樓市走勢｜集友銀行加P息0.25厘高於同行！買樓按揭留意一件事

樓市走勢｜集友銀行明日（5月10日）起加最優惠利率（P息）0.25厘，即P息將見5.875厘，加幅有別於其他銀行的0.125厘。業界人士認為，拆息高於按息尤其反映中小型銀行資金成本壓力增加，對於個別銀行加P幅度不同，有以下見解及建議。

樓市走勢｜大中小型銀行存款基礎分別很大

中原按揭董事總經理王美鳳指出，大中小型銀行的存款基礎有很大分別，當息率向上及拆息上升，中小型銀行的資金成本壓力往往相對較大，與樓按相關的1個月港元拆息升至今日(5月9日)3.77 %，連升14個工作天，1個月拆息已明顯高於市場主流按息3.5%，尤其反映中小型銀行之資金成本出現上升壓力，因此有個別銀行加P的幅度大於市場其他銀行。

加P幅度不一情況也曾出現

王美鳳認為，大型銀行於5月4日將最優惠利率(P)上調0.125厘，截至現時佔相當大部份銀行已相繼跟隨同步加P 0.125厘，相信個別銀行加P幅度不同未會對樓市構成影響。

回顧以往，巿場亦曾出現銀行加P幅度不一的情況，例如華僑永亨銀行在2018年跟隨大行加P時，上調0.25厘至5.5厘，高於其他銀行的0.125厘。

用家計算按息時要留意巿場存在不同的P

而在過往2004年至2006年加息周期，亦曾出現銀行加P幅度不一的情況，發展至現時市場上共有四個最優惠利率P (截至現時為: 5.75%; 5.875%; 6%; 6.125%)，王美鳳提醒，用家在計算按揭息率時須留意銀行的最優惠利率P是處於什麼水平，才可計出實質按揭息率。

根據中原按揭研究部，集友銀行2023年1月至4月現樓按揭市佔率介乎0.2%至0.5%。

加息後供款與壓力測試變化

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示：假設貸款額500萬元、年期為30年。

未加息前（P為5.625%），Ｈ按封頂息率為P-2.25%即時3.375%，每月供款為$22,105，壓力測試為$46,664。
加息0.25厘後（P為5.875%），Ｈ按封頂息率增至3.625%，每月供款增加$698（3.2%）至$22,803。
壓力測試增加$1,307（2.8%）至$47,971。

近月拆息一直攀升

曹德明指出，自上周四美聯儲議息會議宣布加息0.25厘後，多間銀行已先後陸續跟隨加最優惠利率（P）0.125厘。而是次有中小型銀行「不跟大隊」加息0.25厘，相信是因近月拆息一直攀升及該行自身資金成本壓力較大所致。

一個月拆息連升14個工作天

事實上，今日銀行一個月拆息（HIBOR）報3.77%，連升14個工作天，創自今年1月4日（3.86%）後即逾４個月的新高，另外本港銀行結餘亦已降至約454億港元，曹德明料HIBOR將有上升壓力，將挑戰4厘以上水平，並會維持於高水平一段時間。

仍有條件於下次議息會議追加P

而現時HIBOR已高於銀行一般新造Ｈ按封頂息率，該中小型銀行或預視HIBOR將繼續高於Ｈ按封頂息率一段時間，在資金成本壓力下，而決定加息0.25厘。

曹德明認為是次該中小型銀行加息0.25厘或屬個別例子，事實上過去加息周期亦曾出現銀行之間「不同步加息」的情況，曹相信當HIBOR維持於高水平一段時間，其他銀行根據自身資金成本下，仍有條件於下次議息會議追加P。

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