樓市走勢2023｜美國債務上限問題懸而未決，拖累港股表現，見今年新低，亦影響市場氣氛。與此同時，隨著近期二手樓市交投略見下滑，成交價同步回軟，市場開始又出現樓市「向淡」之聲，早前亦有大型外資投行對樓市猛吹淡風，預期全年香港樓價將由升轉跌，倒插收場。 但這是否就代表香港樓市即將進入回調階段？
樓市走勢2023｜無須過度擔心整體樓市持續向下
其實，回顧過往多年，在市場剛需及供不應求的情況下，本港樓價著實鮮見大跌；況且近期一手承接力強勁，如新近的大埔大型新盤賣個「滿堂紅」，反映購買力只是短暫由二手轉戰至一手市場，令二手成交回落。故此，整體樓市在首季價量雙雙急彈之後，暫時陷入鞏固屬於正常現象。
價格微調、二手購買力仍不俗
說回樓市，近期應市的新盤熱銷，反映以中細價為「主打」的項目相當渴市。據筆者所見，雖則在發展商「求量不求價」的策略，以及加息陰霾影響下，二手樓市輾轉陷入整固，但其實只要業主肯減價放售物業，往往瞬即獲市場承接，反映港樓市底不俗，最近二手樓市交投不多只因「傾唔啱價」，而非購買力乾涸。
受一手熱潮影響二手樓價見微調
個人預期， 5月一手將錄約1,200宗交投，按月升約2成，在一手推盤浪接浪下，相信6月份交投將維持高水平，料可達2,000宗；至於二手交投則持續受一手搶客所影響，料成交量續徘徊低位，5月或將錄約3,000宗成交，拖累樓價略見回軟，令5月份樓價下調約1%。
中細價樓成樓市「風向儀」
展望後市，相信中細價樓勢繼續成為樓市「風向儀」，除了可見於最近相關新盤的強勁銷情外，就數據層面而言，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，綜觀今年截至5月18日，新盤售出約5,221個新盤單位。
中小型單位銷情可觀
若以間隔劃分：
- 銷售量以兩房單位最多，售出約2,275伙(佔約43.6%)；
- 其次為一房單位，則售出約1,712伙(佔約32.8%)；
- 至於開放式單位則約285伙(佔約5.5%)，三者(即2房或以下單位)合計佔比高近82%。
中細價樓續主導市場
此外，資料顯示，本年截至5月23日的二手住宅註冊量共錄近1.9萬宗，當中1,000萬元或以下錄近1.63萬宗，佔近86%；比率較前兩年錄得的83.1%為高，並創近3年高位，足見中細價物業對二手樓市的「主導」地位。
客源回流、二手樓市望升
以上數據充分反映市場對中小型單位的高度渴求，以及樓價持續整固，正為市場「積壓」換樓及上升的購買力。一旦新盤向隅客漸漸回流二手市場，投資市場氣氛改善，又或者出現其他利好樓市的消息，屆時樓市交投有望重拾升軌，樓價則擺脫現時膠著的狀態，再現上升的動力。
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作者簡介：布少明為美聯物業住宅部行政總裁。騁馳地產代理行業三十載，憑實績由物業代理逐步晉升至管理層，一直緊貼樓市脈搏，對香港地產市場瞭如指掌，更融會豐富實戰經驗，歷年來為無數的家庭完成置業夢，其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒，不斷為有意置業的人士，提供獨到觀點。
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