樓市走勢2023｜美聯：4大利好因素下全年樓價有望升15%

樓市走勢2023｜受眾多因素影響，近日二手樓市成交及樓價皆見回落，是否意味著樓市即將下行？代理行美聯物業發表上半年樓市回顧及下半年預測，指出下半年加息期將告結束，加上疫後復常的經濟效應，相信後市將重拾上升動力，全年樓價可升10%至15%。即留意該行睇好下半年樓市的4大理由。

樓市走勢2023｜短期二手成交陷拉鋸

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明指出，「美聯樓價指數」最新報154.53點，本年迄今樓價升約5.81%。上半年物業交投量整體見升，二手成交卻於近日陷入拉鋸局面。自今年3月初起，全港35個大型屋苑的成交已經連續14周低於百宗水平，自5月初起，更已經連續6星期低於50宗水平，平均只有34宗，較今年平均每星期73宗低約53%。

料現4大利好因素支持下半年樓市

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，香港僅復常半年，復甦需時，短期難免波動。料下半年利淡因素逐漸消散，並現4大利好因素，支持樓市重拾上升動力，故該行維持全年樓價上升10%至15%的預測。

有關的4個利好因素如下：

（1）經濟向好利好樓價

通關半年來，帶來的經濟效果料於下半年浮現，旅遊、飲食、零售、保險、航運業均現復甦跡象。評級機構紛紛調高香港的經濟增長速度預測，估計全年本地生產總值（GDP）可達3.5%至5.5%，升幅遠遠拋離主要競爭對手新加坡。

劉嘉輝指，樓價的走向與GDP有高度的一致性，樓市隨GDP同步齊升，加上市場預期中央或即將提出全面刺激措施提振內地經濟，相信內地與香港的經濟增長將帶動樓市加快復甦，為本港樓價帶來支持。

（2）租金回升

受到通關刺激，上半年租金已由低位回升，美聯「租金走勢圖」今年5月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.56元，按月升約0.9%，連升4個月，並創15個月新高；若以今年首5個月計算，租金已上升約3%，升幅創6年同期新高。隨著暑假來臨，踏入租務旺季，料租金將持續上升。

買樓抵過租樓鼓勵入市

租金回升除了吸引投資者入市外，亦會令部份租客轉租為買。事實上，在租金上升，息口有望穩定下，利息支出較租金為低。以一個樓價600萬的單位為例，以9成按揭，按揭利率3.5厘計算，供款30年，總利息支出約350萬元，平均每月約9,700元；而一個市值600萬元的單位，若以估計現時月租1.3萬元計算，假使未來30年間業主都不加租，估計總租金開支亦達到468萬元，租樓的支出遠遠高於供樓的利息支出。

（3）逾3萬個購買力待釋放

近5年半間，香港先後經歷貿易戰、社會事件、新冠疫情持續等因素影響，樓市交投進入漫長的「冰封期」，2018年至今平均每月僅錄得3,800宗二手住宅成交，較辣招推出後的2011年至2017年間平均每月約4,300宗，低近12%，以此計算過去5年半間積壓需求達約32,100個，當利淡因素消去，利好因素會釋放需求，即使只釋放一半，亦達1.6萬個，相等於約4個月的二手成交量。

（4）息口見頂及銀行按揭優惠創新高

在按揭市況方面，經絡按揭轉介營運總監張顥曦表示，今年銀行對按揭業務的取態轉趨正面，加上樓按市場競爭激烈，各銀行為追趕按揭業務，推出的按揭產品及策略亦更為多元化。此外，近年愈來愈多首置人士透過按揭保險計劃申請高成數按揭，而銀行亦針對有關買家提供較優惠的現金回贈，如貸款額達500萬元或以上，透過選用按揭保險，現金回贈可高達2.8%，創下自2007年有紀錄以來的高水平。

料加息週期將完結

息口方面，張顥曦預計，6月份美聯儲將暫停加息，並料美國加息周期或於今年內完結，息口即將見頂，本港大型銀行或跟隨美國按兵不動。現時市場普遍新造H按計劃的封頂息率為3.5厘，對比經絡按揭逾32年的平均按揭息率指數（MMI）4.87厘，現時的按揭息率仍屬正常水平。

樓價未回復至高位水平

張顥曦續指，鑑於去年本港樓價大跌約15%，即使今年初樓價有所回升，同類型的二手單位，去年的成交價與今年的成交價已有顯著分別。以同類型的二手單位，去年購入價為800萬元，今年只需要730萬元便可買入。而因買入價減少70萬元，總利息開支亦由去年約436萬元，減少31萬元至今年約405萬元。另外，現金回贈由去年約7.2萬元增加5萬元至今年12.2萬元，可見現時入市買樓，在息口轉趨穩定以及銀行「回贈」增加之下，實在較去年更為著數。

樓價置業參考個案

以一個去年以800萬元放售的單位為例，以整體樓價調幅假設，單位今年售價為730萬元，供樓及利息支出差距如下：

	去年	今年	變化
成交價	$800萬	$730萬	- $70萬
貸款額	$720萬	$657萬	－
實際按息	2.5厘(首年)／ 3.5厘(其後)	3.5厘	－
每月供款	$28,449／ $32,216	$29,502	－
總利息開支	$436萬	$405萬	- $31萬
現金回贈	$7.2萬	$12.2萬	+ $5萬

建議放寬首置樓花按揭成數

財政司司長陳茂波日前表示會因應樓按市況及在可行情況下，或考慮再次放寬首置人士的按揭成數比例。自2019年10月「林鄭plan」及2022年2月「波叔plan」推出後，愈多首置人士透過按保上車，根據經絡按揭轉介研究部、金管局及香港按揭證券有限公司資料顯示，今年4月新取用按揭貸款個案中，涉及按揭保險計劃的佔比逾3成半（36.7%），創該行有紀錄新高，反映市場對該兩項樓按措施反應正面。

樓花按揭可減少建期付款風險

此外，透過經絡按揭轉介研究部對今年多個熱賣新盤作出統計，顯示逾八成買家均採用建期付款方法，反映近年愈多新盤買家透過建期付款並使用高成數按揭入市。

張顥曦表示，政府可因應時機，逐步放寬首置人士購買樓花按保的樓價上限，最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元放寬至800萬元；而最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元放寬至1,000萬元。此舉亦讓樓花買家即時上會，避免當物業在落成時，遇上估值不足而需要抬錢上會等風險，此外亦能帶動樓花市場回穩，對樓按市場有正面支持作用。

美聯物業：預期全年樓價可升逾一成

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樓市走勢2023｜二手交投陷拉鋸｜美聯：4大利好因素下全年樓價可望升15%

維持年內成交及樓價升幅預測

布少明認為，展望下半年，隨著眾多利淡因素消散，將吸引積壓的購買力入市，令一二手交投有望齊升。一手受惠經濟復甦及新盤低價策略，而二手交投亦有望在利好因素刺激下加快，一、二手交投分別可較去年升約7成半及約3成半，並維持全年樓價升約10%至15%的預測。

建議寬按保助市民換樓

布少明又指出，雖然樓市復甦，但距離高峰仍遠，個別板塊因經濟及房策原因，交投跑輸大市。他建議，為助市民安居樂業，改善居住環境，並加快樓市復甦，政府應立即將按保範圍涵蓋所有二手成交，即是將逾1,000萬元至1,200萬元物業的最高按揭成數提升至9成；同時將逾1,200萬元至1,920萬元的物業的最高按揭成數提升到7成至9成；以及將逾1,920萬元物業的最高按揭成數提升至7成，助有需要的市民換樓，加快不同價位的物業流轉。

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