【按揭通識．凶宅定義】近日有一套電影講述在大廈走廊發現「死屍」，由於擔心單位變成「凶宅」而樓價大跌 ，全座大廈的人合力想運走該「死者」而引發一堆笑料。其實現實中，如果「意外」不是於單位內發生，算不算「凶宅」單位呢？真的會影響到按揭審批嗎？
香港法律對凶宅進行嚴格定義
其實現時香港法律上， 並沒有對凶宅進行嚴格定義，亦沒有單位的樓契上會註上「凶宅」兩字。不過銀行做按揭時會參考幾項資料，首先是估價公司提供的估價報告。其次，銀行亦會參看單位樓契，例如歷任業主中，有否在持有單位期間過身，若銀行查冊時發現單位註有「死亡證」，會看看上面的死因及死亡地點，如果死亡地點在屋內，而又屬非自然死亡的話，便有可能在估價或批出按揭上較審慎。
銀行會視乎該「事故」有否傳媒報道
不過，若然死者並非業主，這便要視乎該「事故」有否傳媒報道，以及事故嚴重性及轟動程度。如果是引發廣泛討論或迴響的事故，便極大機會會影響到銀行下調單位估值，甚至是拒絕提供估價及按揭。
要視乎「死亡證」是如何表達
如果是好像近日電影中的個案，如果「死者」就是其中一個單位的業主，但「死亡」地點在大廈公家範圍，這樣便要視乎「死亡證」是如何表達。過去我們曾有個案，由於「死亡證」中死因一欄註上「hanging」，但是死亡地點卻不在單位之內，於是這單位是否「凶宅」便有爭論了，其中有銀行原先計劃以正常估值，批出按揭，但在發現單位附有死亡證後，最終拒絕了該客戶的按揭申請。
單位並不在坊間的「凶宅網」中
我們接到個案後，了解到客戶的單位並不在坊間的「凶宅網」中，亦沒有任何新聞報道，而且年代久遠，而在律師樓查到該「死亡證」前，單位的估值是完全正常，是以有銀行一度順利批出按揭，只是看到死因時，才於批出貸款前終止個案。
最後有兩間銀行可批出按揭
按我們經驗，這類「凶宅」是大機會找到銀行願意接納其申請，於是我們便為客戶爭取，最後有兩間銀行可批出按揭。其中有銀行將物業估值由查閱「死亡證」前的正常估值下調大約30%，但批出息率為一般H按的最優惠息率。而由於客戶本身只打算做40%按揭，因此算是完滿解決了客戶的難題。
不單要留意銀行估價有否異常
由上述例子，建議大家在遇到心儀單位時不單要留意銀行估價有否異常，亦要問清楚地產代理、管理處以及在網上查看，有否同座物業的事故新聞。同時也可查冊看看單位過往持有的業主，是否在持有物業間離世，如有這類情況便要再進一步了解離世的原因及地點是否在單位內。
有疑問可向按揭代理或銀行做預先批核
另外，有部分銀行對於與「凶宅」單位同層、同座向或是上、下層的單位估價都會特別低，可能都影響到按揭批核，如有疑問可向按揭代理或銀行先做預先批核。
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作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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