樓市走勢｜人口老化是香港「計時炸彈」樂齡房屋是安老新出路

【樓市走勢2023】全球人口老化，香港面對的問題大。老有所依是每位長者的目標，但香港又準備好未呢？仲量聯行公布的《銀髮市場可預見的未來––香港及大灣區內地城市安老地產的發展機遇》研究報告預期，香港於2032年前將缺乏超過60,000個長者居所。

人口老化：預計2032年65歲或以上人口達220萬

仲量聯行指出，香港年屆65歲或以上的長者於未來十年將增加46.3%，然而，安老院舍宿位的供應同期僅增加0.24%。同時，香港有越來越多長者較以往的年長一代更富足和更獨立的退休生活，我們父母及祖父母所憧憬的退休生活與他們父母或祖父母輩的方式已改變。

預計到2032年，香港年屆65歲或以上的老年人口將達到220萬，因此，仲量聯行認為香港需要尋找安老院舍外的其他選項，以提供更適合的居所予日益增長的老年人口。

觀塘區安老院舍宿位短缺問題最嚴重

為了提供香港老年人口和長者居所市場的全面資訊，仲量聯行也利用地理信息系統整合了大量數據，發現觀塘區安老院舍的宿位短缺問題最嚴重。

仲量聯行評估與諮詢服務部大灣區拓展總監陳曼藝表示，香港於2050年將是全球人口老化程度最高的城市，佔有逾40%的人口將年屆60歲或以上，人口老化為香港的「計時炸彈」。香港老年人口將於未來十年增加50萬，在本港及大灣區內地城市提供足夠合適的長者居所極為重要。

現時兩個安老選擇

目前香現港可供的安老選擇大多局限於：

與家人同住
入住安老院舍

仲量聯行：不少香港長者財政充裕

而現存的74,200個安老院舍宿位一般只提供重要服務和照顧，這些基礎設施所帶給長者的私隱性和自主性有限。

陳曼藝補充說，香港有不少長者財政充裕，並希望過更活躍和更獨立的退休生活。因此，政府應考慮撥出地皮作為長者居所發展，鼓勵公私合作和提供誘因以加快長者居所的發展。北部都會區正好可以提供一個規劃長者居所地皮的良機，有助於減輕政府面臨人口老化這個時間炸彈所面對的壓力和負擔。

樂齡房屋配合長者生活需求

仲量聯行同時認為政府及私人機構可考慮引入設備更佳的長者居所：樂齡房屋，以配合香港長者正改變的生活需求。

由仲量聯行倡建的樂齡房屋，為在綜合大樓內提供豪華型的居所，並附設護理、醫療、娛樂等服務設施，而此類設施均無法在安老院或私人屋苑中提供的。

概念與共居空間或服務式住宅相似

樂齡房屋的概念與共居空間或服務式住宅相似，附設醫療及護理設施，更讓長者可使用牙醫、餐廳、咖啡室、健身室及影院的等，構建成一個自給自足的社區，為居民提供高質和令人嚮往的生活，也讓長者生活更加便利。

同時，增建更多切合市場需要的長者居所後，隨著長者遷入後，將有更多傳統住宅單位可望重投市場，有助舒緩現有的住屋供應短缺的問題。

安老院舍和樂齡房屋比較

	安老院舍	樂齡房屋
-	主要由非政府組織、慈善機構和上市公司營運	由發展商發展、投資者擁有、私人安老護理企業營運
-	要申請牌照	通常無需申請牌照
-	按月支付住宿費用	多種付款辦法: 月費、債券或私人買賣合約方式
-	最高建築高度為24米	沒有特定建築高度限制
-	通常住戶租用的是床位，而非特定的私人空間	用戶一般以租用或購買的方式取得私人獨立空間
-	提供一般住宿照顧服務，額外專業醫療護理則由第三方提供	大部份長者屋設有專業醫療和休閒設施
-	主要針對需要住宿照顧服務的長者	靈活的看護設施，針對住戶的實際需求提供所需的服務

樂齡房屋於歐美盛行

仲量聯行評估與諮詢服務部企業客戶董事Tom Parker表示，樂齡房屋於歐洲及北美洲市場已盛行一段時間。根據市場數據顯示，樂齡房屋的資本化率溢價一般可較普通住宅高出100至150個基點，可望吸引更多在另類資產類別中正積極尋求更高回報的投資者。

Tom Parker指出，由於回報率較高，樂齡房屋市場也較穩定，以及香港和大灣區內地城市長者人口增加，樂齡房屋市場極具發展潛力，預計未來十年，此市場表現將極為活躍。

政府應投放資源研究

仲量聯行建議發展商物色價格較低的舊式住宅大廈或酒店，但有見於價格仍然偏高和住宅發展商的競爭，這對有意發展樂齡房屋的發展商在收購合適的物業或地皮上面對一定程度的難度。儘管大灣區的地價及樓價較低，但是潛在回報亦同時較低，要覓得可行方案也存在挑戰。正因如此，政府應投放資源研究支持該市場發展的方式。

在招標條款加入發展樂齡房屋的限制

Tom Parker同時表示，政府需要採取措施鼓勵更多的樂齡房屋發展。目前其中一個主要難題是有意興建樂齡房屋的發展商在競投政府賣地時，將難免要面對計劃興建私人住宅項目的發展競爭。為了解決這個問題，政府可以考慮在推出地皮招標時，在招標條款加入發展樂齡房屋的限制，或簡化將現有資產改裝作樂齡房屋用途的程序。

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