【樓市走勢2023｜香港超級豪宅】近期超級豪宅(超豪)成為市場熱話，除了深圳富豪陳紅天持有的傲璇OPUS單位被接管人將物業招標出售，市值約6.8億元外，還有市場錄得多宗高價成交，如深水灣道66號成交呎價高達約21.81萬元，迫近全港分層呎價最高紀錄。超級豪宅成為市場關注點。到底何謂超級豪宅？現時這類超級豪宅分布在香港哪些地方？買家通常是那類人士？專家會逐一解析這些問題，並且預測未來超級豪宅市場的走勢。
樓市走勢2023｜傲璇曾創亞洲樓王紀錄
傲璇位於港島東半山司徒拔道53號，僅提供12個單位，一梯一伙，但成交價及呎價更一度創亞洲樓王紀錄。翻查資料，在2012年8月，傲璇錄得首宗買賣交易，是8樓全層6,200平方呎的單位，成交價高達4.7億元，呎價達75,802元，成為當時全亞洲最高紀錄。而陳紅天被接管單位實用面積5,154平方呎，按照現時市值約6.8億元計算，呎價達131,936元。這已經是非一般豪宅可以相比。
銀碼逾億才算超級豪宅
到底何謂超級豪宅呢？第一太平戴維斯資深助理董事施豪東指出，要以銀碼界定，至少超過1億元。他續稱，若果豪宅是單幢分層物業，低層單位樓價2,000萬元，高層單位樓價逾億元，這不算是超級豪宅。以分層單位來說，每個單位樓價要逾億元，才稱得上是超級豪宅。而洋房樓價要5億元以上才算是超級豪宅。
據資料顯示，傲璇全部12個單位成交價約介乎3.6億至5億元，連同上述標售單位的市值6.8億元，已經符合專家所指的超級豪宅。
超級豪宅分屋苑洋房和屋地
現時超級豪宅有兩類：
- 一類是屋苑式洋房;
- 另一類是獨立地段洋房(亦可稱屋地)。
施豪東說，屋苑式洋房有公契，業主須遵守，如不可拆卸整間屋後重建，或者拆去屋內部分設施如外牆後重建。但獨立地段洋房有不同，業主持有地皮，可自行決建屋，最重要是沒有違反地契，沒有違反屋宇署批准，以及沒有違反城規會規劃，「起乜都得」。
山頂南區多屋苑洋房
目前本港超級豪宅主要集中在港島3個地區，包括山頂、南區和渣甸山。
施豪東說，山頂現有一、二手超級豪宅有50間，預計未來有新供應約50至60間，合計超過100間。至於南區，覆蓋壽臣山、淺水灣、赤柱、大潭、舂坎角等地方，一、二手超級豪宅供應超過100間。他說，山頂、南區較多屋苑式洋房。
渣甸山屋地放售為主
施豪東續稱，另一個地區渣甸山則以獨立地段洋房為主，現時有5至10幅屋地放售，售位約7億至10億元。
質高超豪3億入場
他說，無論是屋苑式洋房或獨立地段洋房，只要質素高，如樓齡新、景觀好，平均呎價約100,000元以上，以至少約3000平方呎的超級豪宅計算，入場費約2億至3億元。
近年超豪內地買家減少
過往內地超級富豪是本港超級豪宅的主要買家，但近一、二年情況轉變，這類買家數目減少。施豪東指出，受制於內地經濟問題和政策問題，近一、二年購買本港超級豪宅的內地買家減少，反而近期超級豪宅的買家較多是本地老牌家族，或者是在股票或生意賺錢的人士。
內地買家比率仍佔一半
雖然購買超級豪宅的內地買家減少，但有專家仍指內地買家是這類豪宅的重要基數。仲量聯行主席曾煥平分析說，雖然內地經濟表現未能達標，但中國始終地大，富有人士多，故仍是重要基數。他續稱，以前內地買家佔逾億元成交的超級豪宅比例差不多九成，現時佔有率下跌，但仍佔一半。
部分內地人轉買為租
不過，在本港超級豪宅市場上，內地人分兩類人士。施豪東分析指，有不少內地人轉買為租，因現時如買樓的利息成本3%至4%，但租樓只需支付相等於樓價1%的租金，租樓會較划算，藉此持觀望態度，留待利息回落後才入市。但有另一類內地人仍然積極買樓，趁這段時間入市，因他們憂慮未來息口回落，市場氣氛轉好，樓價回升，屆時買會貴一些。
首4月超豪交投升54%
今年首4個月，逾億元的豪宅市場價量齊升。據仲量聯行資料，今年首四個月逾億元的豪宅成交宗數有66宗，按年同比升53.5%；成交總額為174億元，按年同比亦升19.1%。
深水灣道超豪呎價近新高
近月超級豪宅頻頻錄得高價成交。早前由珠寶品牌MaBelle創辦人馬墉傑家族持有的深水灣道66號豪宅項目易手，成交價36億元，成交呎價高達約21.81萬元，跟2016年山頂施勳道別墅創紀錄的成交呎價相近。在2016年，施勳道3號施勳別墅二樓A室連一個車位，實用面積約1361平方呎，成交價3億元，成交呎價約22.04萬元，創分層單位呎價新高。
購買力釋放推高交投
施豪東表示，由去年第四季至今年首季，港島錄得6宗屋地成交個案，每宗涉及約10億元，已經多過過去兩年每年兩宗的平均宗數，因今年本港放寬防疫措施，抑壓3年的購買力獲得釋放。
今年超豪料價量平穩
儘管近期超級豪宅市場交投活躍，但專家對後市持審慎態度，預期這類豪宅價量平穩。曾煥平分析說，雖然今年首季兩地通關，但踏入第二季經濟表現未有明顯起色，市場再度放緩，預期今年全年本港經濟表現跟去年下半年差不多，有很多隱憂，成交宗數不多，預期全年超級豪宅市場交投跟去年相若。
曾煥平亦預期，今年超級豪宅樓價平穩。他指出，部分超級豪宅成交價較以往低，亦有部分成交價較以往高，兩者拉勻計算跟以往分別不大。
質素特別高的豪宅成交價不會怎跌
即使市場有成交，都會是質素特別高的豪宅，成交價不會怎跌，因買家是買「心頭好」而已。他又說，傳統豪宅區山頂、南區和渣甸山樓價較「穩陣」。
近期息口再上升，惟對超級豪宅市場影響不大。施豪東指，利息較影響中小型住宅，超級豪宅所受影響不大，因不少超豪買家是以現金形式繳付樓價。他預期，今年超豪樓價穩定上升，因大部分業主有實力，「未到價不賣」。
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