折扣率，私人興建資助出售單位售價的固定折扣率為市價的35%，即是六五折出售。

參考居屋2023的折扣率定在市價六二折，可見「樂建居」折扣率與現行定價相差不大。

地價的釐定方法

地價方面，就「公開招標形式」而言，地政總署在釐定底價時，會考慮私人興建資助出售單位35%折扣率的售價。按既定做法，如投標的出價未達底價，標書便不會批出。

「私人土地形式」方面，參考了香港房屋協會資助出售單位項目的地價安排，就私人發展商提出的地契修訂或換地申請，住宅部分用地會收取以市值三分之一計算的優惠地價；非住宅部分則收取十足市值地價。

居屋單位最細280呎起

為確保發展商不會興建太多面積細小的單位，同時亦讓發展商可因應市場需要靈活地設計合適的單位組合，所有先導計劃下的單位均須符合現時政府就賣地項目所設的最低實用面積要求，即26平方米（約280平方呎）。此外，有關土地文件亦會訂明興建單位的最少數目，及規定至少七成單位的實用面積不少於34.8平方米（約375平方呎），即居屋項目供3至4人居住的單位面積下限。

須一次過推售所有單位

在銷售安排方面發展商在接獲房屋局局長通知，批准有關私人興建資助出售單位的售價後，須在一個曆月內（或房屋局局長決定的其他日期）一次過推出發展項目內所有單位發售。

政府不會回購任何單位

為提供更大誘因鼓勵發展商致力確保單位質素，藉以保障銷情和維護商譽，政府或香港房屋委員會均不會向發展商回購未售出的單位。發展商需負責推售發展項目的所有資助出售單位，以其銷售策略、建築及單位質素等吸引潛在買家。

未出售單位的處理方法

就未售出的單位，發展商可選擇：

(i)向政府繳付補價，然後把單位在公開市場放售；或
(ii)推出另一次銷售計劃。

由獨立人士驗收及呈交報告

此外，為單位的質素和造工提供額外保障，政府會規定發展商須聘請獨立檢查人士進行樓宇的最後驗收工作。有關土地文件會列明檢查的基本要求，以及發展商須提交令房屋局局長信納的報告，而獨立檢查人士須在報告中證明工程符合要求。

買家資格於當時居屋政策一致

買家的資格準則會依循當時居屋和房屋政策所採用的資格準則（包括入息和資產限額）和轉讓限制。若個別發展商希望以他們所擁有的土地協助特定目標群組（例如青年）達成置業願望，在「私人土地形式」下，政府會容許發展商在居屋的資格準則之上作出微調，惟有關微調須由房屋局局長按個別情況考慮和審批。

按拫相關安排

發展商可在他們認為合適的情況下，自行向準買家提供按揭安排。政府同時會與香港按揭證券有限公司商討能否為先導計劃項目的私人興建資助出售單位買家提供按揭保險，讓他們能向銀行取得更高的按揭成數。

節省時間提速增加供應

發展商或需負責地盤平整和基建工程，令有關用地可供興建房屋。此外，項目的福利及社區設施亦由發展商興建，相關費用可從地費扣除。

由於平整工程交由發展商負責，無須經過土木工程拓展署的諸多手續，預計可加快平整用地及興建單位，有關用地的竣工期亦可比政府預計的原定時間快2至10個月完成。

私人參建居屋令買家選擇更多元

房屋局局長何永賢說：「推出先導計劃有助加強建屋能力、節省項目發展時間，及釋放私人土地的發展潛力。這些私人發展商興建的資助出售單位於置業階梯中與居屋單位屬同一層級，但發展商憑藉興建私人住宅的經驗，可在單位的設計上帶來新思維，使資助出售單位的設計更多元化，為買家帶來更多選擇。」

業界回應：政府需充份考慮各持分者疑惑

高力亞洲估價及咨詢服務行政董事周若瑜回應指，新的私人參建居屋計劃，目的是透過資助房屋的折扣率，以比私人住宅較低的置業成本，從而讓市民更易上車，並且依賴私人市場，提升單位質素，「住平啲、住好啲」。在房地產整體市場層面觀之，更能清晰區分自住物業與純私人物業間之屬性。原意良好，但要成功實現目的，政府的推行策略上，需充分考慮並釋除不同持分者間的疑惑。

供應量增或影響私樓市場氣氛

周若瑜續指，首先從土地推售數量而言，市場預計整體供應量將超越原來預計的資助房屋數目，如是者，有機會對目前不穩定的私人住宅樓市，進一步負面影響市場情緒。要平衡自住物業與純私人物業樓市，在土地推售的節奏上，需要更精密的掌握，例如就推出土地推售時間表，需參照計劃的供應量，並提高業界間之溝通，協調整體供應節奏。

或須推出減辣等措施配合

另外，就私人參建的發展商而言，更為關注資助房屋，特別是貨尾單位的吸引力和銷售速度；從長遠而言，要更好區分自住房屋與純私人發展的住宅屬性分別，長遠的房屋政策也應該就訂立供應目標後，因時制宜地調整，如對純私人住宅逐步減辣，從而在投資屬性上，釋放其市場競爭力，保持雙軌並行，亦令私人發展商有更大誘因參與資助房屋的建設。

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