按揭通識】近日有一單按揭新聞,於不同討論區引起激烈討論,事緣有業主訛稱單位屬自住物業,詐騙銀行及按保公司批出高成數按揭(80%按揭)貸款約490萬元,因而被判監16個月,另充公約107萬犯罪得益。

高成數按揭出租疑問

其實過去已有相類近的案件,只是這次的充公金額高,令關注度更高,我們亦接到不少有關高成數按揭出租疑問,最多人忽略的是單位曾經自住一段時間,但之後因子女讀書或工作地點轉換而把單位轉作出租,雖未有向銀行申報,但不少業主認為單位已升值,未還供款已低於物業市值的50%,這情況下是否便不算是高成數按揭出租,不會犯法呢?

出租物業不允許以按揭保險計劃承造按揭

其實,根據現時金管局及按保公司規定,出租物業是不允許以按揭保險計劃承造按揭。也即是說,若想出租物業,首先要確保物業沒有承造高成數按揭。

銀行是有權「call loan」

即使買入物業時的初衷確實是自住,因家庭變化等因素而把原先報稱自住的物業出租,如被按揭保險公司或承造按揭的銀行發現,銀行是有權因業主未有遵從按揭合約及按保公司契約而「call loan」,不單要即時清還餘下的按揭貸款及更可能被強制性加徵保費。

銀行及按保公司會不定時發信調查

同時,由於銀行及按保公司會不定時發信調查,甚至要求業主簽署自住聲明及要提供水電煤證明,如胡亂作答,或是以過去網上流傳的做法,出租時要求租客保留一份水費單等,作為自己證明用途,或有機會因虛假聲明或詐騙等罪名而負上刑責。

把高成數按揭單位合法出租方法

如果希望把高成數按揭單位出租的話,最簡單的處理方法是先「甩走」按揭保險,轉按至5成或以下按揭,這方法最大的好處是可以合法出租外,還可以賺取銀行轉按現金回贈,算是一舉兩得。

不想轉按 可向銀行申報

不過,亦經常會有業主認為原有的按揭鎖息上限是較現時息率優惠,又未有套現打算的話,不想轉按。這情況是否可向銀行申報有意把位改作出租用途,計算物業貸款餘額與符合出租門檻的50%按揭金額之間的差額,補回差額後再出租呢?答案是可以的,但要注意,這類個案多數是因為單位已升值,轉按時用最新市值計算,未還貸款額低於最新市值的50%。

以貸款當年的物業售價計算

可是如不轉按的話,部分銀行及按保公司是會以貸款當年的物業售價,去計算按揭成數的50%,例如買入價是600萬,當時做了80%按揭,連同加借按揭保費,貸款額約490萬元,供款5年,未還貸款額約435萬元,即使假設現時物業市值已升至900萬元。

原按揭下取消按保出租計算方法

以新市值計算下,貸款金額少於市值50%,表面上符合出租條件,但如果不是轉按,而是於原按揭下希望取消按保出租,銀行的計算方法,是會以當年買入價600萬去計算50%按揭,即這例子中的業主,要補回約135萬元才可以出租。

先計算轉按或甩按保的資金成本差異

不同銀行的審批及計算方法有差異,建議在把單位由自住改作出租前,先要注意是否有申請按揭保險,先計算清楚轉按或是單純原銀行甩按保的資金成本差異。當然亦可找專業人士協助分析計算不同做法的風險成本,以更快選出最有利的方案。

更多香港樓市走勢、按揭及買樓攻略

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

香港財經時報 HKBT 樓市專欄【按揭通識】作者黃詠欣|利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情。
圖片:作者提供
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。