樓市走勢2023】美國宣布加息0.25厘後,預計短期內同業拆息(H)會稍為回升,進一步影響新按揭成本。由於自去年起實際按息已累積一定升幅,實際按息已超過三厘,短期內市場仍然沒有充足的購買力,部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試,短期內令樓價受壓,特別是二手樓價。

4月份樓市成交量已大幅回落

有相熟發展商對老樓「坦誠」說,自踏入四月份,樓市成交量已大幅回落,反映樓市極度波動,料按揭利息會在高位持續一段長時間,認為市民現階段入市,必須謹慎及量力而為。他預料,未來三至六個月內,整體樓價會在現水平橫行,第四季才會有明顯走向,全年樓價波幅約8%。

第一季升得太急

在早一個月前,老樓已覺得樓市冇得再升有二;第一季升得太急,除了零售、餐飲業外,其他實體經濟未有太多受惠開放旅遊業,加上上周五・一黃金周來港超過八成為自由行,可能即日來回或回深圳、澳門等過境性質,叫大家不要太過憧憬中港通關後對樓市的效應。

內地睇樓客比預期少

結果內地睇樓客比預期少,反之一間又一間豪宅大蝕讓,內地人持多年的「吉屋」沒有出租和自用,反成為別人的筍盤,甚至無力償還貸款而遭金融機構接管,淪為銀主盤,早前看好中港通關的業界人士,又見好說好、見差說差的評市方向,令網民跌入「樓升升定跌」的迷思;還好大埔有全新樓盤在減價7%後又被買家入貨,未致於「樓市靜過籠」,初步結論「新盤減價、筍價入市」的心理不平衡。

供樓一族已感加息壓力

向來港息不跟得太貼,自美國去年加息周期開始後,因本港採用一個月拆息按揭主導,不少供樓一族已感到加息的壓力,筆者臉書內有不少網民便反映;「連環加息,層樓已供多每期4,000幾元」、「終於拮到入肉了」等等貼地意見。

住宅樓價反彈勢頭已受阻

不過市場仍有樓市支持者力撐,「從負面一點的角度來看,住宅樓價反彈的勢頭已經受阻,升不上去,樓價就只好回落去試支持位。因此,首季反彈得多的地區,二手樓價出現一定幅度的回落一點也不出奇。關鍵是跌幅會否超過去年年底的低位。」;「現時按息屬正常水平,市場對相關消息早有心理準備,大部分香港業主還款能力穩健,加上現時本港經濟逐步復常,即使香港再次加息,對業主的影響有限。」

預料5月二手註冊量有機會下跌

從統計分析,4月整體住宅註冊量則為4,583宗,較3月的6,690宗,急降2,107宗或31.5%,若單計二手物業,4月二手住宅註冊量錄3,398宗,較3月5,495宗回落約38.2%,在現時情況下,預料5月二手註冊量有機會下跌至約3,200宗。美聯儲局在議息聲明中,沒有再提及會進一步加息,或暗示是次加息周期已完結,息口短期見頂,但始終息口走勢,對樓市影響甚大,是否真的停止加息,仍要作出觀察。

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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